서울남부지방법원 2025타경11287. 서울 금천구 가산동 하이펠리스 13층 1302호 아파트입니다. 2021년 사용승인된 건물로, 현재 소유자는 백용우입니다. 등기부에는 2023년 1월 18일 소유권이전 당시 거래가액 340,000,000원이 기재되어 있습니다. 그 후 서민금융진흥원의 가압류가 설정되고, 압류·추가 가압류에 이어 임차인 이혜민의 강제경매가 개시됐습니다.
중요한 점은 등기부상 먼저 나타나는 가압류보다 임차인의 전입·점유가 앞선다는 사실입니다. 말소기준권리는 2024년 4월 8일 서민금융진흥원의 가압류이지만, 임차인 이혜민은 2022년 10월 31일부터 전입·점유한 것으로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2025년에 이루어졌더라도 선행한 대항요건과 보증금반환채권의 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 이 물건은 일반적인 후순위 임차권 말소 사례와 다르게 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제13층 제1302호 도로명: 서울특별시 금천구 가산로 143 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 지하 1층, 지상 14층 중 제13층 제1302호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 백용우 (2023.01.18 소유권이전, 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 | 323,000,000원 |
| 최저매각가 | 258,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 이혜민 · 청구금액 337,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.08 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 · 22,230,865원 |
| 임차보증금 | 337,000,000원 (대항력 있는 임차인 1명) |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인
말소기준권리인 서민금융진흥원 가압류 이후의 압류, 가압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 을구 1번 임차권등기는 별도 판단이 필요합니다. 등기일 자체는 말소기준권리 이후이지만, 그 근거가 되는 전입·점유는 말소기준권리 이전부터 존재했습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 배당·인수관계가 핵심
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜민 | 건물 전부 | 337,000,000원 | 있음 | 확인 필요 | 미변제액 인수 위험 |
실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 중복신고 없음. 임차인 이혜민은 을구 1번 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다.
| 임차인 | 이혜민 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.08.20 / 2023.01.13 |
| 전입신고일 | 2022.10.31 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 확정일자 | 2022.10.17 / 2023.05.01 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기 | 2025.05.26 · 을구 1번 · 임차권등기명령 2025카임444 |
| 임차보증금 | 337,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.05.26 |
| 대항력 | 있음 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섬 |
| 우선변제권 | 배당순위 확인 필요 확정일자 기재와 배당 시뮬레이션 판단이 서로 다름 |
| 매수인 인수 | 보증금 미변제 잔액 인수 가능 |
③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득 부담을 봐야 한다
감정가는 323,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 258,400,000원입니다. 최저가는 감정가의 80%로 내려왔지만, 이 금액만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.
임차인의 보증금이 337,000,000원으로 최저매각가보다 크고, 대항력 있는 임차권이 인정되므로 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 가격 비교의 출발점은 최저매각가 + 실제 인수 보증금입니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 323,000,000원 | 감정 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 258,400,000원 | 감정가의 80% |
| 등기부상 소유권 취득 거래가액 | 340,000,000원 | 2023.01.13 매매 · 2023.01.18 등기 |
| 임차보증금 총액 | 337,000,000원 | 미변제액 인수 대상 |
| 예상 임차인 배당 | 204,032,881원 | 신청채권자 배당 추정치 |
| 예상 미변제 보증금 | 132,967,119원 | 배당액이 보증금에 충당된다는 전제 |
| 실질취득 추정 | 391,367,119원 | 최저가 + 예상 미변제액 |
2023년 등기부 기재 거래가액은 개별 과거 거래가격이며 현재 시세나 최근 실거래 평균을 뜻하지 않습니다. 감정가와의 비교 역시 현재 시장가격 대비 할인율을 확정하는 근거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,417,600원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 22,230,865원 | 22,230,865원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 27,718,654원 | 27,718,654원 |
| 3. 신청채권자 · 이혜민 | 337,000,000원 | 204,032,881원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 386,949,519원 | 253,982,400원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 132,967,119원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 산정한 추정치입니다. 금천구 압류채권의 세액, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 법원의 배당표는 달라질 수 있습니다. 채권 전체 미배당액과 매수인이 실제 인수할 임차보증금 잔액은 반드시 구분해야 합니다.
