서울남부지방법원 2025타경12239. 구로동 하나세인스톤2차 본동 11층 1107호, 전용 19.33㎡ 대상의 원룸형 아파트입니다. 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 권리가 모두 지워지는 깨끗한 경매”와 다릅니다. 임차인 신동호의 전입일은 2018.12.18, 점유개시는 2018.12.15이고, 현재 정리된 말소기준권리인 2023.01.18 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시되어 있습니다.
현재 최저가는 147,000,000원으로 보증금 146,000,000원보다 1,000,000원 높지만, 집행비용 2,858,000원이 먼저 차감되는 배당 가정에서는 임차인에게 144,142,000원만 배당되고 1,858,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차의 경제적 취득비용은 147,000,000원 + 1,858,000원 = 148,858,000원입니다. 단순히 최저가 147,000,000원만 보고 시세와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제11층 제1107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(원룸형) · 전용 19.33㎡ · 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 한정상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동호 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인 | 2011.11.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2023.01.18 국 압류입니다. 그런데 신동호의 점유개시일 2018.12.15와 전입일 2018.12.18이 모두 그보다 앞섭니다. 이후 2024.12.18 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.09.25에는 같은 신동호가 강제경매를 신청했습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차보증금 중 배당받지 못한 금액까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.15 / 2018.12.18 | 146,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 신동호는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 정리되어 있으며, 동시에 이 사건의 신청채권자입니다. 보증금 146,000,000원과 신청채권 146,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
하나세인스톤2차의 비교 표본 중 최근 12개월 6건은 전용 18.37~19.33㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 117,166,666원이고, 최신 거래는 2026.03의 95,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 125.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 18.37㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 19.33㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 19.33㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 19.33㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 18.37㎡ | 9 | 92,000,000원 |
| 2025.06 | 18.37㎡ | 8 | 101,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 117,166,666원 |
현재 회차의 실질취득 148,858,000원은 최근 12개월 평균보다 31,691,334원 높아 약 127.0% 수준입니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 약 156.7%입니다. 전체 12건 최고 거래가도 140,000,000원이므로, 현재 실질취득액을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘경매 할인 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 147,000,000원 | 1,858,000원 | 148,858,000원 |
| 1회 유찰 80% | 117,600,000원 | 30,846,400원 | 148,446,400원 |
| 2회 유찰 64% | 94,080,000원 | 54,013,440원 | 148,093,440원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 신동호 보증금 | 146,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신동호 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 1,858,000원 |
배당 가정에서는 매각대금 147,000,000원이 집행비용 2,858,000원과 임차보증금 배당 144,142,000원으로 모두 소진됩니다. 신동호는 임차인이면서 신청채권자이므로 동일한 146,000,000원을 별개의 임차보증금 두 건으로 보아 합산하지 않습니다. 선순위 세금 등이 실제 배당에 반영되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 19.33㎡ 대상의 아파트이며 감정평가상 원룸형 아파트로 이용 중입니다. 20층 건물의 11층입니다.
- 입지. 영림중학교 남동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2011.11.23이며 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이고 북서측으로 약 30m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 10,200,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 하나세인스톤2차는 100세대이며 비교 거래 12건의 가격 범위는 92,000,000원~140,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 147,000,000원에 입찰해도 예상 인수 1,858,000원을 더한 148,858,000원이 경제적 비교 기준입니다.
- 유찰 가격 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 148,446,400원, 2회 유찰 시 148,093,440원으로 최저가 하락 효과가 대부분 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수합니다.
- 선순위 세금 확인. 현재 압류가 복수 존재하므로 실제 배당에서 세금이 먼저 빠지면 임차인 미배당액이 커질 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 신동호가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 채권의 성격과 배당요구 내용을 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 확정일자 원문 대조. 2018.12.14와 2018.12.4의 기재 차이가 있어 입찰 전 임차권등기·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 실거래 기준 보수적 판단. 최근 12개월 평균 117,166,666원, 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 148,858,000원은 가격 우위가 없습니다.
맺으며 — “유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 감정가 147,000,000원짜리 신건이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 146,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차부터 예상 인수액 1,858,000원이 발생해 실질취득은 148,858,000원이고, 최근 12개월 평균 117,166,666원보다 약 27.0% 높습니다. 최신 거래 95,000,000원과의 차이는 더 큽니다.
특히 1회 유찰 시 최저가가 117,600,000원으로 내려가도 인수액이 30,846,400원으로 늘어 총액은 148,446,400원, 2회 유찰 시에도 148,093,440원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금이 매수인 부담으로 이동하는 구조입니다. 현재 시세와 비교해 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 복수의 압류에 따른 실제 배당 변동까지 고려하면 인수액이 더 늘어날 여지도 있습니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
