서울남부지방법원 2025타경10477. 양천구 목동 부영그린타운3차 14층 1403호 아파트입니다. 감정평가상 방3·화장실1·거실1로 이용 중이며, 철골철근콘크리트조 24층 건물의 14층에 위치합니다. 등기부상 현재 소유자는 김군삼이고, 권리분석의 기준이 되는 권리는 2015.06.22 삼성생명보험주식회사 근저당권, 채권최고액 480,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 중소기업은행·오에스비저축은행·농협은행 근저당과 여러 가압류, 압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등재 임차인이 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 908-34 부영그린타운3차 제14층 제1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 89.61㎡ · 방3·화장실1·거실1 · 24층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김군삼 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,000,000원 / 1,450,000,000원 (신건) |
| 경매신청 관련 채권 | 주식회사오에스비저축은행 · 91,156,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 11번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 을구 18번 중소기업은행 573,600,000원, 을구 20번 오에스비저축은행 106,800,000원, 을구 21번 농협은행 131,000,000원 등 후순위 담보권과 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 을구 21번 농협은행 근저당 중 14,993,854원은 2025.06.11 기술보증기금에 일부 이전돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 소폭 낮다
부영3은 276세대, 2000.11.24 준공 단지입니다. 비교 면적은 89.61㎡이며, 확인된 거래는 10건입니다. 전체 평균은 1,467,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월을 우선합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,486,250,000원, 최신 거래는 2025.07의 1,505,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 89.61㎡ | 17 | 1,505,000,000원 |
| 2025.07 | 89.61㎡ | 8 | 1,620,000,000원 |
| 2025.06 | 89.61㎡ | 9 | 1,390,000,000원 |
| 2025.06 | 95.99㎡ | 14 | 1,485,000,000원 |
| 2025.03 | 95.99㎡ | 17 | 1,535,000,000원 |
| 2025.02 | 89.61㎡ | 22 | 1,385,000,000원 |
| 2024.11 | 89.61㎡ | 5 | 1,420,000,000원 |
| 2024.09 | 95.99㎡ | 6 | 1,550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,486,250,000원 |
현재 최저매각가 1,450,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.6%입니다. 최신 거래 1,505,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세는 +6.9%로 나타나므로, 하락장 때문에 과거 평균이 부풀려진 사례와는 방향이 다릅니다. 다만 97.6%는 큰 폭의 할인이라기보다 최근 시세에 근접한 신건 가격으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,900,000원 |
| 2. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 573,600,000원 | 573,600,000원 |
| 4. 오에스비저축은행 근저당 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 5. 농협은행 근저당 | 131,000,000원 | 131,000,000원 |
| 6. 케이씨산업 가압류 | 200,000,000원 | 141,700,000원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 88,809,737원 | 0원 |
| 8. 중소기업은행 가압류 | 760,859,993원 | 0원 |
| 9. 현대카드 가압류 | 9,540,750원 | 0원 |
| 10. 신한카드 가압류 | 6,813,419원 | 0원 |
| 11. 하나은행 가압류 | 19,436,461원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,376,860,360원 중 예상 배당액은 1,433,100,000원, 미배당은 943,760,360원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,450,000,000원 | 1,433,100,000원 | 943,760,360원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,160,000,000원 | 1,146,000,000원 | 1,230,860,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 928,000,000원 | 916,320,000원 | 1,460,540,360원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 현재·1회·2회 시나리오 모두 0원입니다. 오에스비저축은행 관련 신청채권은 현재 회차와 1회 유찰 시에는 배당 충족으로 산정되지만, 2회 유찰 시에는 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목5동주민센터 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브 24층 건물의 14층이며 위생·급배수·난방·승강기·무인택배함·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 6,258.9㎡ 정방형 평지이며 아파트·판매시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 18m, 서측 약 28m, 남측 약 26m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 11,680,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.06.22 삼성생명보험 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 1,467,000,000원보다 최근 12개월 평균 1,486,250,000원과 최신 거래 1,505,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격. 현재 최저가가 최근 평균의 97.6%이므로 가격 우위는 있으나 폭은 크지 않습니다. 단순히 경매라는 이유만으로 큰 할인으로 보기는 어렵습니다.
- 배당 미충족. 현재 회차에도 총 미배당 943,760,360원이 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 미회수 문제이지 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·실거래 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 할인은 크지 않다
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 권리에서는 2015년 삼성생명보험 근저당을 기준으로 후순위가 정리되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격에서는 최저가 1,450,000,000원이 최근 12개월 평균 1,486,250,000원의 97.6%, 최신 거래 1,505,000,000원보다 낮고 최근 추세도 +6.9%입니다. 따라서 최근 시세보다 비싼 신건은 아닙니다.
다만 현재 가격이 최근 평균에 매우 근접한 만큼, 경매 특유의 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기도 어렵습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 권리 구조는 양호하지만 점유 확인과 응찰가 통제가 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
