서울남부지방법원 2025타경10477. 서울 양천구 목동동로 411에 위치한 부영그린타운3차 14층 1403호입니다. 전용면적 89.61㎡, 방 3개·거실 1개·화장실 1개 구조의 아파트입니다. 이번 사건의 핵심은 1회 유찰로 확보된 가격 차이와 복잡한 채권관계를 실제 매수인 인수 위험과 구분하는 것입니다.
말소기준권리는 2015년 6월 22일 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 중소기업은행·오에스비저축은행·농협은행의 근저당과 여러 가압류·압류가 설정됐습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로 채권액 전체가 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 다만 임대관계 미상이라는 감정평가서 기재는 별도의 확인 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 908-34 부영그린타운3차 제14층 제1403호 도로명주소: 서울특별시 양천구 목동동로 411 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 89.61㎡ · 방 3·화장실 1·거실 1 · 24층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김군삼 · 2001.01.29 소유권이전등기(1999.04.10 매매) |
| 감정가 | 1,450,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,160,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 91,156,705원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 사용승인 관련 정보 | 단지 준공일 2000.11.24 · 276세대 |
| 이용상태 | 아파트 (방 3·화장실 1·거실 1) |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명 근저당
주목할 부분은 후순위 근저당권들의 규모입니다. 중소기업은행 근저당 채권최고액은 573,600,000원, 오에스비저축은행은 106,800,000원, 농협은행은 131,000,000원입니다. 농협은행 근저당의 일부인 14,993,854원은 기술보증기금이 대위변제하여 일부 이전된 기록도 있습니다. 이는 근저당채권 일부의 권리자 변경으로, 별도의 임차보증금이나 새로운 매수인 인수채무로 합산할 항목이 아닙니다.
2023년 이후에는 케이씨산업·농협은행·중소기업은행·현대카드·신한카드·하나은행 등의 가압류가 이어졌고, 오에스비저축은행 외에도 중소기업은행과 삼성생명보험 명의의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 양천구의 압류도 설정되어 있습니다. 후순위 채권자가 실제로 얼마를 배당받는지와 그 권리가 낙찰 후 존속하는지는 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 78.0%, 가격 메리트가 보인다
같은 단지 부영3(부영그린타운3차)의 실거래 기록입니다. 대상 면적은 전용 89.61㎡이며, 비교 거래에는 전용 95.99㎡도 포함되어 있습니다. 전체 10건 평균은 1,467,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 8건 평균 1,486,250,000원과 최신 거래 1,505,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 89.61㎡ | 17 | 1,505,000,000원 |
| 2025.07 | 89.61㎡ | 8 | 1,620,000,000원 |
| 2025.06 | 89.61㎡ | 9 | 1,390,000,000원 |
| 2025.06 | 95.99㎡ | 14 | 1,485,000,000원 |
| 2025.03 | 95.99㎡ | 17 | 1,535,000,000원 |
| 2025.02 | 89.61㎡ | 22 | 1,385,000,000원 |
| 2024.11 | 89.61㎡ | 5 | 1,420,000,000원 |
| 2024.09 | 95.99㎡ | 6 | 1,550,000,000원 |
| 2023.06 | 89.61㎡ | 12 | 1,280,000,000원 |
| 2021.11 | 95.99㎡ | 6 | 1,500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 8건 | 1,486,250,000원 |
현재 최저가 1,160,000,000원은 최근 12개월 평균보다 326,250,000원 낮고, 최신 거래가 1,505,000,000원보다도 345,000,000원 낮습니다. 감정가 대비 80%, 최근 시세 대비 78.0%라는 두 가격 기준 모두에서 할인 폭이 확인됩니다. 전체 평균 대비 최저가 비율인 79.1%보다 최근 평균 기준 78.0%를 우선해 판단하는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 14,000,000원으로 추정하며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 것입니다. 실제 채권잔액과 조세·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,000,000원 |
| 1. 삼성생명보험 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 573,600,000원 | 573,600,000원 |
| 3. 오에스비저축은행 근저당 | 106,800,000원 | 92,400,000원 |
| 4. 농협은행 근저당 | 131,000,000원 | 0원 |
| 5. 케이씨산업 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 88,809,737원 | 0원 |
| 7. 중소기업은행 가압류 | 760,859,993원 | 0원 |
| 8. 현대카드 가압류 | 9,540,750원 | 0원 |
| 9. 신한카드 가압류 | 6,813,419원 | 0원 |
| 10. 하나은행 가압류 | 19,436,461원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 2,376,860,360원 · 채권자 예상배당 1,146,000,000원 · 미배당 1,230,860,360원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (80%) | 1,160,000,000원 | 1,230,860,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 928,000,000원 | 1,460,540,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 742,400,000원 | 1,644,284,360원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 오에스비저축은행의 청구액 91,156,705원에 대해 예상배당이 92,400,000원으로 산정되어 청구액을 충족하는 시나리오입니다. 반면 2회 또는 3회 유찰 가격에서는 해당 채권자에게 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 이는 현재 최저가에서의 배당순위가 후순위 채권자에게도 중요한 분기점이라는 뜻입니다.
