서울남부지방법원 2025타경11090. 서울 강서구 마곡동 마곡헤리움1차 4층 428호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이라고 조사됐습니다. 소유자 김진태는 2021년 12월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 142,000,000원입니다. 2025년 7월에는 권혁선의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정이 말소기준권리입니다.
일반적인 강제경매라면 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하는지만 살펴보면 됩니다. 그러나 이 사건에는 훨씬 먼저 전입신고한 임차인이 있습니다. 권혁선의 전입신고일은 2019.12.31로, 말소기준인 2025.07.22보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금 반환 문제가 매수인에게 남을 수 있으므로, 등기부상 근저당권이 없다는 사실만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제4층 제428호 도로명주소: 서울특별시 강서구 마곡서1로 115-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 14층 중 4층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 14층 · 2015.07.29 |
| 소유자 | 김진태 (2021.12.30 소유권이전등기 · 매매 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁선 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.22 · 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 실제 임차인 | 권혁선 1명 · 보증금 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준은 2025.07.22 강제경매개시결정입니다. 현재 근저당권이나 압류 등기는 확인되지 않으며, 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 경매개시결정 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 2019.12.31 전입신고한 임차인 권혁선은 말소기준보다 앞서 있습니다. 임차인의 대항력이 유지되고 보증금을 반환받지 못했다면, 낙찰자는 잔여 보증금 반환의무를 부담할 수 있습니다. 말소기준 이후 등기권리가 소멸하는 것과 선순위 임차인 보증금이 소멸하는 것은 별개 문제입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 권혁선 주거용 점유 |
2019.12.31 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 위험 |
실제 임차인 1명. 전입일과 보증금은 확인되지만 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력은 조사상 인정되는 것으로 표시됐으며, 최종 판단에는 점유·임대차의 유효성 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 권혁선 |
|---|---|
| 사용 용도 | 주거 |
| 전입신고 | 2019.12.31 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 보증금 | 160,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 매수인 인수 위험 실제 미반환액과 배당충당 관계 검증 필요 |
| 특이사항 | 경매신청채권자 권혁선과 동일인 · 청구액과 보증금이 동일 |
특히 이 사건은 임차인과 신청채권자가 동일합니다. 예상 배당금이 실제 임대차보증금 채권의 변제에 충당되는지, 별도 집행채권인지에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다. 보증금 전액 인수 추정치 160,000,000원과 신청채권자의 미배당액 38,536,000원을 서로 다른 추가 부담으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 승계 범위는 법적 권리관계 확인 후 확정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 20% 유찰돼도 실질 부담은 별개
감정가는 155,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 124,000,000원입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만 보면 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 가격 판단의 출발점입니다.
| 비교 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 소유자 과거 매매가 | 142,000,000원 | 2021년 매매 거래가액 |
| 감정가 | 155,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 124,000,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 실질취득 기준 | 약 160,000,000원 | 대항력 보증금 인수형 가정 |
보증금 기준 실질취득액 160,000,000원은 감정가 155,000,000원보다 5,000,000원 높고, 2021년 소유자의 등기 거래가액 142,000,000원보다 18,000,000원 높습니다. 다만 과거 매매가액은 현재 시세가 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 현재 시장가격 대비 할인율을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 임차인 권혁선 · 보증금 인수 위험 | 160,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 6번 강제경매 · 권혁선 | 160,000,000원 | 121,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 124,000,000원 |
매각대금 배당 시뮬레이션: 집행비용 2,536,000원, 신청채권자 예상배당 121,464,000원, 채권 미배당 38,536,000원, 소유자 잔여 0원. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 임차인 보증금 160,000,000원은 배당액에 포함된 현금 분배금이 아니라 별도 승계 위험으로 표시한 금액입니다. 동일인 채권의 실제 배당충당 관계는 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험의 역설
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
124,000,000원 | 121,464,000원 | 38,536,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
99,200,000원 | 97,014,400원 | 62,985,600원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% 수준 |
79,360,000원 | 77,531,520원 | 82,468,480원 |
2회 유찰하면 최저가는 99,200,000원, 3회 유찰하면 79,360,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 세 회차 모두 보증금 160,000,000원의 대항력 인수 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 보증금 인수형에서는 낮아진 낙찰가만큼 미반환 보증금이 남을 수 있어 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 현상이 나타납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 신방화역(지하철 9호선) 남동측 인근. 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 신방화역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.07.29 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 5층·지상 14층 중 4층 428호입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 경매상 용도 분류는 근린시설이므로 공부상 용도, 실제 주거 이용, 임대차의 대항요건을 함께 점검해야 합니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·동측·남측 포장도로에 접하고, 토지 특성상 중로각지에 해당합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 7,366,000원/㎡. 개별 호실의 매매시세를 의미하는 금액은 아닙니다.
