서울남부지방법원 2025타경11877. 구로구청 남서측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대주택) 제3층 제304호입니다. 현재 소유자는 사형택이며, 감정가와 최저매각가는 모두 328,000,000원입니다. 등기부상 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류와 2025.09.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계는 단순하지 않습니다. YU JINGJING은 2023.11.27. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없다고 정리됩니다. 반면 김천은 2019.01.28. 확정일자가 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 여부와 낙찰자 인수액을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 429-72 다온캐슬1동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 | 36.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 내 제3층 · 사용승인일 2017-07-28 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2017.08.21. 국민은행 근저당권은 2019.03.04. 이미 말소됐습니다. 2021.08.18. 국 압류도 2022.02.21. 해제로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.18. 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원이며, 이후 2023.12.14. 국 압류와 2025.09.05. 김천의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 2명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YU JINGJING | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김천 | 주거 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
YU JINGJING은 전입일이 2023.11.27.로 말소기준 2023.09.18.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
김천은 2019.01.28. 확정일자를 갖고 있고 배당요구도 2025.12.04. 접수됐지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 정확한 대항력·우선변제권·미배당 보증금·인수액은 판단할 수 없습니다. 또한 등기부상 경매개시결정 채권자 김천과 동일한 이름으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 비교가격의 101.5%
다온캐슬1동은 총 16세대, 사용승인일은 2017-07-28입니다. 대상 면적은 36.98㎡이며, 비교 가능한 실거래는 2022.04. 38.0㎡·4층의 323,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 38.0㎡ | 4 | 323,000,000원 |
현재 최저매각가 328,000,000원은 비교 실거래 323,000,000원의 101.5%입니다. 즉 확인 가능한 비교가격보다 높은 수준이므로 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 322,608,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김천 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,544,000,000원 중 예상배당은 322,608,000원이며, 미배당은 1,221,392,000원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 산정됐지만, 김천의 전입일·보증금이 미상인 만큼 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 328,000,000원 | 322,608,000원 | 1,221,392,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 262,400,000원 | 257,926,400원 | 1,286,073,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,920,000원 | 206,181,120원 | 1,337,818,880원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 유찰될수록 매각가는 낮아집니다. 그러나 김천의 대항력과 보증금이 미상인 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 대항력이 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 발생한다면 낙찰자가 부담할 실질취득액은 단순 낙찰가와 달라질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동, 구로구청 남서측 인근. 다세대주택·다가구주택·병원·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철7호선 남구로역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 456.0㎡, 대, 평지·사다리형, 소로각지이며 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되며 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김천 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2023.09.18.보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 김천 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다. 배당요구만으로 인수 위험이 사라졌다고 단정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김천과 경매개시결정 채권자 김천이 동일한 이름이므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- YU JINGJING. 2023.11.27. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 등 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 신건 328,000,000원은 비교 실거래 323,000,000원의 101.5%입니다. 신건 단계에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 배당 구조. 신건에서도 채권 합계 1,544,000,000원 대비 미배당 1,221,392,000원이 발생합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 임차인도 아직 끝난 게 아니다”
이 물건은 등기상 말소 구조만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류이고, 후순위 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김천의 전입일과 보증금이 미상이라는 점 때문에 권리분석을 ‘인수 0원 확정’으로 끝낼 수 없습니다.
가격도 신건에서 매력적이지 않습니다. 최저가 328,000,000원은 확인 가능한 비교 실거래 323,000,000원의 101.5%입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격은 보수적으로, 임차관계는 반드시 추가 확인입니다. 김천의 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
