서울남부지방법원 2025타경11962. 가산센트럴푸르지오시티 C동 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 정초자이며 2020.10.08. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 149,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 정수진의 임대차계약일자는 2020.09.05., 확정일자는 2020.09.11., 점유개시는 2020.09.18., 주민등록일자는 2020.09.21.입니다. 반면 말소기준권리는 2021.11.09. 국의 압류입니다. 따라서 정수진은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제8층 제씨동801호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 제8층 · 사용승인일 2020.07.27. |
| 소유자 | 정초자 · 2020.10.08. 소유권이전 · 거래가액 149,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 정수진 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.11.09. 국의 압류입니다. 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 강남구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정수진의 주민등록은 2020.09.21.로 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기는 2024.09.13. 접수됐습니다. 이 임차권은 등기 자체의 순위만 볼 것이 아니라 선행 전입·점유에 따른 대항력을 함께 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정수진 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2020.09.21. / 2020.09.11. | 대항력 有 우선변제 有 승계 미해당 |
② 가격 판단 — 실거래보다 ‘실질부담 구조’를 먼저 본다
이 물건은 현재 신건으로 최저매각가가 140,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 가격이 시장보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 입찰자가 먼저 봐야 할 것은 유찰 시에도 가격 하락분만큼 실질부담이 줄지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 760,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 28,368,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 50,412,800원 |
특히 1회 유찰부터는 낙찰가가 임차보증금 138,000,000원보다 낮아집니다. 이때부터는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 112,000,000원 또는 89,600,000원이라는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 정수진 보증금 | 138,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,064,687원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,132,370원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정수진 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 140,000,000원 중 집행비용 2,760,000원과 임차인 배당 137,240,000원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분 760,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세의 실제 우선순위가 반영되면 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두산위브아파트 서측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 가산센트럴푸르지오시티까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 20층 중 제8층이며 사용승인일은 2020.07.27.입니다.
- 도로. 건물 서측으로 디지털로10길이 소재합니다.
- 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재계산. 현재 가정의 760,000원만 보지 말고 실제 배당기준 세금과 집행비용을 반영해 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원이지만 인수액도 각각 28,368,000원, 50,412,800원으로 증가합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 적힌 토지 을구 1번 구분지상권 설정등기의 권리자·범위·존속기간을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 포항세무서장, 국민건강보험공단, 강남구 관련 압류가 존재하므로 실제 우선배당되는 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 정수진이 임차권자이자 경매 채권자로 나타나는 점을 감안해 계약서, 보증금 지급자료, 점유관계와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수는 커진다”
이 사건은 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 사실보다, 그보다 먼저 성립한 정수진의 대항력 임차권이 훨씬 중요합니다. 신건 140,000,000원 가정에서도 임차보증금 138,000,000원 중 760,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어오고, 유찰되면 그 인수액은 28,368,000원, 50,412,800원으로 커집니다. 여기에 토지 구분지상권 설정등기까지 인수권리로 명시돼 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 자체를 단정할 수 없는 만큼, 이 물건은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 + 토지 별도등기’의 실질부담으로 판단해야 하는 사건입니다.
