서울남부지방법원 2025타경11939. 영등포구 신길동 레전드힐스 4층 403호입니다. 건축물대장상 도시형생활주택-원룸형으로 이용되는 전용 13.74㎡ 집합건물입니다. 소유자는 주식회사리치맨이며, 임차인 이금오가 보증금 100,000,000원의 주택임차권을 등기한 상태입니다. 이번 강제경매의 신청채권자도 이금오입니다.

권리분석에서 가장 중요한 부분은 날짜의 순서입니다. 이금오는 2019.04.02. 확정일자를 받았고 2019.04.12. 전입 및 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준권리인 윤주영의 근저당권은 2021.01.04. 설정됐습니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞서므로, 뒤에 등기된 임차권이 매각으로 말소되더라도 보증금 미변제 잔액에 대한 매수인 인수 위험은 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 다르다

등기상 말소기준권리는 2021.01.04. 윤주영 근저당권입니다. 과거 강남신용협동조합의 근저당권(채권최고액 180,000,000원)은 2019.04.15. 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권, 압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

그러나 이 물건에서는 등기부의 선후관계만으로 결론을 내리면 위험합니다. 2019년에 대항요건을 갖춘 임차인의 권리가 2021년 근저당권보다 앞서기 때문입니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌어도 임차인이 이미 취득한 대항력까지 단순히 후순위라고 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

이금오는 말소기준권리 설정 전에 전입과 점유를 시작했으므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금을 반드시 전액 배당받는 것은 아닙니다. 매각대금에서 집행비용 등이 먼저 공제되면 배당재원이 부족해질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

신길레전드힐스의 전용 13.74㎡ 중심 실거래 자료를 살펴보면, 최근 12개월 12건 평균은 98,250,000원입니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래금액은 100,000,000원입니다. 비교 거래는 주로 5층 이상에서 이루어졌으며, 분석 대상은 4층이므로 개별 층수 차이도 고려해야 합니다.

최근 거래는 95,000,000원~105,000,000원 범위입니다. 최저매각가 81,600,000원만 비교하면 최근 평균의 83.1%로 보입니다. 그러나 보증금 인수액을 더하면 결과는 완전히 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,600,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 당해세 및 별도 우선채권 등에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 경매신청채권자 이금오의 청구금액은 임차보증금과 동일하므로 독립된 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 신청채권자 행의 예상배당 0원은 별도 항목 기준이며 임차인으로서 예상배당 79,731,200원을 받는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큽니다. 따라서 회차가 진행되어 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당도 줄어들고 매수인이 인수할 보증금 잔액이 그만큼 증가합니다. 매수인이 부담할 실질취득비용은 보증금 100,000,000원 부근에 머물게 됩니다.

현재 회차에서 3회 유찰 가정까지 낙찰가가 29,376,000원 낮아져도, 실질취득 추정액은 528,768원만 감소합니다. 차이는 각 회차에서 산정한 집행비용 추정액의 변동에 해당합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 서울도림초등학교 남동측 인근입니다. 아파트, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물의 4층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
• 용도와 환금성. 건축물대장상 도시형생활주택-원룸형, 전용 13.74㎡의 소형 주거시설입니다. 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 다를 수 있어 주거 면적과 실제 임대 수요를 함께 고려해야 합니다.
• 거래 참고. 최근 12개월 유사 면적 거래가 12건 확인되며, 거래가격은 95,000,000원~105,000,000원입니다. 다만 대상은 4층이고 비교 거래 대부분은 상위층이므로 평균 가격을 해당 호실의 확정 시세로 볼 수 없습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 입찰 시점의 적용 여부와 변경사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 도면 불일치. 건축물현황도상 403호 도면이 실제 현황과 좌우가 바뀐 것으로 조사됐습니다. 입찰 전에 현장 구조와 도면의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않았으나, 실제 내부 상태와 관리 상태는 별도 현장 점검이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 전제 확인. 이금오의 전입일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서에 표시된 인수 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 반환 관계. 임차인 이금오가 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 집행권원, 임대차계약과 보증금 지급 경위, 실제 반환채무 및 채권 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 총액 계산. 최저가 81,600,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 101,868,800원을 기준으로 실거래 평균 98,250,000원과 비교해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 매각대금과 인수금의 구분. 입찰보증금과 잔금 외에 임차인에게 반환해야 할 보증금 잔액을 별도 자금으로 준비해야 합니다. 배당 결과에 따라 인수금은 변동될 수 있습니다.
• 임차권등기와 명도. 보증금 전액 변제 여부에 따라 임차권의 정리와 명도 절차가 영향을 받을 수 있으므로 배당 종결 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 현황도 불일치. 403호의 도면상 좌우가 실제와 뒤바뀐 조사사항을 현장과 건축물대장 원본으로 재확인해야 합니다.
• 관리비·추가 비용. 공용부분 체납 관리비, 취득세·등기비용·수리비·명도 비용을 별도 산정해야 합니다.
• 시세 재점검. 동일 면적의 저층 거래사례와 최신 거래를 비교하고, 원룸형 주거시설의 매도 및 임대 수요를 점검해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 관련 서류, 체납세금 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,160만원에 낙찰받아도 8,160만원짜리 취득은 아니다”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 81,600,000원까지 낮아진, 비교적 저렴한 소형 주거시설처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 98,250,000원과 비교해도 최저가는 83.1% 수준입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 이금오의 보증금 100,000,000원이 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 현재 예상배당에 따르면 임차인은 79,731,200원을 배당받고 남은 20,268,800원은 매수인이 인수하게 됩니다. 결국 실질취득 101,868,800원으로, 최근 12개월 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가격도 초과합니다.

더욱이 2~3회 추가 유찰을 가정해도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득 추정액은 100,000,000원 이상에 머뭅니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당 불확실성, 임차보증금 반환 문제, 도시형생활주택-원룸형의 수요 특성, 현황도 불일치 문제도 확인해야 합니다.