서울남부지방법원 2025타경12117. 구로동 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가089호입니다. 공부상 판매시설이지만 감정평가에서는 인근 호수와 함께 근린생활시설 “페리스타”로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이승환이며, 등기에는 과거 우리은행 근저당과 임의경매 이력이 있으나 모두 2013년에 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.03.25. 충북신용보증재단의 20,000,000원 가압류이고, 그 뒤 2025.09.16. 서울신용보증재단이 강제경매를 신청했습니다.
등기만 보면 매각 후 남을 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 황춘희가 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 후순위 임차인으로 보거나 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다. 현재 단계의 올바른 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12117 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가089호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설이나 인근 호수와 함께 근린생활시설 “페리스타”로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 지상36층 · 제2층 제2가089호 |
| 소유자 | 이승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 22,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 3,456,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유자는 별도 확인
2007.10.23. 우리은행 근저당권 24,000,000원이 설정됐으나 2013.07.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 2013년 우리은행의 임의경매 역시 취하되어 2013.07.15. 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.03.25. 가압류이며, 이후 2025.09.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 가장 먼저 보완해야 할 부분
| 성명 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황춘희 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
황춘희는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닙니다. 다만 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 우선순위와 낙찰자 인수 여부를 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사상 점유자가 확인된 만큼, 임대차관계 확인이 이 사건의 핵심 권리조사입니다.
③ 가격 비교 — 실거래 숫자는 있지만 대상과 맞지 않는다
신구로자이 실거래 자료에는 최근 12건 평균 891,666,666원, 최신 거래 945,000,000원이 잡혀 있습니다. 그러나 이 거래들은 전용 84.87㎡~133.78㎡이고, 시세 매칭 대상 면적은 4.0㎡로 표시되어 면적 매칭이 성립하지 않습니다.
따라서 최저가 22,000,000원이 최근 12개월 평균의 2.5%라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 이 2.5%는 비교 대상 면적이 다른 거래와 계산된 값이므로 본 사건의 적정가 판단에는 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 31 | 945,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 34 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 13 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 133.78㎡ | 23 | 1,200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 891,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,000원 |
| 1. 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울신용보증재단 | 3,456,606원 | 1,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 23,456,606원, 예상 배당은 21,204,000원으로 2,252,606원 미배당이 발생합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 황춘희의 임대차조건도 미상입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 22,000,000원 | 21,204,000원 | 2,252,606원 | 1,204,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 17,600,000원 | 16,883,200원 | 6,573,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 14,080,000원 | 13,426,560원 | 10,030,046원 | 0원 |
신구로자이 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 다만 본건은 일반적인 아파트 주거호가 아니라 근린시설로 이용되는 소규모 집합건물 호수이고, 대상에 맞는 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 유찰만으로 가격 메리트가 자동으로 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 판매시설이지만 인근 호수와 함께 근린생활시설 “페리스타”로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 1호선 구로역 남측 인근이며 각종 상업시설·업무시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하5층 지상36층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,201,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로. 토지 남서측 광대로, 북측 및 동측 소로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황춘희 임대차 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 대항력과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 보완 확인. 현재 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 원본과 최신 보완내용을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래 12건은 84.87㎡~133.78㎡로 본건과 면적 매칭이 되지 않습니다. 2.5%라는 단순 비율을 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 판매시설과 실제 근린생활시설 이용 사이의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 유찰 이력 해석. 단지 평균 유찰은 2.3회지만 본건의 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
맺으며 — 등기보다 점유자 확인이 먼저다
이 사건의 등기구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 우리은행 근저당과 임의경매는 이미 말소됐고, 현재 기준인 충북신용보증재단 가압류와 이후 강제경매는 매각으로 소멸합니다. 하지만 황춘희의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 이상 “인수 0원”을 최종 결론으로 확정할 수는 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 22,000,000원이지만, 제공된 신구로자이 최근 실거래는 면적이 맞지 않습니다. 따라서 “감정가의 몇 %”, “실거래 평균의 2.5%” 같은 숫자만으로 저평가라고 결론내릴 수 없습니다. 등기는 소멸형, 점유관계는 미상, 가격비교도 미완성. 이 사건은 입찰 전 임대차 원본과 본건에 맞는 근린시설 거래·임대수익 비교를 확인하는 것이 핵심입니다.
