서울남부지방법원 2025타경12117. 구로역 남측 인근 신구로자이 나인스에비뉴 제2층에 있는 집합건물입니다. 소유자는 이승환이며, 공부상 판매시설이지만 감정평가 및 매각물건명세서에서는 인근 호수와 함께 근린생활시설인 '페리스타'로 이용 중이라고 기록하고 있습니다. 즉, 아파트 한 채가 아니라 상업용 집합건물의 개별 호수를 취득하는 경매입니다.

이 물건의 등기상 특징은 현재 유효한 근저당권이 없다는 점입니다. 2007년 우리은행 근저당권은 2013년 말소됐고, 현재 매각으로 소멸할 주요 등기권리는 2024년 충북신용보증재단의 가압류와 2025년 서울신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 점유자의 보증금까지 소멸한다고 결론 낼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유자 인수는 미상

권리분석의 기준점은 2024.03.25 갑구 6번 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준으로 제시되어 있으며, 갑구 7번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권과 과거 임의경매개시결정은 이미 말소되어 현재의 인수대상으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 가능성

조사상 확인되는 실제 점유자 겸 임차인 조사대상은 황춘희 1명입니다. 전입신고일과 확정일자, 보증금, 배당요구가 확인되지 않아 권리의 선후와 금액을 산정할 수 없습니다.

실제 점유자·임차인 조사대상 1명. 임차인의 법적 지위와 대항요건은 확인이 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고, 낙찰대금 배당액을 제외한 보증금 잔액이 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다. 단순히 낙찰가가 내려간다고 총 취득부담도 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 황춘희의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 가격으로 착각하지 말 것

신구로자이의 최근 12건 실거래 평균은 919,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 950,000,000원입니다. 그러나 중요한 문제가 있습니다. 이 거래들은 전용 84.87~133.78㎡의 아파트 거래이며, 경매 대상은 나인스에비뉴 2층 근린시설입니다. 비교 대상의 용도와 면적이 달라 직접적인 시세 비교가 성립하지 않습니다.

신구로자이 단지는 2007.05.11 준공됐으며 아파트 규모는 299세대입니다. 다만 이 정보 역시 상업시설 제2가089호의 실제 수요와 환금성을 직접 증명하지는 않습니다. 상업용 호수의 적정가는 동선·점포 접근성·공실·임대차계약·사용형태 등에 영향을 받습니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,600,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 716,800원을 공제하면 채권자 배당 재원은 16,883,200원이며, 제시된 배당 순서에 따른 채권 미배당 합계는 6,573,406원입니다.

집행비용은 매각가의 약 4.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하가 위험 해소는 아니다

낙찰가가 내려갈수록 배당 재원이 줄어 채권자의 미배당액은 커집니다. 그렇다고 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 가압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있기 때문입니다.

진짜 변수는 황춘희의 임차보증금입니다. 대항력과 보증금 승계가 인정되는 상황이면 낙찰가 외에 보증금 인수액이 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득액은 예상만큼 줄지 않을 수 있으며, 임차관계 확인이 선행되어야 회차별 매입원가를 비교할 수 있습니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 구로역 남측 인근. 주변에는 각종 상업시설·업무시설·아파트 등이 분포하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 1호선과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 36층 건물의 제2층 제2가089호입니다. 승강기·에스컬레이터·주차·소방·위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 공부상 판매시설이지만 인근 호수와 함께 근린생활시설 '페리스타'로 이용 중입니다. 실제 사용 범위 및 용도 관련 적법성, 독립적 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 규제 사항이 있습니다. 토지 전체 면적은 9,986㎡이고 공시지가는 ㎡당 8,201,000원입니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 황춘희의 점유 사실이 조사되어 있으므로 실제 임차계약 및 영업장 사용관계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 개별 상업용 호수의 환금성은 아파트 거래량만으로 판단할 수 없습니다. 특히 인근 호수와 통합된 이용상태가 개별 호수의 독립성과 재매각 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황춘희의 대항력 확인. 전입 또는 상가임대차 대항요건 관련 자료와 점유·사업자등록 등 실제 법적 관계를 조사해 말소기준권리인 2024.03.25보다 앞서는 권리인지 확인해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구·임차계약서를 대조하여 실제 인수 가능 금액을 확정해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 황춘희가 제2가089호를 단독으로 점유하는지, '페리스타' 영업공간의 일부로 사용 중인지 확인해야 합니다.
• 개별 호수의 독립성. 인근 호수와 함께 이용되는 상태이므로 벽체·출입구·영업장 경계와 독립적 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 적정성. 신구로자이 아파트 실거래 평균 919,166,666원과 최저가 17,600,000원을 비교해 할인율을 계산하지 말고, 동일 상업용도 및 유사 규모의 거래사례를 확인해야 합니다.
• 실제 임대수익. 현재 영업장 임대차조건, 차임, 공실 가능성, 관리비 부담을 확인해 상업시설로서의 수익성을 검토해야 합니다.
• 기존 권리 확인. 2013년 우리은행 근저당권과 과거 임의경매는 이미 말소되었는지, 2024년 가압류 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 예상 집행비용 716,800원 및 채권 미배당 6,573,406원은 추정치입니다. 세금과 임차인 관련 우선배당이 있으면 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·인도 비용. 공용부분 체납 관리비, 점유자 협의 및 인도 비용, 영업시설 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 원본 검토. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 법원 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “80%까지 유찰됐어도, 적정가인지는 모른다”

이 물건의 매력은 숫자로만 보면 단순합니다. 감정가 22,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가 17,600,000원으로 내려왔습니다. 2013년 근저당권은 이미 말소되었고, 2024년 가압류와 2025년 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리가 깨끗한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 황춘희의 점유는 확인되지만 전입·보증금·확정일자·배당요구가 미상으로, 대항력과 보증금 승계 가능성을 확정할 수 없습니다. 더구나 공부상 판매시설을 다른 호수들과 함께 근린생활시설로 사용하고 있어, 개별 호수의 이용·인도·재매각 가능성도 살펴야 합니다.

가격 측면에서도 아파트 실거래 평균과 비교한 1.9%라는 수치는 아무런 할인 근거가 되지 않습니다. 실제 근린시설의 거래 시세가 확인되지 않았고, 관련 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회라는 점에서 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리확인 우선입니다. 황춘희의 법적 점유관계와 인수 가능한 보증금, 호수의 독립적 이용 가능성, 동일 용도 실거래 수준이 확인되기 전에는 낙찰가 상한이나 실질 수익률을 신뢰성 있게 계산할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제로 무엇을 얼마의 총비용에 취득하느냐입니다.