서울남부지방법원 2025타경12366. 서울 금천구 가산동 디지털로12길 15, 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제241호입니다. 물건의 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이승용이며, 2020.07.30 거래가 112,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

등기만 놓고 보면 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정 이후의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 등기상 말소되는 권리보다 임차인의 대항력 여부가 더 중요합니다. 차은지의 전입일이 말소기준보다 빠르며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리가 소멸한다는 이유로 매수인 인수가 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 사라졌지만 임차인은 남는다

2015.02.13 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2020.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.10.01 강제경매개시결정입니다.

그 이후인 2026.06.10과 2026.06.15에 등기된 금천구 압류 2건은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 관련 세금의 종류, 당해세 해당 여부 및 배당순위는 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 경매 신청자와 임차인이 같은 이름

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차인 차은지는 전입신고일이 확인되고, 2025.11.25 배당요구를 신청했습니다. 이 사람은 등기부상 강제경매 신청채권자와도 동일한 이름으로 기재돼 있습니다.

만약 신청채권과 임차보증금 반환채권이 동일한 채권이라면 두 금액을 각각 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 서로 다른 채권이라면 각 채권의 성격과 배당관계를 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 115,112,300원은 신청채권액이지 확정된 임차보증금이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 20% 유찰 할인과 실질취득은 별개

감정가 109,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 87,200,000원입니다. 감정가의 80%이므로 표면적으로 20% 낮아졌습니다. 하지만 이는 감정가 대비 할인율이지 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

더구나 본건은 임차보증금과 인수액이 확정되지 않았습니다. 실제 취득에 필요한 금액은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금을 기준으로 판단해야 합니다. 취득세와 기타 부대비용은 이 계산과 별도로 검토해야 합니다.

회차별 미배당은 신청채권 115,112,300원과 예상 배당액을 기준으로 산출된 부족액입니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 최종 인수 여부는 임대차의 성립과 채권의 법적 성격을 확인한 후 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,200,000원 가정)

현재 최저가 87,200,000원에서 집행비용 1,969,600원을 제외한 85,230,400원이 신청채권자 차은지에게 배당되는 것으로 추산됩니다. 청구금액 115,112,300원 대비 29,881,900원의 부족액이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

하지만 이 표는 신청채권자 중심의 추정 배당입니다. 임차보증금의 액수와 우선변제권, 당해세 및 최우선변제 등이 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 배당 부족액 29,881,900원을 임차보증금 잔액 또는 매수인 인수액으로 그대로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동 주민센터 북서측 인근입니다. 주변에는 상업용·업무용 건물, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 2014.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 근린시설로 분류된 물건이나 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차인의 주거 사용 신고와 실제 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 공항·군사시설 관련 제한 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력과 대상 용도도 확인해야 합니다.
• 건축물 위반 여부. 감정 관련 조사에서 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 상업·업무·주거 기능이 혼재한 입지라는 특성이 있으나, 본건은 공부상 용도와 사용상태가 달라 매수 수요와 금융 취급 조건을 개별적으로 살펴야 합니다. 실제 거래가격과 거래량에 근거한 환금성 평가는 아직 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 차은지의 임대차계약서와 보증금 액수, 임대차 기간, 보증금 반환 및 지급 내역을 확인해야 합니다. 금액을 모르고 낙찰가 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 대항력 성립 검토. 2023.06.07 전입이 말소기준보다 빠르다는 점뿐 아니라 실제 주거 점유, 주택임대차보호법 적용 여부, 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자와 배당순위. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 2025.11.25 배당요구의 적법성과 채권의 성격을 함께 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계. 차은지가 동일인인지, 115,112,300원의 신청채권이 임대차보증금 반환채권인지, 별도 채권인지 검토해야 합니다. 이름 일치만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득금액 산정. 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금을 더해 시세와 비교해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 최저가 87,200,000원을 취득원가로 볼 수 없습니다.
• 압류·세금 확인. 금천구 압류 2건의 원인채권, 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
• 용도와 명도 확인. 근린시설 분류, 오피스텔 이용, 주거 신고가 서로 일치하지 않는 부분을 정리하고 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비와 부대비용. 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 취득세 및 기타 비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 최근 거래 검증. 동일 건물에서 용도·면적·층·이용형태가 비교 가능한 최근 거래를 확인하고 실질취득금액을 기준으로 가격상 이익이 있는지 판단해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 및 배당 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 확인이 먼저다”

이 물건의 가장 큰 위험은 감정가가 아니라 임차인의 권리관계가 완전히 해명되지 않았다는 점입니다. 현재 최저가 87,200,000원은 감정가의 80%이지만, 전입일이 말소기준보다 빠른 차은지의 보증금이 미상입니다.

게다가 임차인 차은지는 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 이 관계를 정확히 규명하지 않으면 배당액 85,230,400원과 신청채권 미배당 29,881,900원이 실제 임차보증금 반환 및 매수인 인수에 어떤 영향을 주는지 판단하기 어렵습니다.

2회 또는 3회 유찰돼 최저가가 더 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는 구조라면 실질취득금액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않은 만큼 저가 매수 기회라고 평가할 근거는 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 현재 단계에서는 입찰 보류가 타당합니다. 임대차계약의 실체, 보증금, 대항력, 우선변제권, 신청채권과의 관계, 실제 인수액을 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라 얼마를 최종적으로 부담하게 되느냐입니다.