서울남부지방법원 2025타경12099. 서울 구로구 구로동 도무스캠프 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방·욕실·거실 및 주방·현관 등)입니다. 등기상 소유자는 정연수이며 2021년 4월 22일 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 감정가도, 가압류 규모도 아닙니다. 2022년 2월 28일부터 점유·전입한 임차인 이다은이 있고, 확정일자도 2022년 1월 11일로 말소기준권리인 2023년 10월 17일 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
임차보증금은 최초 295,000,000원에서 2023년 8월 31일 25,000,000원이 감액되어 현재 등기된 금액이 270,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 옮겨가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 디지털로35길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)로 이용중 |
| 전용면적 | 28.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상9층 지하1층 · 제7층 제704호 · 사용승인 2021.03.04 |
| 소유자 | 정연수 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 287,947,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2021년 3월 19일 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2021년 4월 12일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류 879,000,000원입니다. 이후 2025년 9월 15일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2022.02.28 · 전부 | 2022.01.11 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류 채권자이고, 이다은의 보증금과 중복 합산할 대상이 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,398,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 252,602,000원이 배당되어, 보증금 중 17,398,000원이 남습니다. 이 금액이 신건 기준 매수인 인수액입니다.
③ 유찰돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 핵심은 낙찰가와 인수액을 합쳐 보는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 제공된 회차별 수치를 그대로 합치면 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 257,000,000원 | 17,398,000원 | 274,398,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 205,600,000원 | 68,078,400원 | 273,678,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 164,480,000원 | 108,622,720원 | 273,102,720원 |
④ 시세 비교 — 89.2% 할인처럼 보면 위험하다
도무스캠프 실거래로 제시된 거래는 2022.01, 288,000,000원 1건입니다. 다만 거래 면적은 22.39㎡이고 본건은 28.95㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 제공된 최저가 대비 지표는 89.2%지만, 이 사건에서는 최저가가 아니라 실질취득 약 270,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 270,000,000원은 이 288,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 1건뿐이고 면적도 다릅니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 단정하기 어렵습니다. 특히 신건 배당표의 낙찰가와 실제 인수액을 합치면 274,398,000원이므로 단순히 최저가 257,000,000원만 놓고 89.2% 할인이라고 보는 것은 이 사건의 권리구조를 놓치는 계산입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 이다은 보증금 | 270,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 287,947,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이다은의 보증금 부족분 17,398,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 이 가정에서 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영서초등학교 남동측 인근이며 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔(방·욕실·거실 및 주방·현관 등)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상9층·지하1층 건물의 7층 704호이며 사용승인일은 2021.03.04입니다.
- 토지·도로. 토지는 295.0㎡, 평지의 부정형 주상용 건부지이며 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 도무스캠프는 12세대이며 제공된 실거래는 2022.01의 1건으로, 본건과 면적도 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 확인. 신건 257,000,000원에 낙찰받더라도 예상 인수 17,398,000원이 더해집니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 68,078,400원, 2회 유찰 시 108,622,720원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이다은은 대항력·우선변제권이 모두 있어 실제 배당액이 부족하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기 자체의 말소 여부와 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 여부를 별도로 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.22 민간임대주택 등기가 존재하므로 입찰 전 관련 원문과 현재 효력을 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 보강. 제공된 거래는 2022.01의 22.39㎡ 1건이고 본건은 28.95㎡이므로 동일 면적·유사 호수의 추가 거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 핵심은 선명합니다. 임차인 이다은의 보증금은 270,000,000원이고, 대항력 취득 시점이 말소기준보다 빠릅니다. 신건 최저가는 257,000,000원이지만 예상배당 후 17,398,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 1회, 2회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 68,078,400원, 108,622,720원으로 커져 총부담은 2.73억대에서 거의 움직이지 않습니다.
따라서 제공된 실거래 288,000,000원과 비교할 때도 최저가 257,000,000원이 아니라 실질취득 약 270,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 그마저도 실거래가 2022년 1건이고 면적이 달라 가격 우위의 신뢰도는 높지 않습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 할인은 작고, 권리는 선순위 임차인 인수형. 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때보다 임차보증금 인수 구조를 정확히 계산했을 때 본질이 드러나는 물건입니다.
