서울남부지방법원 2025타경10939. 서울 강서구 화곡동 459-11 소재 화곡로얄라동 제2층 제2호, 전용 33.93㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김순만은 2023년 6월 2일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 208,000,000원입니다. 이후 2025년 지방자치단체 압류 3건이 등기됐으며, 임차인 부나성이 2025년 7월 18일 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 218,771,013원입니다.
이 사건의 핵심은 압류보다 앞서 존재하는 임차인의 주택임차권입니다. 임차인 부나성은 2022년 5월 2일 확정일자를 받고 2022년 6월 10일 전입신고했으며, 2024년 6월 27일 보증금 198,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025년 2월 13일 압류보다 전입일이 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 경매 최저가와 실제 취득 부담을 반드시 구분해야 합니다. 입찰가가 내려가면 매각대금에서 임차인에게 돌아갈 배당도 감소하고, 매수인이 인수할 잔액은 증가합니다. 집행비용을 제외한 단순 구조에서는 실질취득 부담이 임차보증금 198,000,000원에 사실상 고정됩니다. 집행비용까지 반영한 현재 회차의 계산상 부담은 200,041,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 459-11 제2층 제2호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로13아길 90-14 |
| 건물명 / 용도 | 화곡로얄라동 · 다세대주택 |
| 전용 / 층수 | 전용 33.93㎡ · 지상 2층 건물 중 2층 제2호 |
| 건물 구조 | 벽돌조 모임슬래브지붕 · 사용승인 1990.12.21 |
| 건물 규모 | 6세대 |
| 소유자 | 김순만 (2023.06.02 소유권이전 · 등기상 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 | 114,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부나성 / 218,771,013원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 선순위 임차보증금 | 198,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 108,841,600원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2025년 2월 13일 인천광역시 계양구의 압류로 제시되어 있습니다. 이후 인천광역시 압류, 서울특별시 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1990년부터 2013년까지 설정됐던 과거 근저당권들도 이미 등기부상 말소됐습니다.
하지만 임차인 부나성의 전입신고일은 2022년 6월 10일입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 2024년 6월 27일에는 주택임차권등기까지 완료했습니다. 매각물건명세서에서 인수를 명시했으므로, 압류가 소멸한다고 이 임차인의 미변제 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 선순위 대항력과 우선변제
실제 임차인으로 확인되는 사람은 부나성 1명입니다. 등기부 임차권자이자 강제경매 신청채권자이며, 동일한 사람의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 부나성 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
198,000,000원 | 전입 2022.06.10 확정 2022.05.02 |
대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.04.22 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.05.23 |
| 확정일자 | 2022.05.02 |
| 주민등록일 | 2022.06.10 |
| 임차권등기일 | 2024.06.27 (을구 10번) |
| 배당요구 | 신고 있음 |
| 말소기준권리 | 2025.02.13 압류 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 여부 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
③ 실질취득과 시세 비교 — 9,120만원이 아니라 약 2억원
화곡로얄라동 전용 33.93㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 146,750,000원이지만, 지하층 거래와 2층 거래가 함께 포함되어 있으므로 이 평균만으로 대상 2층 주택의 적정 시세를 판단하기 어렵습니다.
비교에서 더 중요한 것은 동일한 2층 거래입니다. 2022년 3월 198,000,000원, 2023년 5월 208,000,000원으로 기록되어 있습니다. 최근 12개월 평균으로 산출된 값은 208,000,000원이지만, 그 평균의 표본은 1건이며 거래 시점도 2023년 5월입니다. 따라서 2026년 현재 시세가 208,000,000원이라고 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 33.93㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2022.05 | 33.93㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 33.93㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2021.08 | 33.93㎡ | -1 | 101,000,000원 |
| 전체 평균 | 33.93㎡ | 4건 | 146,750,000원 |
| 최신 거래 | 33.93㎡ | 2 | 208,000,000원 |
거래 추세 지표는 과거 대비 +64.6%를 나타냅니다. 다만 최신 확인 거래가 2023년에 머물러 있어, 이 수치가 2026년의 상승 추세를 의미하지는 않습니다. 오히려 장기간 신규 비교 거래가 확인되지 않는 상황에서는 현재 환금가치를 보수적으로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,041,600원 |
| 1. 임차인 부나성 · 보증금 우선변제 | 198,000,000원 | 89,158,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 부나성 | 218,771,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 미배당 보증금 | — | 108,841,600원 |
집행비용 2,041,600원을 공제한 후 임차인에게 89,158,400원이 배당되는 추정입니다. 같은 부나성의 임차보증금과 경매 신청채권을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분 밖의 추가 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가를 초과하면, 낮아진 낙찰가만큼 임차인에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 감소한 배당분은 매수인이 인수해야 하는 보증금 잔액으로 옮겨갑니다. 따라서 단순히 2회, 3회 유찰을 기다린다고 실질취득가격이 같은 비율로 하락하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 91,200,000원 | 108,841,600원 | 200,041,600원 |
| 2회 유찰 시 | 72,960,000원 | 126,753,280원 | 199,713,280원 |
| 3회 유찰 시 | 58,368,000원 | 141,082,624원 | 199,450,624원 |
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신곡초등학교 남서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 함께 분포하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 사용승인일은 1990.12.21이며, 벽돌조 모임슬래브지붕의 2층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다. 노후도와 실제 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 도로 및 토지. 완경사지 내 장방형 토지이며, 북서측 약 4~5m 도로와 남서측 약 3m 도로에 각각 접합니다. 토지면적은 156.9㎡, 공시지가는 3,163,000원/㎡입니다.
