서울남부지방법원 2025타경11896. 양천구 신월동 464-24 경희빌라 제4동 제3층 제301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이명우이며 2002.04.01 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.01.09 접수된 을구 6번 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당, 종로캐피탈대부 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격 쪽은 권리만큼 단순하게 “싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 전체 실거래 평균은 286,000,000원이지만, 그 안에는 2021.11의 220,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 흐름을 우선하면 2026.02 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 318,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 17.8% 높은 흐름입니다. 따라서 현 최저가 308,000,000원은 전체 평균보다 높다는 이유만으로 비싸다고 볼 것이 아니라, 최근 시세의 96.9%라는 점을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 464-24 제4동 제3층 제301호 · 월정로8길 16-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 거래 매칭면적 67.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 · 지하1층/지상4층 중 제3층 · 사용승인일 1994.06.10 |
| 소유자 | 이명우 · 2002.04.01 소유권이전 (2002.03.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 종로캐피탈대부 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 전입·확정일자 여부는 입찰 전에 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
말소기준권리는 2013.01.09 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2014.10.06 우리은행 근저당, 2023.04.19 종로캐피탈대부 근저당, 2024.02.21 종로캐피탈대부 근저당 및 2025.09.05 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 주요 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 부동산 자체의 인수 부담은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 96.9%
경희빌라4,5의 거래 자료는 총 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.02의 318,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 같은 318,000,000원입니다. 전체 평균 286,000,000원만 보면 감정가가 높아 보이지만, 최근·과거 추세가 +17.8%인 만큼 가격 판단에서는 최신 거래를 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 67.8㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2022.06 | 73.46㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2021.11 | 73.46㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.8㎡ | 1건 | 318,000,000원 |
현재 최저매각가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.9%입니다. 따라서 최신 거래 기준으로는 시세보다 낮은 구간이지만, 차이가 제한적이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다. 신건이라는 이유만으로 큰 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 주식회사종로캐피탈대부 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 5. 을구 16번 근저당 · 주식회사종로캐피탈대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,388,000원 |
308,000,000원 매각 가정에서는 채권액 186,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 116,388,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신강초등학교 남동측 인근으로, 주변에 공동주택·주상용건물·근린생활시설·학교가 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 이용·건물. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조, 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 1994.06.10입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 원추표면구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지거래허가구역 기재. 감정요항표에는 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있고, 매각기일은 2026.09.11입니다.
- 환금성. 경희빌라4,5는 18세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 거래가격 표본이 많지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 286,000,000원보다 최신 거래 318,000,000원과 최근 12개월 평균 318,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 6번·7번 근저당의 2022.12.19 채권최고액 변경등기와 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 용도·규제 확인. 다세대주택이며 제2종일반주거지역, 상대보호구역·고도 관련 구역 등이 포함되어 있으므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 1994.06.10 사용승인 건물로 위생설비·급배수·난방설비가 구비되어 있다고 평가되어 있으나 내부 상태는 현장에서 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2013.01.09 우리은행 근저당을 기준으로 이후 주요 담보권이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 점유관계 확인은 남아 있습니다.
가격은 감정가·최저가 308,000,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 318,000,000원으로 최저가가 최근 시세의 96.9%입니다. 최근 거래보다 낮은 것은 분명하지만 신건에서 가격 차이가 크지는 않습니다. 반면 최근·과거 거래 추세는 +17.8%이고 전체 거래 표본도 3건에 불과합니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 신중으로 정리하는 것이 적절합니다. 현 회차에서의 핵심은 “권리를 떠안을까”가 아니라 최근 318,000,000원 시세 대비 308,000,000원을 충분한 할인으로 볼 수 있느냐입니다.