현재 계산에서는 서민금융진흥원과 국민행복기금의 가압류채권에 합계 49,949,519원이 배당되고, 신청채권자 이혜민에게 204,032,881원이 돌아갑니다. 소유자에게 남는 금액은 없습니다. 다만 이는 주어진 배당순서를 따른 시뮬레이션으로, 임차인의 우선변제권이 인정될 경우 채권자별 배당액과 매수인 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 증가하는 미배당
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 258,400,000원 | 204,032,881원 | 132,967,119원 | 391,367,119원 |
| 2회 유찰 (64%) | 206,720,000원 | 153,076,401원 | 183,923,599원 | 390,643,599원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 165,376,000원 | 112,311,217원 | 224,688,783원 | 390,064,783원 |
실질취득 추정 = 각 회차 매각가 + 신청채권자 보증금 미변제액. 신청채권과 임차보증금채권이 동일하고 예상배당이 보증금에 충당되며, 미변제액을 매수인이 인수한다는 전제입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 제외했습니다.
1회 유찰에서 3회 유찰로 진행되면 최저매각가는 258,400,000원에서 165,376,000원으로 내려갑니다. 그러나 예상 미배당은 132,967,119원에서 224,688,783원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득 추정액은 391,367,119원에서 390,064,783원으로 소폭 낮아지는 데 그칩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산동주민센터 북서측 인근입니다. 주변에는 산업단지, 판매시설, 업무시설, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역은 도보 약 15분 거리로 기재되어 있으며 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 14층 중 13층이며, 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 인접 도로 및 필지 대비 평지에 있는 2필지 일단의 부정형 토지로, 북동측 중로 포장도로에 접합니다. 토지는 오피스텔·아파트·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설·산업단지와 주거시설이 혼재한 입지이지만, 해당 호실의 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않았으므로 현재 시장가격이나 매도 소요기간을 정량화할 수 없습니다. 보증금 인수 문제까지 감안하면 일반적인 매매가격과 입찰가격을 단순 비교하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기와 명세서 원문. 을구 1번 임차권등기, 전입일자 2022.10.31, 확정일자 2022.10.17 및 2023.05.01, 임차보증금 337,000,000원을 대조하고 미변제액 인수 문구를 재확인해야 합니다.
- 실제 배당순위. 임차권등기의 확정일자와 현재 예상배당상 우선변제권 미인정 사이의 차이를 확인해야 합니다. 다른 채권자보다 임차인이 우선배당받는다면 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 신청채권의 동일성. 이혜민의 강제경매 청구금액 337,000,000원이 임차보증금 반환채권과 같은 채권인지, 배당액이 보증금 채무를 얼마나 소멸시키는지 확인해야 합니다.
- 선순위 대항요건 유지. 전입·점유 이력과 임차권등기 전후의 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
- 임대차 진정성. 2022.08.20 및 2023.01.13 임대차계약, 보증금 지급내역, 소유자와 임차인의 관계를 확인해야 합니다. 관계인 여부에 관한 의문은 계약·금융증빙으로 판단해야 합니다.
- 금천구 압류 및 세금. 2025.03.06 압류의 실제 세액과 배당순위, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금 관련 배당 변경은 임차보증금 잔액과 매수인 부담에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 실질취득액 중심 입찰. 현재 최저매각가 258,400,000원 자체가 아니라, 보증금 인수액과 부대비용을 합한 경제적 부담을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 현재 실거래 검증. 2023년 등기부 거래가액 340,000,000원과 감정가 323,000,000원만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 동일 용도·면적·층의 최근 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 점유상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 명도협의 가능성, 보증금 반환과 건물 인도의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·추가비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금, 명도·법률비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.58억이 아니라, 보증금 인수까지 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 대항력 있는 임차인 이혜민의 보증금 337,000,000원이 매수인에게 일부 또는 전부 인수될 위험이 있고, 그 보증금이 현재 최저매각가보다 크다는 점입니다.
현재 예상배당대로 신청채권자 배당금이 임차보증금에 충당된다면 실질취득 부담은 약 391,367,119원입니다. 그러나 배당상 우선순위와 실제 보증금 채권의 관계가 달라지면 이 금액 역시 달라집니다. 최저매각가가 추가로 내려가더라도 미배당액이 증가하므로 유찰만으로 가격 경쟁력이 크게 개선되지 않는 구조입니다.
현재 감정가 323,000,000원과 과거 거래가액 340,000,000원을 참고할 수는 있지만, 최근 실거래에 근거한 시세 할인 여부는 확정할 수 없습니다. 무엇보다 권리 미확정 상태에서 표면적 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금의 배당충당액, 잔여 인수액, 실제 시세의 검증입니다.
종합 결론: 입찰 보류 권고. 권리분석 위험이 높고, 계산상 실질취득액도 감정가를 웃돌며, 현재 가격 메리트가 입증되지 않았습니다.
