서울남부지방법원 2025타경10820. 영등포동1가 145 소재 지상 13층 건물의 12층 1204호, 전용 14.24㎡ 아파트입니다. 소유자 최혜윤은 2020년 11월 9일 매매를 원인으로 거래가 130,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류의 개수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차인 이나린은 2022년 2월 5일 점유를 시작하고 2022년 2월 7일 전입했으며, 말소기준인 2022년 2월 15일 국 압류보다 앞섭니다.

보증금은 170,000,000원, 확정일자는 2022년 1월 7일이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 최저가 131,000,000원 기준 예상배당은 128,366,000원이고, 부족분은 41,634,000원입니다. 이 때문에 이 사건은 최저가를 시세와 단순 비교해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2012년 설정된 하나은행 근저당권 94,320,000원은 2016년 1월 22일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 2월 15일 국의 압류입니다. 문제는 임차인 이나린의 전입일 2022년 2월 7일과 점유개시일 2022년 2월 5일이 그보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023년 6월 30일이지만, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 정리돼 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이나린은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 동시에 이나린은 2025년 7월 15일 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 자료에는 이 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으므로, 입찰자는 임대차계약과 보증금 지급관계의 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

동일 면적 기준 최근 12개월 평균 거래가는 110,500,000원이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가장 최신 거래는 2026년 8월 11층 123,000,000원입니다. 최근 구간 가격은 이전 구간보다 -6.5%로 내려온 흐름입니다. 전체 12건 평균 116,275,000원은 과거 거래까지 포함하므로, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 131,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 118.6%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 41,634,000원을 더한 현재 실질취득 172,634,000원은 최근 12개월 평균의 약 156.2%, 최신 거래 123,000,000원의 약 140.4%입니다. 따라서 이 물건에는 현재 가격 기준으로 ‘시세보다 싸다’는 평가를 붙일 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

현재 배당모형에서는 임차인에게 128,366,000원이 배당되고 41,634,000원이 미변제됩니다. 국세·지방세 압류 9건 가운데 당해세 등 우선 공제 대상이 확인되면 실제 임차인 배당액은 더 줄고 매수인의 보증금 인수액은 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가, 지하철 5호선 신길역 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신길역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측·북측 약 6m 내외, 서측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 공시지가 6,502,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 환금성. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.2회로 나타나며, 현재 사건도 가격만 낮아지는 일반적인 유찰 구조와 달리 임차보증금 인수가 함께 커지는 점을 감안해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 최저가 131,000,000원이 아니라 예상 인수 41,634,000원을 합친 172,634,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가는 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원이지만 인수액이 각각 67,467,200원, 88,069,120원으로 증가합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.26, 확정일자 2022.01.07, 점유개시 2022.02.05, 전입 2022.02.07, 임차권등기 2023.06.30의 원본 관계를 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자 이나린과 강제경매 채권자 이나린이 동일하게 나타나므로 보증금 지급내역과 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 배당에서 우선할 세액이 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 시세 방향 확인. 최근 12개월 평균은 110,500,000원, 최신 거래는 123,000,000원이며 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -6.5%입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”

이 사건의 함정은 권리가 복잡해서가 아니라 대항력 임차보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크다는 데 있습니다. 현재 신건 최저가 131,000,000원에서 미배당 보증금 41,634,000원을 합치면 실질취득은 172,634,000원입니다. 최근 12개월 평균 110,500,000원과 최신 거래 123,000,000원을 모두 크게 웃돌고, 시장 흐름도 -6.5% 하락입니다.

더 큰 문제는 유찰입니다. 1회, 2회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차인의 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 각각 172,267,200원, 171,909,120원으로 거의 그대로입니다. 즉 최저가 할인율이 실질적인 매입가격 할인으로 연결되지 않습니다. 여기에 다수 세금 압류의 우선배당 여부와 임차인·경매채권자의 동일인 관계 확인까지 필요합니다. 이 사건은 최저가는 1.31억이지만 경제적 부담은 1.70억대인 인수형 물건으로 봐야 하며, 최근 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않습니다.