서울중앙지방법원 2025타경102811. 사당동 425-2 토지 149㎡와 지하 1층·지상 3층 다중주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층 6개호, 1층 6개호, 2층 6개호, 3층 4개호 등 총 22개호로 이용되고 있습니다. 단일 공동주택 한 호가 아니라 여러 점유관계를 한꺼번에 넘겨받는 구조이므로, 등기 권리뿐 아니라 각 호실의 실제 점유·명도 상태가 입찰 판단의 핵심입니다.

말소기준은 2016년 설정된 채권최고액 792,000,000원의 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 주택임차권등기는 모두 후순위로 기재되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권자는 관악농업협동조합에서 서울서남부농업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리의 명의가 바뀌었을 뿐 말소기준일은 2016.06.02.로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸

2016.06.02. 근저당권보다 앞선 임차권등기나 전입자는 확인되지 않습니다. 등기된 주택임차권 10건의 보증금 합계는 1,120,000,000원이지만, 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 제공된 권리판정에 따르면 이들 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 보증금이 직접 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유자 — 26개 명의 중 2명은 판정 유보

현황조사·매각물건명세서·등기부에 나타난 임차인 및 점유 명의는 26명입니다. 이 중 24명은 전입일이 확인돼 말소기준 이후임을 판단할 수 있지만, 손유진·기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 2,134,856,000원으로 감정가 2,668,569,440원의 80%입니다. 감정가보다 533,713,440원 낮아졌지만, 동일한 다중주택·토지의 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다.

제시된 세 회차 모두 채권 미배당과 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산은 임차인의 우선변제·최우선변제와 미상 점유자의 보증금, 당해세 등을 반영하지 않은 가정입니다. 특히 22개호 다중주택은 단일 호실보다 점유 확인과 명도 범위가 넓으므로, 최저가에 미확인 비용을 더한 금액을 실제 취득비용으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,134,856,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 가정에 따른 단순 시뮬레이션입니다. 등기된 임차권 보증금 1,120,000,000원의 배당, 임차인 최우선변제, 당해세는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울남사초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 함께 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 사당역 2·4호선이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 지하 1층부터 지상 3층까지 총 22개호의 다중주택으로 이용 중입니다. 임대관계는 각 호실별 원본 계약서와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 토지. 대 149㎡, 평지·가로장방형·세로각지이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
• 규제. 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단일 아파트 호수가 아닌 토지·다중주택 일괄매각이며 점유 명의가 다수입니다. 재매각 시 매수층, 임대운영 능력, 명도 진행 상황에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 손유진·기사항전의 전입일 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입기록, 현황조사 원문과 매각물건명세서 원본을 대조해 2016.06.02. 이전 점유 여부를 확인하세요.
• 미상 보증금 확인. 두 명의 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 호실이 확인되지 않으면 인수 가능 금액을 산정할 수 없습니다.
• 22개호 현장대조. 각 호실의 실제 점유자, 공실 여부, 임차권등기자와 현재 점유자의 일치 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 이지현·손유진의 관계인 여부. 임차인·점유자 명의와 가압류권자·신청채권자의 동일인 여부, 임대차보증금과 별도 채권의 중복 여부를 확인하세요.
• 임차권등기 배당순위. 임차권등기 10건의 확정일자·전입일·배당요구·최우선변제 가능 여부를 개별적으로 정리해야 합니다.
• 배당표 재작성. 임차인 보증금 1,120,000,000원과 당해세를 포함한 실제 배당순위를 반영해 채권별 배당액과 미배당액을 다시 계산하세요.
• 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자의 인도명령·이사협의·공실 정비에 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 다중주택의 임대수익, 공실률, 수선비, 보증금 반환구조와 인근 거래사례를 별도로 검토하세요.
• 규제 확인. 건축허가·착공제한지역과 토지거래계약 허가구역 등은 취득·증축·용도변경 계획에 영향을 줄 수 있으므로 관할기관에 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 부속시설 및 제시외 물건의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서 도면으로 대조하세요.

맺으며 — “등기 소멸”과 “점유 위험 해소”는 다르다

이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2016.06.02. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차권·점유자의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 등기된 임차권 10건과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산합니다.

그러나 이 물건은 22개호 다중주택이고, 점유 명의가 26명에 이릅니다. 그중 손유진·기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판단할 수 없습니다. 여기에 임차권등기 보증금 1,120,000,000원이 배당표에 반영되지 않았고, 채권자와 임차인·점유자의 동일인 가능성도 남습니다. 권리의 큰 틀은 후순위 소멸형이지만, 세부 점유관계는 미완성입니다.

현재 최저가 2,134,856,000원은 감정가의 80%이지만, 최근 거래가격과 비교해 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 미상 점유자 2명의 권리와 22개호 명도비용을 해소하지 못하면 감정가 할인분이 그대로 비용으로 소진될 수 있습니다. 결론은 “등기부는 통과, 점유조사는 보류, 가격 메리트는 검증 전”입니다.