서울남부지방법원 2025타경12239. 구로구 구로동 하나세인스톤2차 본동 1107호, 전용 19.33㎡의 원룸형 아파트입니다. 2011년 사용승인을 받은 건물로, 20층 중 11층에 자리하며 단지는 100세대 규모입니다. 현재 소유자는 한정상이고, 임차인 신동호가 보증금 146,000,000원에 대해 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸 여부가 아닙니다. 등기부에는 2023년 국세 압류가 말소기준권리로 잡혀 있지만, 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2018.12.18입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 확인됩니다.
따라서 경매 최저가만 확인하고 시세와 비교해서는 안 됩니다. 실제 판단은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 기준으로 해야 하며, 이 기준에서는 가격 경쟁력이 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제11층 제1107호 도로명주소: 서울특별시 구로구 가마산로 284 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(원룸형 아파트) · 전용 19.33㎡ · 20층 중 11층 |
| 단지 / 사용승인 | 하나세인스톤2차 · 100세대 · 2011.11.23 |
| 소유자 | 한정상 (단독소유, 2011.12.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신동호 / 146,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.18 · 갑구 8번 · 국(종로세무서장) 압류 |
| 임차보증금 | 146,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있는 임차인 1명 |
| 매수인 예상 인수 | 30,846,400원 (현 회차 배당 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 보증금은 남는다
말소기준은 2023.01.18 국의 압류입니다. 이후 등기된 은평세무서 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 임차권등기가 말소되는 것과 임대차보증금 반환 부담이 사라지는 것은 별개의 문제입니다. 신동호는 2018년 전입하여 말소기준권리보다 앞선 대항력의 근거를 갖고 있습니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 임차권등기의 말소만 보고 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
전입일 2018.12.18은 말소기준일 2023.01.18보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현 최저가 기준 예상 미배당액은 30,846,400원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 판단
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동호 건물전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2018.12.18 확정 2018.12.04 증액분 2020.12.04 |
146,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
실제 임차인 1명. 신동호는 보증기관의 대위·승계 신고인이 아니라 임차권등기상 임차인 본인입니다. 별도 보증기관 청구액을 중복 합산하지 않습니다.
| 최초 계약 | 2018.12.02 · 보증금 140,000,000원 |
|---|---|
| 증액 계약 | 2020.11.28 · 보증금 6,000,000원 증액 |
| 최초 점유개시 | 2018.12.15 |
| 주민등록일 | 2018.12.18 |
| 최초 확정일자 | 2018.12.04 (등기부 기재) |
| 증액분 확정일자 | 2020.12.04 |
| 임차권등기 | 2024.12.18 · 을구 9번 · 2024카임14622 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.18 |
| 예상 우선배당 | 115,153,600원 |
| 미배당 보증금 | 30,846,400원 |
| 인수 판단 | 미배당 보증금 매수인 인수 |
결론적으로 보증금 146,000,000원은 단순한 후순위 채권이 아닙니다. 매각으로 임차권등기가 정리되더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인 부담으로 연결됩니다. 실제 인수액은 배당표 확정과 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 높다
하나세인스톤2차의 최근 실거래 12건을 살펴보면 전용 19.33㎡와 18.37㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 해당 물건은 전용 19.33㎡, 11층이므로 동일 면적 거래를 특히 중요하게 보아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.33㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 2026.09 | 19.33㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.03 | 18.37㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 19.33㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 19.33㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 19.33㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 18.37㎡ | 9 | 92,000,000원 |
| 2025.06 | 18.37㎡ | 8 | 101,000,000원 |
| 2024.07 | 18.37㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.06 | 18.37㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.05 | 18.37㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2024.03 | 18.37㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 6건 | 129,500,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 12건 | 120,250,000원 |
전체 12건 평균은 120,250,000원이지만, 과거 거래와 면적이 다른 사례가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 129,500,000원과 2026년 9월 최신 거래 129,000,000원을 우선 사용합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간보다 16.7% 상승한 것으로 나타납니다. 즉 하락 추세가 아니라 상승 추세이지만, 이 사실이 높은 실질취득가를 정당화하지는 않습니다.
