서울남부지방법원 2025타경12075. 금천구 시흥동 진흥프라우드 제2층 제201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2017.06.22입니다. 현재 소유자는 송재일이고, 2017.10.10 매매를 원인으로 2018.12.28 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리 흐름은 일반적인 “근저당 이후 권리 전부 소멸”형보다 까다롭습니다. 말소기준은 2020.08.28 주택도시보증공사 가압류 548,000,000원인데, 임차인 심우정의 전입·점유개시일은 2018.12.28입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 먼저 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 구조여서 대항력이 인정된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 송재일 · 2017.10.10 매매 · 2018.12.28 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 심우정 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준인 주택도시보증공사 가압류 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·국·금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 심우정은 2018.12.28 전입·점유를 시작했고, 등기된 임차권에도 임대차보증금 250,000,000원, 확정일자 2018.12.28 및 2019.01.17이 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2024.07.04이지만, 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있으며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심우정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2018.12.28 | 2018.12.28 · 2019.01.17 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
심우정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임차보증금은 250,000,000원이며 2024.07.04 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 배당계산은 대항력은 인정하면서 우선변제 배당액을 0원으로 계산해, 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영합니다.
③ 실질취득 구조 — 신건 최저가만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 308,000,000원입니다. 여기에 현재 배당가정상 매수인이 떠안는 임차보증금 250,000,000원을 더하면 실질취득은 558,000,000원입니다. 이는 감정가 308,000,000원의 181.2% 수준입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 308,000,000원짜리 신건”이 아니라, 현재 회차 기준으로는 인수위험을 포함한 총 부담액을 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 | 판단 포인트 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 308,000,000원 | 250,000,000원 | 현재 배당가정상 인수 250,000,000원 → 실질취득 558,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 246,400,000원 | 250,000,000원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간 — 미배당 인수액을 포함한 실질취득을 약 250,000,000원 기준으로 재계산 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,120,000원 | 250,000,000원 | 보증금보다 더 낮은 구간 — 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됨 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 인수 · 임차인 심우정 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 548,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 심우정 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 798,000,000원, 채권자 배당액은 302,888,000원, 미배당은 495,112,000원입니다. 임차인 심우정의 보증금 250,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 압류된 국세·지방세 등이 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2017.06.22입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 탑동초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 현황확인. 현 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황·인테리어 여부는 외부관찰과 관련 자료를 기준으로 조사돼 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 심우정의 전입 2018.12.28, 임차보증금 250,000,000원, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 우선. 현재 회차에서는 최저가 308,000,000원만 보지 말고 인수액을 포함한 558,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 후 계산방식. 1회 유찰 시 246,400,000원부터는 낙찰가가 보증금 250,000,000원 아래로 내려갑니다. 이 구간은 최저가 하락만큼 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조를 기준으로 실질취득을 재계산해야 합니다.
- 임차인과 채권자 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자의 이름이 모두 심우정이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 경매신청 관계를 확인해야 합니다.
- 공과금·세금 압류. 국민건강보험공단·국·금천구 압류가 있으므로 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문·부재 상태였으므로 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 본다”
이 사건은 신건이고 최저가가 감정가와 같은 308,000,000원이지만, 가격표만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 임차인 심우정은 말소기준인 2020.08.28보다 앞선 2018.12.28부터 전입·점유한 대항력 임차인이고, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현재 배당가정에서는 이 보증금이 한 푼도 배당되지 않아 전액을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 558,000,000원입니다.
유찰로 최저가가 246,400,000원, 197,120,000원으로 내려가더라도 최저가만 보고 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형의 특성을 적용해야 합니다. 여기에 임차권자와 경매채권자의 이름이 동일하고 압류 3건도 존재합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실제 배당·인수 범위를 확정하는 것입니다.
