서울남부지방법원 2025타경12366. 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제241호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이승용은 2020.07.10 매매를 원인으로 2020.07.30 소유권을 취득했고 거래가액은 112,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당권은 없습니다. 2015.02.13 신한은행 근저당 채권최고액 96,000,000원은 2020.01.20 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2025.10.01의 강제경매개시결정이며, 이후 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12366 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제241호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제2층 제241호 · 사용승인일 2014.09.05 |
| 소유자 | 이승용 · 2020.07.10 매매 · 거래가액 112,000,000원 · 2020.07.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 차은지 / 115,112,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 선순위 전입이 남는다
2015.02.13 설정된 신한은행 근저당권은 2020.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.10.01 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.06.10과 2026.06.15 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 인수액이 아직 닫히지 않았다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차은지 | 미상 / 주거 | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 2025.11.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 배당요구는 2025.11.25 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다.
감정평가상 본 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인데 임차인 조사에서는 용도가 주거로 기재돼 있습니다. 실제 점유형태와 사용관계도 현장에서 확인해야 할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 차은지 | 115,112,300원 | 106,674,000원 |
| 미배당 | - | 8,438,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,326,000원을 제외한 106,674,000원이 신청채권자에게 배당되고 8,438,300원이 미배당됩니다. 다만 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아, 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 권리분석상의 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 주민센터 북서측 인근이며, 상업용·업무용 건물과 아파트 등 공동주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 남서측 및 남동측 등으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교 없이 경매 최저가만으로 가격 경쟁력이나 환금성을 단정하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 가격보다 선순위 전입 임차인의 보증금 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 차은지의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해 실제 보증금을 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 전입일 2023.06.07은 말소기준 2025.10.01보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 동일 이름 관계 확인. 임차인 차은지와 신청채권자 차은지가 동일 이름입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성과 실제 임대차 존재 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구의 의미. 2025.11.25 배당요구가 접수됐지만 보증금·우선변제 여부가 미상이라 배당요구만으로 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 실제 점유·용도 확인. 임차인 조사는 주거로 기재된 반면 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.06.10과 2026.06.15 금천구 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이나, 실제 배당에서는 당해세 등의 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 보증금이 먼저다”
이 사건은 근저당이 없는 단순한 물건처럼 보이지만, 실제 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 2023.06.07 전입한 차은지가 말소기준인 2025.10.01보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 매수인 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.
더구나 임차인 차은지는 강제경매 신청채권자 차은지와 동일 이름으로 기재돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 함께 확인해야 합니다. 신건 최저가 109,000,000원 자체보다 중요한 것은 실제 임대차가 존재하는지, 보증금이 얼마인지, 그중 얼마가 배당되고 얼마가 남는지입니다. 결론은 명확합니다. 가격 판단보다 권리 확인이 먼저이며, 보증금이 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