- 환금성. 역세권 입지는 접근성 측면에서 참고할 만하지만 이 사건은 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 대항력 임차인 인수 위험이 겹칩니다. 실제 매도·임대 수요와 최근 동일 용도 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 실재 확인. 권혁선의 임대차계약서, 보증금 160,000,000원 지급 내역, 전입세대 및 실제 점유 관계를 확인해야 합니다. 동일인이 경매를 신청했다는 사정은 특별 검증 대상입니다.
- 경매신청채권의 원인 확인. 권혁선의 160,000,000원 청구가 임대차보증금 반환채권인지, 별도의 집행채권인지 확인해야 합니다. 집행권원과 채권계산서 대조가 중요합니다.
- 배당금의 보증금 충당 여부. 신청채권자에게 예상되는 121,464,000원의 배당이 임대차보증금 채무에 충당되는지 확인해야 최종 잔여 보증금 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 검증. 2019.12.31 전입과 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 우선변제권 미확인과 대항력 인정은 서로 다른 문제입니다.
- 입찰가와 실질취득액 구분. 최저가 124,000,000원이 아니라 보증금 160,000,000원 승계 위험을 중심으로 총 취득 부담을 계산해야 합니다.
- 최신 실거래 비교. 감정가 또는 과거 소유자의 142,000,000원 매매가만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 용도·면적·건물의 최신 거래와 최근 12개월 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 근린시설과 오피스텔 이용상태의 관계, 건축물대장상 용도, 실제 주거용 사용 및 법적 제한을 점검해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 공용부분 미납 관리비와 점유 현황을 확인하고, 선순위 임차인의 보증금 문제 해결 전에는 명도가 단순하게 진행될 것으로 가정하지 않아야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 임차인 인수 관련 특별매각조건, 배당요구 및 보증금 반환 관계를 최종 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.24억과 취득 부담 1.60억은 다르다”
마곡헤리움1차 428호는 감정가 155,000,000원에서 최저가 124,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 이 숫자만으로는 투자 매력을 설명할 수 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 권혁선의 보증금이 160,000,000원이고, 같은 권혁선이 160,000,000원을 청구해 경매를 신청했기 때문입니다.
보증금 인수형으로 판단되면 실질취득 부담은 약 160,000,000원 수준을 기준으로 검토해야 하며, 이는 감정가보다 높은 금액입니다. 다만 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 배당금 수령에 따른 보증금 반환채무의 소멸 범위를 반드시 확인해야 합니다. 이 관계를 규명하지 않고 보증금 전액을 별도 비용으로 확정하거나, 반대로 배당금만큼 자동 차감된다고 단정하는 것은 모두 위험합니다.
현재 시장의 최신 실거래 수준도 확인되지 않았으므로, 실질취득액이 시세보다 유리하다는 근거 역시 없습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태까지 감안하면 단순한 주거용 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 유보. 이 사건에서 가장 중요한 것은 다음 유찰을 기다리는 일이 아니라, 권혁선의 임대차보증금과 경매신청채권이 어떤 관계인지, 실제 매수인이 얼마를 인수하는지를 확정하는 것입니다. 그다음에야 시장가격과 비교해 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.
