서울남부지방법원 2025타경11896. 서울 양천구 신월동 경희빌라 제4동 301호, 다세대주택입니다. 1994년 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 건물의 지상 4층 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 이명우이며, 2002년 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 과거 말소된 근저당권과 전세권, 현재 남아 있는 근저당권이 함께 나타납니다. 이 사건의 말소기준권리는 2013년 1월 9일 우리은행 근저당권으로, 해당 권리 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

관심을 끄는 부분은 가격입니다. 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 246,400,000원입니다. 같은 건물군에서 확인되는 2026년 2월 실거래 318,000,000원보다 낮습니다. 그러나 과거 거래는 면적과 거래 시기가 달라 직접 비교하기 어렵고, 최근 가격의 기준이 되는 거래도 한 건뿐입니다. 따라서 가격상 여지는 있지만, 실거래 표본과 점유관계 확인이 필요한 물건으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리 흐름의 중심은 2013.01.09 우리은행 근저당권입니다. 을구 6번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 우리은행 근저당권과 종로캐피탈대부 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 과거 서울축산업협동조합 근저당권, 우리은행의 선행 근저당권, 임정호 근저당권 및 전세권 등은 이미 말소된 이력입니다.

또한 우리은행 을구 6번 근저당권은 최초 채권최고액이 22,000,000원으로 등기됐으나, 2022.12.19 변경등기에서 19,600,000원으로 기재돼 있습니다. 을구 7번 역시 최초 22,000,000원에서 20,600,000원으로 변경됐습니다. 아래 예상배당표는 주어진 배당 추정액을 그대로 사용하므로, 실제 배당액과 등기상 변경 채권최고액은 원본 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 적다

경희빌라4,5의 확인된 실거래는 총 3건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026년 2월 1건입니다. 현재 최저매각가와 비교할 때는 2021~2022년의 과거 거래보다 최근 동일 면적 거래를 우선하는 것이 타당합니다.

현재 최저매각가 246,400,000원은 2026년 2월 동일 면적 거래가 318,000,000원의 77.5%입니다. 두 금액의 차이는 71,600,000원으로, 단순 가격 비교에서는 경매 최저가가 상당히 낮게 형성되어 있습니다.

전체 실거래 평균 286,000,000원과 비교하면 최저가 비율은 86.2%이지만, 과거의 서로 다른 면적 거래가 포함돼 있으므로 이 수치만으로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 +17.8%로 상승 방향입니다. 다만 표본이 적고 면적 구성도 달라, 이를 안정적인 가격 상승세로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정한 추정 배당입니다. 총 채권 배당액은 186,500,000원, 추정 미배당액은 0원입니다. 우리은행 근저당권 변경등기, 실제 피담보채권, 질권 관련 권리관계 및 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 회차의 추정 배당에서는 채권액이 전액 충당되고 소유자에게 55,650,400원이 남는 것으로 계산됩니다. 그러나 이는 매각가를 현재 최저가로 가정한 결과이며, 실제 낙찰가와 확정채권액에 따라 달라집니다. 특히 신청채권자의 청구액 45,000,000원과 배당표상 종로캐피탈대부의 근저당 채권최고액 합계는 구분해야 하며, 이를 동일한 확정채권액으로 볼 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 별도 확인

2회 유찰 가정에서는 매각가가 197,120,000원까지 내려가며, 3회 유찰 가정에서는 157,696,000원입니다. 3회 유찰 시 추정 미배당액은 31,811,744원으로 증가하지만, 배당받지 못한 근저당권 채권이 그대로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다. 따라서 등기상 소멸할 근저당권과 배당 부족액을 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울신강초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1994.06.10 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 등입니다.
• 접도. 대체로 장방형 토지에 위치하며 북측과 남측으로 각각 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·진입표면구역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 중첩됩니다. 토지 전체 면적은 687.6㎡, 공시지가는 2,874,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 경희빌라4,5는 18세대 규모로, 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 거래가 많은 대규모 단지와 달리 비교 가능한 거래가 적어 적정 매도가와 실제 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 최우선 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 소유자 거주인지, 임차인이 거주하는지, 제3자가 점유하는지 현장조사와 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.
• 대항력 검토. 확인된 임차인 신고가 없더라도 전입세대와 확정일자, 실제 점유 개시 시점, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 을구 6번과 7번의 채권최고액 변경등기를 확인하고, 배당 추정에 적용된 채권액과 비교해야 합니다.
• 종로캐피탈대부 채권관계. 을구 13번·16번 근저당권 및 관련 질권 이력, 실제 채권액과 말소 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
• 시세 추가 검증. 최근 동일 면적 거래는 2026.02의 318,000,000원 1건입니다. 주변 유사 다세대 매물과 거래사례, 내부 상태를 비교해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 건물 노후도. 1994년 사용승인 건물이므로 누수·방수·배관·난방·외벽 등 유지보수 상태와 예상 수리비를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도비. 장기 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 점유자 인도 협의비용 및 명도 절차를 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

신월동 경희빌라 301호는 권리와 가격을 구분해 접근해야 하는 다세대 경매물건입니다. 2013년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저매각가 246,400,000원은 최근 동일 면적 실거래 318,000,000원의 77.5%로, 가격상 검토할 여지가 있습니다. 최근과 과거 거래의 비교 추세도 +17.8%로 하락장이 아닌 상승 방향을 나타냅니다. 다만 최근 실거래 표본이 한 건이고, 건물 노후도와 낮은 거래량을 감안하면 단순 가격 차이를 곧바로 수익으로 해석해서는 안 됩니다.

무엇보다 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다. 등기상 근저당권이 모두 정리된다는 사실만으로 대항력 임차인이나 점유 관련 비용의 가능성까지 배제할 수는 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 긍정적이나, 점유와 실제 인수 가능성 확인 후 접근”입니다. 권리 원본과 현장을 확인하고 취득 부대비용까지 고려해 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.