서울남부지방법원 2025타경12099. 서울 구로구 구로동 도무스캠프 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(방·욕실·거실·주방·현관)입니다. 2021년 사용승인된 철근콘크리트 건물의 한 호실로, 소유자는 정연수입니다. 이 물건을 일반적인 무임차 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 등기부에는 이다은 명의의 주택임차권이 등기되어 있고, 그 임차인의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞섭니다.

이번 경매는 한국주택금융공사가 청구한 287,947,854원의 강제경매입니다. 그러나 낙찰자가 특히 살펴야 할 것은 경매신청 채권액이나 가압류 액수가 아니라 배당으로 소멸하지 않는 임차보증금 잔액입니다. 매각물건명세서에도 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하며, 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재

등기상 말소기준은 2023.10.17 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 임차인 이다은은 2022.02.28 전입·점유를 개시했고, 2022.01.11 확정일자를 갖추었습니다. 이후 2024.01.15 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되지만, 임차권등기는 등기일만 보아서는 안 됩니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 임차권등기가 매각절차에서 말소되더라도 전액 변제되지 않은 임차보증금 반환 부담은 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 그 인수 조건을 직접 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제 가능, 미배당금 인수

실제 임차인은 이다은 1명입니다. 전입·점유 시점과 확정일자, 임차권등기 내역이 확인되며 주택도시보증공사의 별도 가압류는 이 임차인의 보증금을 중복 계산하는 항목이 아닙니다.

임차보증금은 최초 295,000,000원에서 2023.08.31에 25,000,000원 감액되어 현재 270,000,000원입니다. 따라서 인수 판단은 감액 후 보증금을 기준으로 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단

이 물건의 최저가는 205,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 미배당액을 더하면 실질취득금액은 273,678,400원입니다. 이는 감정가 257,000,000원보다 16,678,400원 높은 금액입니다.

도무스캠프의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.

비교 거래는 2022.01의 전용 22.39㎡, 4층 거래 1건입니다. 대상물건의 비교 기준 면적은 28.95㎡로 표시되어 면적이 일치하지 않습니다. 최근 거래 평균으로 표시된 288,000,000원도 이 단일 과거 거래와 같으므로 현재 동일 면적 시세로 볼 수 없습니다.

실질취득금액 273,678,400원은 확인된 거래가 288,000,000원보다 14,321,600원 낮지만, 이 차액을 곧바로 가격 메리트로 인정해서는 안 됩니다. 해당 거래는 2022년 거래이며 면적도 다릅니다. 현재 704호의 가치를 평가할 직접적인 최신 동일 면적 거래 근거가 충분하지 않습니다.

도무스캠프는 12세대 규모이며, 경매 관련 집계에서는 평균 유찰 횟수가 1.5회로 나타납니다. 거래 표본이 적고 규모가 작다는 점에서 매각 시 환금성도 보수적으로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)

집행비용 3,678,400원은 추정액입니다. 표는 제공된 예상 배당순위에 따른 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 별도 반영하지 않았습니다. 실제 법원 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 가압류 채권액과 신청채권액은 각각의 채권 청구 표시이며, 임차보증금과 단순 합산하여 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 감소하고 매수인에게 남는 보증금 인수액은 늘어납니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 보증금 270,000,000원 안팎으로 유지되는 구조입니다.

현재 회차에서 3회 유찰 시나리오까지 매각가는 74,016,000원 내려갑니다. 하지만 예상 실질취득금액은 273,678,400원에서 272,642,176원으로, 차이가 1,036,224원에 불과합니다. 이는 회차별 집행비용 등의 추정 차이가 반영된 결과이며, 기본적으로 보증금 인수형 물건의 총취득 부담이 보증금 수준에 묶여 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울영서초등학교 남동측 인근으로, 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 동측 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역과 간선·지선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.03.04 사용승인된 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 개별난방, 급·배수 및 위생설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·접도. 준공업지역 내 주상용 건부지로, 일단지 기준 부정형·평탄한 토지입니다. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 현재 적용 여부 및 대상 요건을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 경매사건상 근린시설로 표시되는 반면 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 법적 용도와 주거 사용의 적법성, 대출·취득세·향후 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 확인된 거래는 2022년의 다른 면적 거래 1건입니다. 현재 동일 면적 실거래 근거가 충분하지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 을구 4번 이다은 임차권등기와 매각물건명세서를 원본 대조하세요. 현재 최저가 기준 인수 추정액은 68,078,400원입니다.
• 배당액 확인. 임차인 보증금 270,000,000원, 전입 2022.02.28, 확정 2022.01.11, 임차권등기 2024.01.15의 선후관계를 검토하세요. 실제 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 보증금 반환과 인도. 대항력 임차인의 보증금 미반환 상태에서는 임차권 정리와 인도에 문제가 생길 수 있습니다. 점유 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 가압류와 신청채권. 주택도시보증공사 가압류 879,000,000원 및 한국주택금융공사 청구액 287,947,854원은 배당에서 미변제될 것으로 추정됩니다. 이 채권액 자체를 전부 인수하는 구조와는 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.22 등록된 민간임대주택 관련 등기의 현황과 매각 후 처리 여부, 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
• 회생절차 이력. 2024년 보전처분 및 회생절차개시 기록이 있었고, 2024.08.26 관련 등기가 말소되었습니다. 현재 권리관계와 잔존 제한이 없는지 등기부 원본을 확인하세요.
• 용도와 금융. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이라는 차이를 확인하고, 입찰 전 금융기관의 담보대출 취급 가능 여부와 자금조달 조건을 검토하세요.
• 시세 검증. 2022년 전용 22.39㎡ 거래 288,000,000원을 현재 704호의 직접 시세로 사용하지 마세요. 전용면적 28.95㎡ 기준의 최신 비교 거래와 실제 매도 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
• 취득 부대비용. 세금·등기비용·관리비 체납· 점유 인도와 관련된 비용을 매각가 및 임차보증금 인수액에 별도로 반영하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 배당관계를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2.06억에 낙찰받아도 2.06억짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 20% 할인된 최저매각가가 아닙니다. 270,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다.

현재 최저가에 낙찰된다면 예상 인수액은 68,078,400원, 실질취득금액은 273,678,400원입니다. 감정가 257,000,000원을 웃도는 부담이며, 추가 유찰이 발생해도 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

비교 거래가 288,000,000원이라는 이유로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 해당 거래는 2022년의 다른 면적 거래이고, 이 물건은 소규모 건물에 용도 확인 문제까지 있습니다. 명확한 대항력 인수위험에 비해 현재 시세와 환금성의 검증 근거가 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰 비추천입니다. 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 인수하는 구조를 전제로, 현재 가치와 법적 용도, 임차권 정리 가능성을 충분히 확인하지 않는다면 낮아 보이는 최저가만으로 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실질취득원가와 검증 가능한 현재 시세 사이에 충분한 안전마진이 존재하는가입니다.