서울남부지방법원 2025타경11067. 서울 강서구 화곡동 프레스티지원 5층 503호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 등기부상 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 접근하면 위험합니다. 2023년 4월 28일 등기된 최경민의 주택임차권이 2023년 8월 10일 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.

최경민은 2021년 3월 31일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 3월 16일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 289,000,000원으로 감정가와 같습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 사건의 판단 기준은 낮아진 최저매각가가 아니라 보증금 인수를 반영한 실질취득금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차보증금이 핵심

말소기준권리는 2023.08.10. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 늦은 국세 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최경민의 임차권등기는 말소기준권리 이전이고, 명세서에도 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.

임차인·승계 및 점유 관계

명세서상 한국주택금융공사는 주택임차권자 최경민의 지위를 승계한 이 사건 신청채권자로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 최경민과 별도의 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 보증금이 확인된 실제 임차인은 최경민 1명입니다.

별도로 기재된 한국주는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 독립된 실제 임차인인지, 승계 관련 표시인지 확정하기 어렵습니다. 따라서 확인된 임차인 1명 외에 추가 신고자 1건의 지위가 미상인 상태로 구분해야 합니다. 추가 인수 가능성을 단정적으로 0원으로 처리할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 싸진 최저가와 비싸진 실질취득

프레스티지원(814-19)은 18세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인되는 최근 거래는 2026년 9월의 270,000,000원으로, 비교 대상은 전용 29.01㎡, 2층입니다. 최근 12개월 평균도 270,000,000원이지만 거래 표본이 1건이므로 시세 추정에는 한계가 있습니다.

표면상 최저가 231,200,000원은 실거래 270,000,000원의 85.6%입니다. 여기까지만 보면 시세보다 저렴해 보입니다. 하지만 예상 인수액을 합산하면 실질취득은 293,036,800원, 최근 실거래보다 23,036,800원 높습니다.

실질취득금액의 최근 실거래 대비 비율은 약 108.5%입니다. 매각가격은 감정가 대비 80%로 떨어졌지만, 총 취득 부담은 오히려 최근 시세보다 높습니다. 비교 거래가 한 건이고 층도 다르므로 개별 가치에 차이가 있을 수 있으나, 이를 근거로 현재 가격에 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,200,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당입니다. 주택도시보증공사 및 한국주택금융공사의 청구금액은 보증금 승계 관계가 포함될 수 있어 독립된 채권의 단순 합계로 해석하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

2회 유찰 시 최저매각가는 184,960,000원, 3회 유찰 시에는 147,968,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 각각의 미배당 보증금 인수액을 더하면 실질취득은 여전히 292,389,440원, 291,871,552원으로 최근 실거래 270,000,000원을 웃돕니다.

회차별 실질취득 차이는 추정 집행비용 등의 영향이며, 위 수치에 별도의 취득세·등기비·명도비·수리비 등은 포함하지 않았습니다. 따라서 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해결되는 구조가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 화곡4동주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택 등이 형성된 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 수도권 지하철 2·5호선 까치산역, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 2020.06.05. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다. 감정평가 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부는 건축물현황도·외관·탐문 등을 통해 파악됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
• 대지면적 불일치. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 면적 합계 362.8㎡와 집합건축물대장상 면적 360.19㎡가 다릅니다. 입찰 전 대지권·집합건축물대장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고 개별 호수·층·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 최경민의 보증금 289,000,000원과 현재 예상 인수액 61,836,800원의 관계를 정확하게 확인해야 합니다. 매수인 부담은 최저가와 별도로 계산해야 합니다.
• 승계권리 확인. 한국주택금융공사가 최경민의 지위를 승계한 사실과 실제 배당권자, 승계 범위, 보증금 인수채무의 상대방을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 추가 신고자. 한국주의 전입·보증금·점유 및 임차인 지위가 미상입니다. 독립된 대항력 임차인 여부를 확인하기 전까지 추가 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2021.05.11. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 등록 상태와 경매 이후 효과를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 2·3회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 최근 실거래보다 높습니다.
• 현장·명도. 내부 현황을 직접 확인하지 못한 감정평가라는 점을 감안해 실제 점유자, 인도 가능성, 시설 상태와 명도 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 대지권·관리비·세금. 대지면적 불일치, 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 조세채권 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기·승계 관련 자료와 실거래 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 총 취득금액은 낮아지지 않는다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 289,000,000원입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 231,200,000원까지 내려왔지만, 예상 미배당 보증금 61,836,800원을 합산하면 실질취득은 293,036,800원입니다.

최근 실거래 270,000,000원을 이미 웃도는 데다, 추가 신고자의 대항력 여부와 보증금 승계 관계 확인이 남아 있습니다. 향후 유찰되더라도 선순위 보증금 미배당분이 늘어나므로 최저가 하락을 실제 할인으로 받아들여서는 안 됩니다.

결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 부족, 입찰 보류 검토입니다. 선순위 보증금 인수 구조가 명확히 해소되거나 실질취득 부담을 낮출 수 있는 객관적 근거가 확인되지 않는 한, 낮은 최저매각가만을 이유로 접근하기 어려운 물건입니다.