유찰이 추가로 진행되면 매수자의 가격 부담은 줄지만, 그 자체로 채권 미배당이 매수자 부담으로 전환되지는 않습니다. 반대로 향후 회차에서 반드시 낙찰 기회가 생긴다는 보장도 없습니다. 현재 최저가가 이미 최근 실거래 평균보다 낮으므로 무조건 추가 유찰을 기다리는 전략만이 정답은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양천구 목동 소재 목5동주민센터 남측 인근입니다. 주변에 아파트단지·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브 24층 건물의 14층입니다. 화강석 붙임 외벽과 새시 창호 등이 적용되었으며, 승강기·무인택배함·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지 및 도로. 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지입니다. 동측 약 18m, 서측 약 28m, 남측 약 26m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등이 적용됩니다. 토지이용계획상 건축선 저촉과 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 276세대, 2000년 준공 단지입니다. 실거래 비교 표본이 존재하고 최근 거래 추세가 +6.9%인 점은 긍정적이지만, 거래 이력의 시차와 89.61㎡·95.99㎡ 혼합 표본을 고려해야 합니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰되어 해당 평균 유찰 수준에 도달해 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 최우선 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 여부와 대항력 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 등기상 말소기준권리는 삼성생명 근저당입니다. 명세서에 별도 인수조건이나 변경사항이 있는지 반드시 대조하세요.
- 배당표의 한계. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 실제 채권잔액·당해세·압류 관련 조세채권 및 우선변제 항목에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 확인. 최신 확인 거래는 2025.07입니다. 2026.10.22 입찰 전에 최근 실거래·호가·층·향·내부 상태를 새로 비교해야 합니다.
- 명도비용 검토. 실제 점유관계에 따라 인도명령, 명도 협의, 이사 비용과 소요기간이 달라질 수 있습니다.
- 체납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납이 있는지 관리주체에 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
- 중복 경매개시결정 확인. 오에스비저축은행·중소기업은행·삼성생명 명의의 경매개시결정이 존재하므로 사건 진행 및 병합·중복 관계를 법원 기록과 대조하세요.
- 토지 관련 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 표시와 건축선 저촉 등은 최신 공적장부 및 적용 법령으로 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 점유 확인이 마지막 관문”
목동 부영그린타운3차 1403호는 감정가 1,450,000,000원에서 최저가 1,160,000,000원으로 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 1,486,250,000원에 비해 가격이 78.0% 수준으로, 현재 제시된 거래자료상 충분히 검토할 만한 할인 폭이 있습니다. 최근 거래 추세 또한 +6.9%로 하락세가 아니라 상승세입니다.
권리 측면에서도 2015년 삼성생명 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권총액이 2,376,860,360원으로 크고 예상 미배당도 1,230,860,360원에 달하지만, 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기록하고 있으므로 점유·임대차 확인 없이는 권리 안전을 최종 확정해서는 안 됩니다. 또한 시세 비교의 최신 거래가 2025년 7월이라는 점도 고려해야 합니다. 결론은 가격 긍정, 등기상 인수 0원, 실제 점유와 현재 시세는 확인 후 입찰. 이 사건은 추가 유찰을 무조건 기다리기보다 현재의 할인 폭이 실제 시장가치와 명도비용을 감안해도 유지되는지 검증하는 것이 핵심입니다.