| 전체 거래 평균 | 120,250,000원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 129,500,000원 (6건) |
| 최신 거래 | 2026.09 · 129,000,000원 |
| 동일 면적·동일 층 거래 | 2026.09 · 19.33㎡ · 11층 · 138,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | +16.7% |
| 최저가 / 최근 평균 | 90.8% |
| 실질취득 / 최근 평균 | 114.6% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 약 115.1% |
| 실질취득 / 동일 층 거래 | 약 107.6% |
④ 예상배당표 (최저매각가 117,600,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 신동호 보증금(우선변제) | 146,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 신동호 | 146,000,000원 | 0원 (별도 배당) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | — | 30,846,400원 |
집행비용 2,446,400원을 차감하고 남은 115,153,600원을 임차보증금에 우선배당하는 추정입니다. 신동호의 강제경매 청구액 146,000,000원은 동일 임차인의 보증금 채권과 중복되는 것으로 보아 별도 중복 배당하지 않습니다. 당해세, 배당순위 및 실제 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
예상 집행비용을 제외하고 매각대금이 임차인에게 배당되는 구조이므로, 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 증가합니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 총취득부담은 보증금 146,000,000원 부근에서 유지됩니다. 실제 배당에서 차감되는 집행비용 등이 더해질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 유지
현재 1회 유찰 상태에서 최저가는 117,600,000원입니다. 추가 유찰 시에는 입찰금액이 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담하므로 총취득부담 감소 효과가 제한적입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
117,600,000원 | 30,846,400원 | 148,446,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
94,080,000원 | 54,013,440원 | 148,093,440원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
75,264,000원 | 72,490,752원 | 147,754,752원 |
감정가 147,000,000원에서 최저가가 117,600,000원, 94,080,000원, 75,264,000원으로 내려가는 동안 실질취득 추정액은 각각 148,446,400원, 148,093,440원, 147,754,752원입니다. 세금 등 추가 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있지만, 기본적인 구조는 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 영림중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·7호선 대림역이 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 건물. 2011.11.23 사용승인된 20층 건물의 11층입니다. 라멘조벽식구조, 슬라브지붕이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소방설비, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 전용 19.33㎡ 원룸형 아파트로 이용되고 있습니다. 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 다를 수 있으므로 임대 및 매매 수요를 원룸형 주거상품 기준으로 검토해야 합니다.
- 도로·토지. 북서측 약 30m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세장형의 주상용 건부지입니다. 토지면적은 991.5㎡, 공시지가는 10,200,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래허가구역에 관한 기재도 있어 적용 대상과 현재 지정 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 마감과 실제 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 100세대 규모로, 최근 실거래에서 동일 면적 19.33㎡ 거래가 확인됩니다. 그러나 소형 원룸형 주거상품 특성상 개별 호실 상태와 임대차 조건의 영향이 클 수 있으며, 대항력 보증금 인수 구조는 투자자의 매입 판단에 큰 제약이 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구. 을구 9번 주택임차권등기의 보증금 146,000,000원에 대해 배당 부족액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 최저가 117,600,000원에 예상 인수액 30,846,400원을 더한 148,446,400원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다. 여기에 취득세, 명도비, 체납 관리비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 보증금 지급과 임대차 진정성. 신동호는 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유 및 계약 갱신 내용을 확인해야 합니다.
- 확정일자 대조. 최초 확정일자에 2018.12.04와 2018.12.14의 기재 차이가 있습니다. 최초 보증금 140,000,000원 및 증액 보증금 6,000,000원의 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당순위와 당해세. 국세·지방세 관련 압류 및 국민건강보험공단 압류의 체납액, 법정기일, 교부청구 여부를 조사해야 합니다. 우선배당액이 변하면 미배당 보증금과 인수액도 달라집니다.
- 임차권등기와 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실점유 여부, 퇴거 상태, 보증금 정산 조건과 임차권등기 말소 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 해소 여부. 임차인의 대항력 포기, 보증금 정산 또는 별도 권리 정리에 관한 적법하고 유효한 문서가 있는지 확인해야 합니다. 현재 분석에서는 이러한 권리 해소를 전제로 하지 않습니다.
- 동일 면적 실거래. 2026.09에 같은 19.33㎡, 11층이 138,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 내부 상태와 거래조건을 비교해 총취득부담 148,446,400원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 관리비·현장조사. 공용부분 미납 관리비, 전기·수도 등 정산 필요 비용과 내부 수리상태, 주차 및 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최종 배당표와 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료, 세금 관련 사항을 확인하고 법률전문가와 인수범위를 검토해야 합니다.
현 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액은 148,446,400원으로 최근 12개월 실거래 평균의 114.6%입니다. 국세 압류에 따른 배당순위 변동 가능성까지 있어 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다. 추가 유찰만으로 실질적인 가격 메리트가 확보되는 구조도 아닙니다. 입찰 전 보증금 인수조건의 법적 해소 여부와 실제 배당순위를 확인하는 것이 우선입니다.
맺으며 — “낙찰가가 떨어져도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건을 최저가 117,600,000원만 보고 판단하면 최근 실거래보다 낮은 가격에 서울 구로구 원룸형 아파트를 취득할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실질적인 취득구조는 다릅니다.
2018년부터 대항력의 근거를 갖춘 임차인 신동호의 보증금은 146,000,000원입니다. 강제경매 신청채권자도 신동호 본인이며, 매각물건명세서는 배당에서 전액 반환되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현 회차에서는 30,846,400원의 인수가 예상되고, 이에 따라 실질취득액은 148,446,400원에 이릅니다.
최근 실거래 평균이 129,500,000원이고, 같은 면적·같은 11층의 2026년 9월 거래도 138,000,000원인 점을 고려하면 현재의 실질취득가격은 높습니다. 더구나 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담은 146,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
결론은 명확합니다. 이 사건은 최저가가 저렴한 일반적인 할인형 경매가 아니라, 대항력 보증금의 미배당분을 매수인이 떠안는 인수형 경매입니다. 보증금 인수조건이 유효하게 해소되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현재는 입찰보다 임차권·배당순위·세금채권·보증금 정산 가능성 확인이 먼저입니다.
