서울남부지방법원 2025타경11939. 영등포구 신길동 레전드힐스 4층 403호로, 건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 소유자는 주식회사리치맨이며, 현재 권리분석의 핵심은 2021.01.04 설정된 윤주영의 20,000,000원 근저당권보다 앞선 2019.04.12 전입·점유의 임차인 이금오입니다. 이 임차인은 확정일자도 2019.04.02로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 102,000,000원에서 집행비용 2,228,000원을 먼저 제외하면 임차보증금 100,000,000원 중 예상 배당은 99,772,000원입니다. 남는 228,000원은 매수인 인수로 계산되어 실질취득은 102,228,000원이 됩니다. 숫자만 보면 인수액 자체는 크지 않지만, 압류된 국세·지방세가 당해세로 선순위 배당되면 임차인 배당액이 줄어 인수잔액이 커질 수 있다는 점이 이 물건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 가마산로 468 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 건축물대장상 도시형생활주택-원룸형 · 전용 13.74㎡ · 지하2층/지상17층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사리치맨 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.01.04 접수된 윤주영의 근저당권입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류 3건과 2024년 임차권등기, 2025년 강제경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 2024년에 이루어졌다는 이유로 임차인을 후순위로 보면 안 됩니다. 이금오의 실제 전입·점유는 2019.04.12, 확정일자는 2019.04.02로 말소기준보다 앞서기 때문에 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이금오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.04.12 | 2019.04.02 | 100,000,000원 | 신청 2024.06.11 | 있음 | 있음 | 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
신길레전드힐스 동일 면적 13.74㎡ 중심의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 98,250,000원입니다. 현재 최저가 102,000,000원은 평균의 103.8%이고, 임차인 잔액까지 반영한 실질취득 102,228,000원은 평균보다 약 3,978,000원 높습니다. 최신 거래인 2026.08의 100,000,000원보다도 실질취득이 2,228,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.74㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 13.74㎡ | 17 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 13.74㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2026.05 | 13.74㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 13.74㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 13.74㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2026.03 | 13.74㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 13.74㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 2026.02 | 13.74㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 2026.01 | 13.74㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 13.74㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 13.49㎡ | 17 | 98,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 98,250,000원 |
거래 범위는 95,000,000원~105,000,000원이고, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 102,000,000원만 보더라도 최근 12개월 평균보다 비싸며, 임차인 잔액을 합친 실질취득은 더 높아집니다. 따라서 이 물건은 “신건인데 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 이금오 보증금 | 100,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 근저당권 · 윤주영 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이금오 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 부족분 228,000원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재해 선순위 차감되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울도림초등학교 남동측 인근이며, 주위에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물의 4층 403호이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 도시형생활주택-원룸형이며 동일 면적 13.74㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 8,033,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 건축물현황도상 403호 도면은 실제 현황과 좌우가 바뀐 것으로 조사되어 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 현재 계산상 228,000원이지만 당해세 선순위 배당 여부에 따라 실제 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이금오로 표시되어 있어 임대차계약서·보증금 지급자료·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.8%이고 실질취득은 102,228,000원입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 유찰 후에도 인수 증가. 1회 유찰 시 인수 추정 20,268,800원, 2회 유찰 시 36,295,040원으로 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 인수액으로 이동합니다.
- 403호 현황 재확인. 건축물현황도와 실제 현황의 좌우가 바뀐 것으로 조사되어 호실·경계·출입구 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인형’
이 물건은 신건 최저가가 102,000,000원인데 최근 12개월 동일 면적 평균은 98,250,000원, 최신 거래도 100,000,000원입니다. 여기에 현재 계산상 임차보증금 잔액 228,000원을 더하면 실질취득은 102,228,000원으로 올라갑니다. 즉 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
권리 측면에서도 대항력 있는 임차인이 존재하고 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당 순위에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다. 특히 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 점은 반드시 원본으로 사실관계를 확인해야 합니다. 현재 결론은 “최저가가 시세보다 높고, 인수액도 확정 전”입니다. 권리 확인과 세금 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 안전마진이 부족한 사건입니다.
