서울남부지방법원 2025타경11920. 가산양우내안애애플 18층 1806호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 등기부상 현재 소유자는 임승한이고, 2022.05.01. 매매를 원인으로 117,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 강제경매 신청채권자는 유현상이며, 같은 유현상이 이 물건 전부에 대해 임차보증금 128,000,000원의 주택임차권을 등기해 두고 있습니다.
유현상의 임대차계약일은 2022.04.28., 확정일자는 2022.04.29., 주민등록일자와 점유개시일은 2022.05.20.입니다. 주택임차권등기는 2024.10.28. 접수됐고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가와 같은 113,000,000원이라는 사실만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제18층 제1806호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 방1·욕실및화장실1·주방1·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 내 제18층 제1806호 · 사용승인일 2013.09.26. |
| 소유자 | 임승한 · 2022.05.01. 매매 · 거래가액 117,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 128,113,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기부에 있던 국민은행 근저당권 69,000,000원과 한국스탠다드차타드은행 근저당권 480,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2025.09.03. 강제경매개시결정입니다. 문제는 유현상의 주택임차권이 그보다 앞선 권리라는 점입니다. 이후 2025.09.11. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 을구 5번 주택임차권은 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현상 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 128,000,000원 | 有 주민등록·점유 2022.05.20. | 有 확정일자 2022.04.29. · 배당요구 | 아님 보증기관 대위·승계 아님 |
③ 배당과 인수 — 113,000,000원 낙찰 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 유현상 보증금 | 128,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 유현상 | 128,113,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 113,000,000원 가정. 집행비용 2,382,000원을 제외한 110,618,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 17,382,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락 착시
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 17,382,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 39,627,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 57,381,760원 |
표만 보면 113,000,000원에서 90,400,000원, 72,320,000원으로 최저가가 크게 내려갑니다. 그러나 같은 시점에 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 17,382,000원에서 39,627,200원, 57,381,760원으로 늘어납니다. 이 사건에서 “몇 번 유찰됐느냐”보다 “보증금 미배당분을 포함해 얼마를 부담하느냐”가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 디지털단지오거리 남동측 인근. 서측으로 가산지식산업단지가 있고, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트단지·주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선·7호선) 및 인근 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)이며 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 건축물현황도상 방1·욕실및화장실1·주방1·현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물의 18층이며 사용승인일은 2013.09.26.입니다. 승강기·화재탐지기·기계식주차설비·온수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 7필지가 일단지를 이루는 부정형 평지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 113,000,000원 외에 배당 후 미변제 보증금 17,382,000원의 인수 위험이 있습니다.
- 유찰해도 자동으로 싸지지 않음. 1회 유찰 시 인수 39,627,200원, 2회 유찰 시 57,381,760원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 유현상의 임대차계약일 2022.04.28., 확정일자 2022.04.29., 주민등록·점유개시 2022.05.20., 임차권등기 2024.10.28.을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 유현상으로 나타납니다. 임대차계약과 보증금 지급의 실재를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 가격 메리트 판단은 실질취득 기준과 실제 실거래를 대조한 뒤 해야 합니다.
맺으며 — “72,320,000원까지 내려가도 72,320,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증금은 128,000,000원입니다. 현재 회차에서는 110,618,000원이 배당되더라도 17,382,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 1회, 2회 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금은 각각 39,627,200원, 57,381,760원으로 증가합니다.
따라서 이 물건은 최저가를 기준으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 실질취득은 임차보증금 128,000,000원 수준을 중심으로 보아야 하고, 집행비용 등에 따라 실제 현금부담은 그보다 커질 수 있습니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 현재 자료만으로 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리의 핵심은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 보증금 잔액까지 합쳐서 판단해야 합니다.
