서울남부지방법원 2025타경11287. 금천구 가산동 하이펠리스 13층 1302호 아파트입니다. 소유자 백용우는 2023.01.18 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 340,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 이혜민입니다. 이혜민의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.31이고, 말소기준으로 잡힌 서민금융진흥원 가압류는 2024.04.08입니다. 따라서 임차인의 대항력이 선행합니다.
이혜민의 임차보증금은 337,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022.08.20과 2023.01.13, 등기된 확정일자는 2022.10.17과 2023.05.01이며, 2025.05.26 주택임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제13층 제1302호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 백용우 · 2023.01.18 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.04.08 서민금융진흥원 가압류 22,230,865원입니다. 이후 금천구 압류, 국민행복기금 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.10.31 전입·점유입니다. 임차인 이혜민은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 위험까지 없어지는 물건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 337,000,000원 | 2022.10.31 | 2025.05.26 | 대항력 있음 우선변제 판단 유보 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 붙은 구조가 아니므로 실제 임차인은 이혜민 1명입니다. 한편 이혜민은 주택임차권자이면서 2025.08.01 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 같은 사람의 보증금과 경매신청 채권을 서로 다른 임차인 채권처럼 중복합산해서는 안 됩니다.
③ 가격의 핵심 — 유찰돼도 실질취득은 약 3.37억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가만 떨어지는 것을 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 정확도 규칙에 따라 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수분이 늘어나는 것으로 보면, 매수인의 실질취득은 임차보증금인 약 337,000,000원 수준에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 룰상 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 323,000,000원 | 14,000,000원 | 337,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 258,400,000원 | 78,600,000원 | 337,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,720,000원 | 130,280,000원 | 337,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 인수 · 임차인 이혜민 보증금 | 337,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 22,230,865원 | 22,230,865원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 27,718,654원 | 27,718,654원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이혜민 | 337,000,000원 | 267,728,481원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권액 386,949,519원 중 317,678,000원이 배당되고, 미배당은 69,271,519원입니다. 이혜민은 임차권자와 경매신청 채권자의 역할이 겹치므로 337,000,000원을 두 번 더해 별도 보증금으로 계산하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로 산업단지, 판매시설, 업무시설, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 도보 약 15분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물의 13층 1302호이며, 사용승인일은 2021.05.27입니다. 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 및 필지 대비 평지의 2필지 일단 부정형 토지이며, 북동측으로 중로한면 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 신건 323,000,000원만 보지 말고 대항력 보증금 337,000,000원을 기준으로 총부담을 계산해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서가 임차보증금의 미변제 잔액 인수 가능성을 명시하므로, 실제 배당순위와 이혜민의 배당액을 최종 매각물건명세서·배당요구 자료와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 이혜민이 임차권자이면서 강제경매 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급, 경매신청 채권의 실체를 함께 검토해야 합니다.
- 확정일자 확인. 등기에는 2022.10.17과 2023.05.01 확정일자가 기재돼 있으므로 임대차계약 변경 과정과 우선변제 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기와 건물 전부 임차 사실이 있는 만큼 현 점유상태와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 3.37억의 벽은 남는다”
이 사건의 함정은 최저매각가 숫자입니다. 신건 323,000,000원만 보면 감정가 그대로인 평범한 아파트 경매처럼 보이지만, 실제 권리구조는 다릅니다. 임차인 이혜민의 전입·점유는 2022.10.31, 말소기준 가압류는 2024.04.08로 임차인이 먼저입니다. 보증금도 337,000,000원으로 현재 최저가를 넘습니다.
따라서 이 물건은 1회 유찰돼 258,400,000원, 2회 유찰돼 206,720,000원까지 내려가더라도 단순히 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다. 정확도 규칙상 줄어든 낙찰가만큼 인수분이 늘어 실질취득은 약 337,000,000원 수준에 고정됩니다. 여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인이라는 점까지 확인이 필요한 만큼, 결론은 최저가는 낮아질 수 있어도 권리부담까지 같은 폭으로 낮아지는 경매는 아니다입니다.
