서울남부지방법원 2025타경11067. 화곡동 프레스티지원 5층 503호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권입니다. 최경민은 2021.03.31. 전입·점유, 2021.03.16. 확정일자를 갖고 있고, 2023.04.28. 보증금 289,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.08.10. 주택도시보증공사 가압류이므로, 최경민 임차권은 매각만으로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다.
현재 최저매각가는 보증금과 동일한 289,000,000원입니다. 그런데 매각대금에서 집행비용 4,846,000원이 먼저 빠지면서 임차인 예상배당은 284,154,000원에 그치고, 부족분 4,846,000원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 결국 낙찰대금과 인수를 합친 신건 실질취득은 293,846,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 270,000,000원 한 건이므로, 권리 부담까지 반영한 가격은 최근 거래보다 약 8.8% 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제5층 제503호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) · 거실·방2·욕실·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제503호 · 사용승인 2020.06.05. |
| 소유자 | 문중석 · 2021.04.23. 매매 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 359,011,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
최경민의 임차권등기일은 2023.04.28.이고, 그 임대차의 전입·점유일은 2021.03.31., 확정일자는 2021.03.16.입니다. 말소기준인 2023.08.10. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차 관련자 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 289,000,000원 | 2021.03.31 / 2021.03.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 지위 승계 기재 |
| 한국주 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원문 확인 |
② 가격 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
프레스티지원의 대상 면적은 29.8㎡이고, 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 2026.09, 전용 29.01㎡, 2층, 270,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 270,000,000원입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 289,000,000원 | 4,846,000원 | 293,846,000원 | 108.8% |
| 1회 유찰 시 · 80% | 231,200,000원 | 61,836,800원 | 293,036,800원 | 108.5% |
| 2회 유찰 시 · 64% | 184,960,000원 | 107,429,440원 | 292,389,440원 | 108.3% |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰되면 겉으로 보이는 최저가는 231,200,000원까지 내려가지만, 보증금 미배당 인수액이 61,836,800원으로 늘어 실질취득은 293,036,800원입니다. 2회 유찰돼 최저가가 184,960,000원이 되어도 인수액이 107,429,440원으로 불어나 실질취득은 292,389,440원입니다. 즉 유찰 = 실제 취득비용 급락이 아닙니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 최경민 보증금 | 289,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 359,011,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 289,000,000원 가정에서 집행비용 4,846,000원을 제외한 284,154,000원이 최경민에게 배당되고, 임차보증금 부족분 4,846,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 이 가정상 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 거실·방2·욕실·발코니 등으로 이용됩니다. 프레스티지원은 18세대, 사용승인일은 2020.06.05.입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 다세대주택 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 수도권 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 있으며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,478,000원/㎡입니다.
- 면적 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 면적 합계는 362.8㎡, 집합건축물대장상 대지면적은 360.19㎡로 서로 다릅니다.
- 현장 확인. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 기준으로 이용상태를 확인했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최경민 임차권 잔액 확인. 현재 회차 가정상 4,846,000원 인수이며, 유찰 시 61,836,800원·107,429,440원으로 인수액이 커집니다.
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 신건 293,846,000원, 1회 유찰 293,036,800원, 2회 유찰 292,389,440원을 최근 거래 270,000,000원과 비교해야 합니다.
- ‘한국주’ 표시 확인. 전입일과 보증금이 미상인 주거 표시가 있으므로 원문에서 별도 임차관계인지 확인해야 합니다. 비고에는 한국주택금융공사가 최경민 지위를 승계한 신청채권자로 적혀 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.11. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 대지면적 차이 확인. 등기상 362.8㎡와 집합건축물대장상 360.19㎡가 서로 다르므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 유찰돼도 총비용은 거의 내려가지 않는다
이 사건은 표면적인 최저가만 보면 판단을 잘못하기 쉽습니다. 신건 최저가가 289,000,000원이고 최근 거래가 270,000,000원이어서 이미 최저가 자체가 최근 시세의 107.0%입니다. 여기에 대항력 있는 최경민 임차권의 미배당액 4,846,000원을 더하면 실질취득은 293,846,000원, 최근 거래의 약 108.8%가 됩니다.
1회·2회 유찰 후에도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 미배당 인수액이 커져 실질취득은 각각 293,036,800원, 292,389,440원으로 유지됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 최저가가 낮아졌으니 싸졌다”고 평가할 수 없습니다. 후순위 가압류·압류보다 더 중요한 것은 선순위 임차권과 그 인수액이며, 현재 확인되는 실거래 기준으로는 가격 메리트도 부족합니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 ‘한국주’ 표시와 대지면적 차이까지 원문 확인이 필요한 만큼, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
