서울중앙지방법원 2025타경102773. 사당동 142-31 외 1필지의 에스리움 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주거용 단독주택(다중주택)이고, 건물은 지하1층·지상3층 철근콘크리트구조로 2017.05.10 사용승인됐습니다. 말소기준은 2017.05.11 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
이 사건에서 중요한 것은 단순한 등기 순위보다 다수의 임차·점유 관계입니다. 등기된 주택임차권과 현황조사상 점유자가 함께 확인되지만, 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2017.05.11보다 뒤입니다. 따라서 각 기록상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 기사항전은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102773 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 142-31 외 1필지 에스리움 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 단독주택(다중주택) |
| 건물 | 지하1층·지상3층 · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 · 2017.05.10 사용승인 |
| 토지 | 116.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,489,429,000원 / 2,233,234,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.08.05 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김희정 / 51,802,191원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 관악농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.01.09 명칭변경 및 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도 등기가 이어졌지만 최초 순위 자체는 2017.05.11입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 가압류, 압류와 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명구 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지원 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주인규 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은정 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박희선 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다훈 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정현 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박서영 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진룡 | 2021.09.13 | 2021.09.01 | 80,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민혜 | 2021.01.11 | 2020.12.17 | 80,000,000원 | 2025.01.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염예원 | 2018.05.29 | 2018.04.09 | 110,000,000원 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상용 | 2021.12.24 | 미상 | 130,000,000원 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태연 | 2023.04.03 | 미상 | 130,000,000원 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종현 | 2024.11.19 | 2024.10.04 | 120,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이하나 | 2019.05.07 | 미상 | 110,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 탁형주 | 2024.02.19 | 미상 | 110,000,000원 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상천 | 2020.06.24 | 2020.05.25 | 120,000,000원 | 2025.08.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노소현 | 2024.05.21 | 미상 | 40,000,000원 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민재 | 2023.08.01 | 미상 | 10,000,000원 | 2025.10.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호욱 | 2022.01.14 | 2022.01.14 | 80,000,000원 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주성엽 | 2022.10.13 | 2022.09.26 | 125,000,000원 | 2026.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오준화 | 2022.05.02 | 2022.04.01 | 140,000,000원 | 2026.03.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하시은 | 2023.04.06 | 2023.03.31 | 150,000,000원 | 2026.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병석 | 2024.04.15 | 2024.03.07 | 100,000,000원 | 2026.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심찬양 | 2021.02.10 | 2021.01.11 | 150,000,000원 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최명지 | 2024.07.08 | 2024.06.10 | 100,000,000원 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 확인된 각 임차·점유 기록은 별도 인물로 취급했으며, 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정하지 않았습니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차부터 부족액 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,732,340원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 김희정 | 51,802,191원 | 51,802,191원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 서울서남부농업협동조합 | 51,802,191원 | 51,802,191원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 222,456,568원 | 222,456,568원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 김나영 | 1,013,441,219원 | 682,440,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 2,233,234,000원을 가정하면 채권총액 2,539,502,169원 가운데 2,208,501,660원이 배당되고, 331,000,509원의 부족액이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 감정가 할인율과 시세는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,233,234,000원 | 2,208,501,660원 | 331,000,509원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,786,587,200원 | 1,766,321,328원 | 773,180,841원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 1,429,269,760원 | 1,412,577,062원 | 1,126,925,107원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철7호선 이수역 서측 인근으로 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철7호선 이수역, 4호선 총신대입구역 및 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 주거용 단독주택(다중주택)이며 급수위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 5,290,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 점유 여부와 실제 임대차관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 다수 임차·점유 관계. 확인된 전입자는 말소기준 이후로 분류돼 있으나, 각 호실의 현재 점유와 명도 상대방을 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 사당동 142-31 외 1필지와 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족액. 현재 회차부터 채권 전액배당이 되지 않으며 유찰 시 부족액이 더 커집니다. 이는 곧 매수인 인수를 뜻하지는 않지만 배당관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 말고 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 등기권리와 확인된 임차권이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그 점만 보면 구조는 분명합니다. 그러나 다중주택 특성상 임차·점유 기록이 많고, 특히 기사항전의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없는 점은 반드시 남겨 둬야 할 위험입니다.
또한 현재 최저가 2,233,234,000원은 감정가의 64%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 결론은 등기상 인수는 0원으로 산출되지만, 미상 점유관계와 실제 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
