서울남부지방법원 2025타경842. 금천구 독산동 우노빌 101동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2022.09.30입니다. 말소기준권리는 2023.06.29 농협은행주식회사 근저당권 440,000,000원이며, 이후 2026.01.08 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 등기 권리가 단순하다고 해서 이 물건을 곧바로 안전한 투자 대상으로 볼 수는 없습니다. 감정평가 조사에서 101동은 대부분 거주자가 없는 것으로 조사됐고, 전력이 차단되어 승강기와 외부 공동현관 출입 시스템을 사용할 수 없으며 전체적인 관리가 미흡한 상태로 기재됐습니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 실제 건물 운영·복구 상태와 환금성을 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 972-39 우노빌 제101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등) · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 송동창 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 499,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 387,930,071원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 별도로 승계되는 임차보증금이 없어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.06.29 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.01.08 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2022.11.21 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 499,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 499,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 399,200,000원 | 47,188,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 319,360,000원 | 125,911,040원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 399,200,000원, 319,360,000원으로 낮아지지만, 그만큼 농협은행주식회사 근저당권 채권의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니므로 각 회차의 실질취득은 해당 회차 매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,390,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,610,000원 |
신건 499,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 440,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 51,610,000원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물, 사용승인일 2022.09.30. 외벽은 외장 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 본건 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 용도에 더해 101동 대부분 공실·전력 차단·공동설비 이용 불가 상태가 확인돼, 정상 관리 상태의 물건보다 매수자층이 좁아질 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 전력 복구 여부. 전력이 차단된 상태가 현재도 지속되는지, 복구에 필요한 비용과 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기·공동현관. 승강기 및 외부 공동현관 출입 시스템의 현재 작동 여부와 유지·보수 상태를 확인해야 합니다.
- 공실·관리 상태. 101동 대부분 거주자가 없는 것으로 조사된 만큼 공용부 관리, 청소, 방범, 설비 유지 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 독산동 인근 다세대주택의 실제 거래·매물과 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 감정평가서에 기재된 각종 토지이용 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 관리 미흡 상태가 확인된 건물인 만큼 미납 관리비와 향후 공용설비 복구·유지 비용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건은 현장을 봐야 한다”
이 사건의 등기 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2023.06.29 농협은행주식회사 근저당권이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 101동 대부분이 비어 있고 전력이 차단되어 승강기와 외부 공동현관을 이용할 수 없다는 점은 단순한 권리분석으로 해결되지 않는 실물 리스크입니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 499,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격과 현장 상태는 보수적으로 검증”하는 접근이 맞습니다. 신건이라는 이유나 향후 유찰 할인율만 보고 접근하기보다, 전력·승강기·공동현관·공용부 관리 상태와 실제 주변 다세대주택 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
