서울남부지방법원 2025타경11238. 서울 금천구 가산동 가산하우스디와이즈타워 13층 1308호입니다. 지하철 가산디지털단지역 남측 인근에 자리한 지식산업센터 내 지원시설로, 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터, 지원시설)로 등재되어 있고 실제 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다.

소유자는 박강리이며, 2021년 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 163,072,072원입니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 에프더블유2506유동화전문유한회사가 신청채권자로 임의경매를 진행했고, 청구금액은 101,002,428원입니다.

이 물건을 판단할 때 특히 주의할 점은 배당에서 돈을 받지 못하는 채권과 매수인이 법적으로 떠안는 권리가 서로 다르다는 사실입니다. 예상배당에서 우리은행 근저당 채권액에 미배당이 발생하더라도, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반대로 토지 지상권은 명세서에서 별도로 인수를 명시하고 있으므로 그 법적·경제적 부담을 반드시 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 지상권 인수는 별개

본건 집합건물 등기에는 2020년 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었고, 2021년 박강리에게 소유권이 이전되며 신탁등기가 말소된 이력이 나타납니다. 이와 별개로 명세서가 지정한 토지의 선순위 지상권은 매각 후에도 남는 것으로 명시되어 있습니다.

2021년 우리은행 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 2025년 경매개시결정등기도 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 토지 지상권을 이 소멸 범위에 포함해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 80%, 시세 대비 할인은 미확인

현재 최저매각가는 90,400,000원으로, 감정가 113,000,000원의 80%입니다. 최초 감정가 대비 22,600,000원 낮아졌지만 이것만으로 주변 거래가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)입니다. 따라서 비교 시에는 같은 건물 또는 유사 지식산업센터의 동일 용도 시설, 실제 사용 가능 범위, 권리 조건과 거래 사례를 함께 검토해야 합니다. 감정가 할인율은 실거래 시세 할인율과 같지 않습니다.

회차별 매각가와 미배당액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 추가 유찰 여부 및 차기 최저매각가는 실제 법원 공고로 확인해야 합니다. 표시된 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,400,000원 가정)

매각대금 90,400,000원에서 집행비용 2,027,200원을 공제하면 근저당권에 배당 가능한 금액은 88,372,800원입니다. 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 31,627,200원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 이는 확정 배당표가 아닙니다. 실제 피담보채권액, 집행비용, 세금 및 법정 우선변제 항목에 따라 최종 배당금액은 달라질 수 있습니다. 또한 경매신청채권자와 등기부상 근저당권자의 명칭이 다르므로 채권양도·승계 관계와 배당권자 적격도 원본으로 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 가산디지털단지역 남측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 조사됐습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터, 지원시설)이며 실제로는 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 동일한 주거·임대·매각 조건을 전제해서는 안 됩니다. 해당 용도에 적용되는 입주자격 및 사용 제한을 확인해야 합니다.
• 건물. 2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 제13층 제1308호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 포장도로와 접하며, 토지는 세장형으로 지식산업센터 및 지원시설 용도로 이용됩니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 일단의공업용지조성사업지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공항시설 관련 장애물제한표면구역과 군사시설 관련 높이 제한도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 이는 시설의 사용·임대·처분에 법적 제한이 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 업무시설과 지식산업센터가 밀집한 입지지만, 본건은 지원시설(기숙사)입니다. 매수자격·활용 조건, 선순위 지상권, 실제 임대수요 및 거래 사례를 함께 살펴야 하므로 일반 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지상권 원본 확인이 최우선. 토지 을구 21번 지상권의 설정계약, 지상권자, 존속기간, 목적, 대상 토지, 말소 가능성 및 본건 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 지상권의 실질적인 법률상·경제상 부담을 판단하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인 인수권리로 명시된 지상권 내용을 원본에서 재확인하고, 별도 토지 등기 및 집합건물 등기와 대조해야 합니다.
• 입주·이용 제한 검토. 공장(지식산업센터, 지원시설)로 등재된 기숙사의 사용 가능 범위, 입주자격, 임대 조건 및 처분 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 감정가 113,000,000원과 최저가 90,400,000원만으로 가격상 이익을 판단하지 말고, 동일 용도·유사 권리 조건의 실제 매매가격을 조사해야 합니다.
• 점유와 임대관계. 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 점유 권원, 임대차계약, 대항력 가능성 및 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 채권 승계 관계. 신청채권자 에프더블유2506유동화전문유한회사와 등기부상 근저당권자 주식회사우리은행 간 채권양도·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 우리자산신탁주식회사 명의의 종전 신탁등기와 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 기록을 대조하고, 관련 원부 및 권리관계에 특이사항이 있는지 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 실제 집행비용, 당해세 및 우선변제 항목을 확인해 입찰 이후 발생할 수 있는 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 회차 시나리오. 현재 최저가 90,400,000원과 추가 유찰 시 72,320,000원·57,856,000원의 가격 변화를 비교하되, 지상권 문제 해결 여부와 별도로 평가해야 합니다.

맺으며 — “80% 할인보다 선순위 지상권이 먼저다”

서울남부지방법원 2025타경11238은 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 90,400,000원으로 내려왔습니다. 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하고 현재 임차인 신고도 없습니다. 이 부분만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다.

하지만 이 물건은 토지 을구 21번 지상권을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 여기에 일반 주택이 아닌 지식산업센터 지원시설(기숙사)이라는 용도 조건, 미확인 임대관계, 객관적인 실거래 비교 필요성이 겹쳐 있습니다.

근저당 미배당이 낙찰자 채무로 그대로 넘어가는 것은 아니지만, 선순위 지상권의 존속 자체는 가격에 반영해야 할 권리상 부담입니다. 현재의 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리확인 우선입니다. 토지 지상권의 실제 영향, 지원시설의 사용·처분 조건, 점유상태와 비교 실거래가를 검증한 뒤에야 적정 입찰가를 결정할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려갔는지가 아니라 인수하는 권리까지 고려했을 때 무엇을 취득하게 되는가입니다.