서울남부지방법원 2025타경11090. 마곡헤리움1차 4층 428호로, 법원상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김진태이며 2021.12.10 매매를 원인으로 2021.12.30 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 142,000,000원입니다. 등기상 근저당권과 압류는 없고, 이번 사건의 말소기준은 2025.07.22 접수된 강제경매개시결정입니다.
이 물건의 핵심은 등기부의 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 전입입니다. 권혁선은 2019.12.31 전입했고 보증금은 160,000,000원입니다. 전입일이 2025.07.22 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있으며, 매각대금이 내려갈수록 미회수 보증금 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 1회·2회 유찰로 최저가가 떨어져도 단순히 “낙찰가가 싸졌다”고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제4층 제428호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡서1로 115-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상14층 · 제4층 제428호 · 사용승인일 2015.07.29 |
| 소유자 | 김진태 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁선 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2015.08.04 힘찬건설의 소유권보존 후 하나자산신탁으로 신탁됐고, 그 신탁은 2015.09.10 말소됐습니다. 이후 김옥선을 거쳐 2021.12.30 김진태에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.07.22 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.60억
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁선 | 주거 | 2019.12.31 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 아님 |
확정일자는 확인되지 않고, 예상배당에서는 임차보증금에 별도 우선변제 배당이 잡히지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 1.60억
현재 신건 최저매각가는 155,000,000원이고 대항력 임차인의 보증금은 160,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 5,000,000원 큽니다. 이 유형은 낙찰가만 내려가는 모습을 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 7,970,000원 | ≈ 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 38,536,000원 | ≈ 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 62,985,600원 | ≈ 160,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 인수 · 임차인 권혁선 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 권혁선 | 160,000,000원 | 152,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 155,000,000원 가정 시 집행비용 2,970,000원을 제외한 152,030,000원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 기준 미배당은 7,970,000원입니다. 임차보증금은 별도 우선변제 배당 없이 대항력 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신방화역(지하철9호선) 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 신방화역이 있습니다.
- 이용. 법원상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상14층 건물의 4층 428호이며 사용승인일은 2015.07.29입니다.
- 설비. 난방·급수·배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 7,366,000원/㎡, 토지면적은 2,623.1㎡입니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 155,000,000원이 아니라 대항력 보증금 수준인 약 160,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원이 되더라도 대항력 인수 구조 때문에 실질취득액이 같은 비율로 떨어지지 않습니다.
- 권혁선 동일인 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차계약서·점유관계·보증금 지급자료·채권 발생원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 우선변제 구조 확인. 확정일자가 확인되지 않고 예상배당상 임차보증금 우선배당이 없으므로, 대항력 인수 여부를 매각물건명세서와 배당요구 관계에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 법원상 근린시설이면서 실제 이용은 오피스텔로 조사됐으므로 실제 사용·전입·용도 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 등기부에 근저당권이 없다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 2019.12.31 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금 160,000,000원이 신건 최저가 155,000,000원보다 크기 때문에 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 1회 유찰·2회 유찰로 매각가가 낮아질수록 미회수 보증금 인수 부담이 커질 수 있어, 실질취득액은 약 160,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
여기에 임차인 권혁선과 신청채권자 권혁선이 동일인으로 표시된 특수성이 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성은 확인할 가치가 있지만, 원본 확인 전에는 이를 이유로 선순위 임차인 위험을 없다고 전제하면 안 됩니다. 낙찰가보다 임차보증금이 먼저 보이는 물건, 그것이 이 사건의 권리분석 핵심입니다.
