서울남부지방법원 2025타경10939. 서울 강서구 화곡동 459-11의 제2층 제2호, 전용면적 33.93㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 114,000,000원인 신건이지만, 단순히 최저가만 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 부나성의 보증금은 198,000,000원이고, 전입신고 2022.06.10, 확정일자 2022.05.02, 점유개시 2022.05.23으로 말소기준권리인 2025.02.13 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 배당 추정에서는 114,000,000원의 매각대금 중 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 86,396,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 본질은 회차별 계산보다 더 단순합니다. 보증금 198,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10939 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 459-11 제2층 제2호 · 도로명 서울특별시 강서구 등촌로13아길 90-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.93㎡ · 벽돌조 모임슬래브지붕 2층건 중 제2층 제2호 |
| 사용승인 | 1990.12.21 |
| 소유자 | 김순만 · 2023.06.02 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 218,771,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.02.13 인천광역시계양구의 압류입니다. 이후의 2025.02.17 인천광역시 압류, 2025.06.26 강서구 압류, 2025.07.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 부나성은 전입·확정일자뿐 아니라 2024.06.27 주택임차권등기까지 말소기준권리보다 먼저 갖추었습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 부나성 | 건물의전부 | 198,000,000원 | 2022.06.10 | 2022.05.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 1.14억이 아니라 약 1.98억으로 봐야 한다
동일면적 33.93㎡ 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 146,750,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2023.05 거래 1건으로 208,000,000원이며, 최신 거래 역시 208,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 33.93㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2022.05 | 33.93㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 33.93㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2021.08 | 33.93㎡ | -1 | 101,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.93㎡ | 1건 | 208,000,000원 |
최저가 114,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 54.8%입니다. 그러나 이 비율은 매수인 인수액을 제외한 숫자라 실제 투자판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 기준은 임차보증금 약 198,000,000원이고, 비교 대상인 최근 12개월 평균·최신 거래는 208,000,000원입니다. 즉 가격차는 존재하지만 1.14억짜리 급매를 사는 구조가 아닙니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 114,000,000원 | 86,396,000원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 91,200,000원 | 108,841,600원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,960,000원 | 126,753,280원 | 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 크게 낮아지지 않음 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 보여줍니다. 1회, 2회 유찰로 법원 최저가가 내려가더라도 매수인이 승계하는 임차보증금 잔액은 오히려 증가합니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 임차보증금 198,000,000원을 중심으로 실질취득 구조를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 부나성 보증금 | 198,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 부나성 | 218,771,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 임차보증금은 111,604,000원만 배당되고 86,396,000원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있어 인수액도 변동할 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 1990.12.21 사용승인된 벽돌조 모임슬래브지붕 2층 건물의 제2층 제2호입니다.
- 입지. 서울신곡초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 4~5m 도로, 남서측 폭 약 3m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 156.9㎡, 공시지가 3,163,000원/㎡, 완경사지의 세로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 호별 위치 차이. 현황 호별 위치가 집합건축물대장 건축물현황도와 달라 현 점유부분을 기준으로 감정평가했습니다.
- 내부구조 차이. 내부구조 역시 건축물현황도와 다른 상태로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.
- 누수. 현장조사에서 아래층 호수인 현황 102호에 누수가 있는 것으로 조사되어 감정평가에 반영되었습니다.
- 거래규모. 화곡로얄라동은 총 6세대이며 동일면적 거래 표본은 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 114,000,000원만 보고 응찰하지 말고, 임차보증금 198,000,000원을 실질취득의 중심값으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 부나성의 임대차계약일 2022.04.22, 확정일자 2022.05.02, 점유개시 2022.05.23, 전입일 2022.06.10, 임차권등기 2024.06.27을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 부족액 확인. 현재 추정 인수액은 86,396,000원이지만, 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰을 할인으로 보지 말 것. 1회 유찰 시 인수 추정 108,841,600원, 2회 유찰 시 126,753,280원으로 증가합니다.
- 호별 위치 확인. 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 점유 위치가 다르므로 현황 제2층 제2호의 물리적 범위를 확인해야 합니다.
- 내부구조 확인. 내부구조도 공부와 실제 이용상태가 다르므로 매각 대상 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 누수 확인. 아래층 현황 102호 누수가 조사된 만큼 원인, 보수 여부와 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.14억 낙찰”이 “1.14억 취득”은 아니다
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 감정가와 최저가는 114,000,000원이고 최근 12개월 거래는 208,000,000원이어서 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 198,000,000원의 선순위·대항력 임차보증금이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 그래서 이 물건은 114,000,000원짜리 경매물건이 아니라 실질취득 약 198,000,000원으로 봐야 하는 물건입니다.
최근 거래 208,000,000원과 비교하면 가격 여지는 남지만, 선순위 임차권 승계, 세금 압류, 공부와 다른 호별 위치·내부구조, 아래층 누수까지 확인해야 할 변수가 적지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조이므로 유찰을 기다리는 것만으로 경제성이 크게 개선된다고 볼 수도 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 임차보증금과 실제 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
