서울남부지방법원 2025타경11238. 가산디지털단지역 남측 인근의 가산하우스디와이즈타워 제13층 제1308호입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터, 지원시설)로 등재되어 있고 감정평가상 실제 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 2020년 9월 사용승인된 13층 철근콘크리트구조 건물이며, 소유자 박강리는 2020.12.05 매매를 원인으로 2021.01.15 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 163,072,072원입니다.
등기상 말소기준은 2021.01.15 설정된 주식회사우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.07.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이와 별도로 “1토지 을구 21번 지상권 설정등기 (2020.8.18. 접수 제18451호)”가 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준 이후 권리는 소멸하니 인수 0”이라고 끝낼 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제13층 제1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터, 지원시설) · 지원시설(기숙사) 이용 |
| 소유자 | 박강리 · 2021.01.15 소유권이전 · 거래가액 163,072,072원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 101,002,428원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.15 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — ‘소멸’과 ‘인수’를 분리해야 한다
말소기준은 2021.01.15 우리은행 근저당권입니다. 2025.07.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.10.28 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정할 근거도, 없다고 단정할 근거도 없습니다. 현재 자료에서 확인되는 가장 명확한 인수 리스크는 임차보증금이 아니라 위 토지 지상권입니다.
② 가격 판단 — 113,000,000원이 싸다는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 소유자의 과거 취득 거래가액 163,072,072원이 확인되지만 그 원인일은 2020.12.05입니다. 현재 경매 최저가는 그 과거 거래가액의 약 69.3% 수준이지만, 약 6년 전 취득가를 2026년 현재 시세로 대체할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 공동주택이 아니라 지식산업센터의 지원시설(기숙사) 이용 물건입니다. 같은 방식으로 아파트 실거래와 비교할 수 없고, 실제 매수 수요와 환금성도 이 용도에 맞춰 별도로 확인해야 합니다. 현 단계의 가격 판단은 보류가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 110,618,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 120,000,000원 중 110,618,000원이 배당되어 9,382,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 배당 부족분이며, 배당 시나리오상 금전으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 지상권 인수는 그대로 남아 있으므로 두 항목을 혼동하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 지상권 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 9,382,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 31,627,200원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 49,381,760원 |
배당 계산만 보면 세 시나리오 모두 매수인의 금전 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 토지 지상권 인수는 배당으로 지워지는 채권 부족분과 별개입니다. 최저가가 90,400,000원이나 72,320,000원으로 내려가도 명세서상 인수권리가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건은 유찰률만 보고 접근하기보다 지상권의 내용과 효력을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터, 지원시설)로 등재되어 있고 실제로는 지원시설(기숙사)로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가는 대중교통 이용편의도를 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 제13층 제1308호이며, 승강기·주차·위생·급배수·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 공장(지식산업센터, 지원시설)로 이용중이며 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당 사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 인수로 명시된 1토지 을구 21번 지상권의 권리자·존속기간·범위·지료·목적을 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 등기부 대조. 건물 등기만으로 판단하지 말고, 접수 제18451호 지상권 설정등기의 현재 상태와 변경·말소 여부를 토지 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 시세가 없으므로 113,000,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 일반 아파트가 아니라 공장(지식산업센터, 지원시설)로 등재된 지원시설(기숙사)입니다. 실제 사용 가능 범위와 수요층을 이 용도 기준으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 인수권리 구분. 현재 회차 근저당 미배당 9,382,000원은 매수인이 그대로 갚는 금액으로 산정된 것이 아닙니다. 반면 명세서상 지상권은 별도 인수 문제입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “113,000,000원 신건”보다 지상권 한 줄이 더 중요하다
이 사건의 표면만 보면 감정가와 최저가가 같은 113,000,000원, 0회 유찰의 신건입니다. 말소기준인 우리은행 근저당과 이후 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 하지만 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 2020.08.18 접수 제18451호, 1토지 을구 21번 지상권 설정등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
게다가 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터의 지원시설(기숙사)이고, 현재 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 과거 소유권 취득 거래가액 163,072,072원보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 가격은 보류, 지상권은 우선 확인. 이 사건은 입찰가 계산보다 인수 지상권의 실체를 확인하는 것이 먼저입니다.
