서울남부지방법원 2025타경10820. 영등포동1가 네이처해밀 12층 1204호 아파트입니다. 현재 소유자는 최혜윤이며, 등기부상 2020년 11월 11일 거래가 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기 및 강제경매가 이어진 물건입니다.

가장 중요한 권리자는 임차인 이나린입니다. 2022년 2월 7일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2022년 1월 7일입니다. 말소기준권리인 2022년 2월 15일 국의 압류보다 전입이 앞서므로, 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 임차보증금

말소기준권리는 2022.02.15 국(양천세무서장)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 지방자치단체의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 2012년 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 94,320,000원)은 2016.01.22 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.7억 인수형

임차인 이나린은 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 보증금 반환채권을 가진 임차인이 경매를 신청한 구조와 부합하지만, 권리관계 및 임대차의 실질은 계약서와 관련 원본으로 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득으로 판단

네이처해밀 동일 면적대의 최근 거래는 전용 14.24㎡를 중심으로 확인됩니다. 전체 12건 평균은 116,275,000원이지만, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 110,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 123,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -6.5%입니다.

이 물건의 핵심은 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 늘어 실질취득 부담이 거의 줄지 않는다는 점입니다. 감정가의 80%인 현재 회차뿐 아니라 64%, 51.2%로 내려가더라도 임차인 보증금 1.7억이 전액 배당되지 않는 한 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 규모로 고정됩니다. 최근 거래 추세마저 -6.5% 하락하고 있으므로, 단순한 유찰 할인율은 투자 매력의 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,800,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당입니다. 집행비용 및 임차보증금 배당 후 잔여금이 없으며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 인수액은 조세채권의 법정기일 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 가압류액은 해당 등기상 청구금액이며, 임차인 보증금과 합산한 인수액이 아닙니다. 경매개시결정의 신청채권액 역시 동일 임차인의 청구이므로 보증금을 중복 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

시나리오별 합계는 낙찰가와 예상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 추정 집행비용이 반영되므로 보증금 원금 170,000,000원과 정확히 일치하지는 않지만, 실질취득 부담이 약 1.7억 원 수준에 머무른다는 결론은 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포동1가 소재 지하철 5호선 신길역 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 주상복합아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신길역 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 13층·지하 1층 건물입니다. 기본 위생·급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기 및 CCTV가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측·북측 약 6m 내외, 서측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 149세대 규모의 건물이며 전용 14.24㎡의 소형 아파트입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.1회이고, 최근 거래 추세는 -6.5%로 하락하고 있습니다. 소형 면적과 가격 변동, 높은 실질취득 부담을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본. 을구 3번 이나린의 임차권등기와 매각물건명세서에 표시된 인수 조건을 확인하세요. 보증금 170,000,000원의 미변제 잔액 인수가 핵심입니다.
• 대항력 유지 여부. 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기에 따른 권리보전 상태를 확인하세요.
• 배당순위와 세금. 압류 9건의 조세채권 법정기일, 당해세 여부 및 우선배당 가능성을 확인하여 임차인 배당액과 인수액을 재검토해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 임차인 이나린과 경매 신청채권자는 동일인입니다. 주택도시보증공사의 가압류액 역시 별도 채권 청구액이며, 이를 매수인이 인수할 임차보증금에 단순 합산하면 안 됩니다.
• 가격 비교 기준. 최저가 104,800,000원이 아니라 실질취득 약 170,000,000원 이상을 최근 12개월 평균 110,500,000원 및 최신 거래 123,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 시 인수 변화. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당분이 늘어납니다. 유찰만으로 실질취득 부담이 의미 있게 낮아지지는 않습니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태를 다시 확인하고, 인수 보증금 정산과 인도 절차를 함께 검토하세요.
• 관리비 및 권리 원본. 공용관리비 체납과 임차인의 배당요구·채권 상태, 등기부 및 매각물건명세서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 물건”

이 물건은 감정가 131,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 104,800,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 12개월 평균 110,500,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금 잔액을 포함하면 실질취득은 약 170,000,000원 수준입니다.

현재 배당 추정으로는 172,267,200원의 총부담이 발생하고, 이후 회차에서도 보증금 인수 구조가 유지되는 한 큰 폭으로 줄지 않습니다. 최근 실거래 추세가 -6.5%로 하락하고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.1회인 상황에서 실질취득 비용이 최근 시세를 크게 초과한다는 점은 결정적인 약점입니다.

결론은 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 몇 회 더 유찰되는지가 아니라, 임차인의 대항력 있는 보증금 170,000,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않게 되는 법적 근거가 실제로 확보되는지입니다. 그 문제가 해소되지 않는다면 최저매각가가 아무리 내려가도 가격 메리트가 형성되기 어렵습니다.