- 용도지역과 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인된 사항입니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시되지는 않았지만, 공부상 현황과 실제 이용상태의 차이가 별도로 확인되어 있습니다. 위반건축물 표시가 없다는 사정만으로 현황상 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 동일 전용면적 실거래는 4건입니다. 특히 거래 시점과 층별 가격차가 커서 향후 매각가격 산정에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 부나성의 보증금 198,000,000원과 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하고, 예상 배당과 미배당 잔액을 별도로 계산하세요.
- 실질취득 기준으로 가격 결정. 현재 최저가 91,200,000원이 아니라 인수 예상액을 포함한 200,041,600원을 출발점으로 판단해야 합니다. 실제 낙찰가가 높아지면 배당 구조와 부담액도 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성 검토. 임차권등기, 임대차계약서, 보증금 지급내역, 배당요구 및 강제경매 신청의 경위를 대조하세요. 부나성이 임차인과 신청채권자를 겸하는 관계도 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 및 인도 문제. 미배당 보증금이 남는 인수형 구조이므로, 임차권등기 말소와 실제 주택 인도를 위한 조건을 사전에 검토하세요.
- 조세채권 확인. 압류 3건의 조세 종류, 법정기일, 당해세 여부 및 예상 배당순위를 확인하고, 임차인에게 돌아갈 금액의 변동 가능성을 반영하세요.
- 호별 위치 확인. 집합건축물대장 현황도, 등기부, 감정평가서의 호별배치도 및 실제 출입문·점유 부분이 일치하는지 현장에서 대조하세요.
- 누수 원인과 보수비용. 아래층 현황 102호의 누수 발생 원인, 피해 범위, 보수 책임과 예상 비용을 확인하세요. 감정가에 이미 일부 반영됐다고 수선비가 없어지는 것은 아닙니다.
- 시세 최신성. 확인된 최신 실거래가 2023.05의 208,000,000원인 만큼, 2026년 입찰 시점의 매매 가능가격과 실제 거래 유동성을 재검증하세요.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 공용부분 관리비 체납 가능성, 누수 보수비, 인도 및 분쟁비용을 총취득비용에 반영하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 집행법원의 변경·정정 공고를 확인하세요.
맺으며 — “9,120만원에 사는 집이 아니라 약 2억원을 부담하는 집”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 91,200,000원이 아닙니다. 선순위 임차보증금 198,000,000원과 예상 실질취득액 200,041,600원입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하더라도, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인의 부담으로 남습니다.
더욱이 동일 전용면적 2층의 마지막 확인 거래가 208,000,000원이라는 사실만으로 200,041,600원의 실질취득을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 실거래 시점은 2023년이고, 현재의 거래 가능가격에는 노후도와 누수, 호별 위치 불일치, 조세채권 배당변동 등의 위험이 반영되어야 하기 때문입니다.
이 사건은 유찰이 거듭돼도 선순위 보증금 인수액이 커져 실질취득 부담이 거의 줄어들지 않는 구조입니다. 별도로 확인된 보증금 인수 해소 사정도 없으므로 가격 할인보다는 권리인수와 물건 자체의 불확실성이 우세합니다. 종합 판단은 D등급 — 적극적인 입찰보다 권리·현황의 선행 검증이 필요한 고위험 물건입니다.
