서울남부지방법원 2025타경11877. 구로구 구로동 다온캐슬1동 304호, 전용 36.98㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 건물은 2017년 사용승인됐으며, 구로구청 남서측 인근의 주택지대에 자리합니다. 최초 감정가 328,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 262,400,000원입니다.
등기상 권리구조만 보면 상당 부분 정리가 가능합니다. 기존 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 등기상 권리 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 김천의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이를 단순한 무인수 물건으로 취급하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 429-72 다온캐슬1동 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 구로구 가마산로20다길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 36.98㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2017.07.28 · 철근콘크리트구조 |
| 단지규모 | 16세대 |
| 소유자 | 사형택 (2019.03.04 소유권이전) |
| 감정가 | 328,000,000원 |
| 최저매각가 | 262,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천 / 265,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
권리분석에서 가장 먼저 구별해야 할 것은 과거에 이미 말소된 근저당권과 현재 유효한 말소기준권리입니다. 2017년 국민은행 근저당권은 2019.03.04 말소됐으므로 현존 인수대상으로 계산하지 않습니다. 현재 기준은 2023.09.18 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.
② 임차인 분석 — 가장 큰 불확실성
현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인 신고·조사 대상은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으므로, 두 사람을 각각 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| YU JINGJING 점유 부분 미상 |
전입 2023.11.27 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 전입일이 말소기준 이후 |
우선변제 미확정 승계 신고 아님 |
| 김천 주거 · 배당요구 |
전입일 미상 확정 2019.01.28 |
미상 | 가능·미상 전입·점유 시점 확인 필요 |
배당요구 2025.12.04 우선변제 미확정 승계 신고 아님 |
김천은 등기상 강제경매 신청채권자이면서 임차인으로도 나타납니다. 동일인이 채권자와 임차인 지위에 함께 등장하므로, 실제 임대차계약과 점유관계, 청구채권의 성격을 대조할 필요가 있습니다. 가장임차인 가능성 또는 관계인 여부를 검토해야 하는 사안이지만, 현재 정보만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 81.2%라는 숫자의 한계
다온캐슬1동에서 확인되는 비교 실거래는 2022년 4월 1건입니다. 거래 전용면적은 38.0㎡로 본건 36.98㎡와 가깝지만, 거래 시점이 오래됐고 표본이 적어 현재 시장가치를 판단하기에는 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 38.0㎡ | 4층 | 323,000,000원 |
| 현재 최저가 | 36.98㎡ | 3층 | 262,400,000원 |
최저가 262,400,000원은 과거 거래가 323,000,000원의 81.2%에 해당합니다. 금액 차이는 60,600,000원입니다. 겉으로 보면 가격 차이가 크지만, 이는 어디까지나 2022년 거래를 기준으로 한 산술적 비교입니다. 현재 거래 수준이 같다는 근거는 없으므로 이 수치만으로 안전마진이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태지만, 이 통계만으로 다음 회차에서의 낙찰 가능성이나 적정 가격을 예측할 수는 없습니다. 거래 표본이 부족한 소규모 다세대주택이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,473,600원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 257,926,400원 |
| 2. 강제경매 · 김천 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 제공된 예상계산에 따른 것으로 확정배당표가 아닙니다. 집행비용을 공제한 금액을 주택도시보증공사 가압류에 배정한 시뮬레이션이며, 임차인 우선변제·최우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 확정액, 우선순위 및 배당요구 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 김천의 임차인 지위에 따른 배당 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰(80%) | 262,400,000원 | 257,926,400원 | 1,286,073,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 209,920,000원 | 206,181,120원 | 1,337,818,880원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 167,936,000원 | 164,784,896원 | 1,379,215,104원 |
위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 가정되어 있습니다. 하지만 김천의 대항력과 보증금이 미확정이라는 핵심 위험은 회차가 내려가도 사라지지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 줄어들지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구청 남서측 인근 주택지대로 다세대·다가구주택, 병원 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2017.07.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 개별난방, 도시가스, 승강기 및 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규모·환금성. 16세대 규모의 단지형다세대주택입니다. 확인된 비교 실거래가 1건에 그쳐 적정 시세와 실제 매도 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 약 6m 도로에 접하며 토지는 사다리형 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 전 현재 지정 여부와 본인에게 적용되는 허가요건을 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김천의 전입일 확인. 주민등록 전입 이력과 실제 점유·인도 시점을 확인해 2023.09.18 말소기준 이전에 대항요건이 성립했는지 검토해야 합니다.
- 임대차계약과 보증금 확인. 김천의 보증금, 계약 내용, 확정일자, 배당요구 범위와 실제 배당 가능액을 확인하고 미배당분의 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 검토. 김천이 강제경매를 신청한 채권자이면서 임차인으로도 나타나는 이유와 청구채권의 법적 성격을 확인해야 합니다.
- YU JINGJING 점유 확인. 2023.11.27 전입으로 말소기준에 후행하지만, 실제 점유 범위와 보증금, 인도·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 주택도시보증공사의 청구채권과 김천의 채권, 임차인 우선배당, 당해세 및 집행비용을 반영해 실제 배당순위를 다시 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 거래 한 건만으로 현재 적정가를 결정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 거래와 매도 호가 및 개별 건물 상태를 비교해야 합니다.
- 현장 및 관리 상태. 실제 점유자, 건물 관리상태, 체납 관리비, 내부 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 최신 매각기일 정보를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차인 권리부터”
이 물건은 감정가 328,000,000원에서 최저가 262,400,000원까지 내려왔습니다. 과거 실거래 323,000,000원과 비교하면 낮은 가격이지만, 그 거래는 2022년의 단일 사례일 뿐이어서 현시점 가격 메리트를 증명하지 못합니다.
권리분석에서 더 중요한 것은 김천의 임차인 지위입니다. 말소기준보다 앞선 확정일자가 있고 배당요구도 확인되지만, 전입일과 보증금이 미상입니다. 더욱이 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 등장하므로 계약관계와 채권의 실체를 반드시 확인해야 합니다.
결론은 가격 판단과 입찰 모두 보류입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 인수액 0원을 확정할 수 없고, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면 실질취득비용을 새로 계산해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인 권리와 실제 취득원가의 확정입니다.
