서울남부지방법원 2025타경12482. 강서구 화곡동 까사지오 6층 602호, 전용 28.81㎡의 다세대주택입니다. 감정가 283,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 226,400,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 80%에 입찰할 수 있지만, 이 사건은 단순한 할인 물건이 아닙니다. 임차인 유서은이 2022년 2월 전입하고 확정일자를 갖춘 뒤 보증금 반환을 받지 못해 임차권등기를 마쳤으며, 직접 강제경매까지 신청했습니다.

이 임차인의 전입신고는 말소기준인 2024년 강서구 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 역시 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 경매대금의 대부분이 보증금 배당에 사용되더라도 부족분은 매수인 부담으로 남습니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 증가하는 구조라는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.10 강서구 압류(갑구 5번)입니다. 이후 동대문세무서장의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 여기서 말소기준 이후의 등기만 보는 것은 위험합니다.

유서은의 임차권등기 자체는 2025.06.24에 접수됐지만, 그 기초인 주택 인도 및 주민등록은 2022년으로 거슬러 올라갑니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자도 갖췄기 때문에, 임차권등기의 접수일이 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 기재, 권리확정은 1명

주택임차권자와 추가 점유자 등 2명이 기재돼 있습니다. 추가 점유자의 전입 및 보증금은 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 실제 독립된 임대차관계인지도 추가 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 비교 — 유찰돼도 보증금 인수액이 늘어난다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원이 현재 최저매각가 226,400,000원보다 큽니다. 경매대금으로 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로, 입찰가가 낮아진 만큼 실질취득액도 크게 내려간다고 볼 수 없습니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정치 차이로 총액에 소폭 차이가 있으며, 모든 회차에서 취득세·명도비·관리비 및 추가 점유자 관련 부담은 제외했습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

까사지오에서 확인되는 비교 거래는 2023년 1월, 전용 29.98㎡·2층의 221,000,000원 거래입니다. 대상 물건은 전용 28.81㎡·6층으로 면적과 층수가 다르고, 거래 시점 역시 오래됐습니다. 따라서 현재 시세를 확정하는 자료로 보기 어렵지만, 확인되는 거래와 비교하면 현 경매 조건의 가격상 우위는 나타나지 않습니다.

현재 최저가는 확인된 실거래의 102.4%입니다. 이미 최저가 자체가 과거 거래가격보다 높으며, 실제 보증금 인수액까지 반영하면 예상 취득액은 249,969,600원으로 더 증가합니다. 이는 비교 거래가 221,000,000원보다 28,969,600원 높은 금액입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 3,969,600원을 차감한 금액을 임차인 유서은에게 우선배당하는 단순 추정입니다. 유서은의 강제경매 신청금액과 임차보증금은 별개 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 압류 관련 조세채권의 우선순위 및 실제 배당액, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당이 감소하면 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 등서초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택·학교·단독주택·관공서·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.12.31 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 승강기, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m 폭의 포장도로에 접하며, 대지는 인접필지와 대체로 평탄합니다.
• 토지규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 적용 범위와 기간은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태 및 실제 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 15세대 규모의 다세대주택이며 확인된 비교 거래도 제한적입니다. 경매 평균 유찰 2.2회와 보증금 인수 구조를 감안하면, 향후 처분 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 유서은의 보증금 246,000,000원 중 실제 배당에서 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 최신 배당요구 현황을 확인하세요.
• 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 226,400,000원에 예상 인수액 23,569,600원을 더한 249,969,600원을 기본적인 취득비용 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 추가 점유자 조사. 차권자의 실제 신원, 점유 범위, 전입신고, 임대차계약과 보증금 유무를 확인하세요. 별도 대항력 임차인이 존재하면 부담이 증가할 수 있습니다.
• 임대차 실질관계. 임차권자 유서은과 강제경매 신청채권자 유서은의 동일성을 확인하고, 임대차계약서·보증금 지급증빙·임차권등기명령 관련 서류를 대조하세요.
• 세금 압류 및 배당순위. 강서구와 국의 압류가 기재돼 있습니다. 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 임차보증금보다 우선하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
• 비교 시세 보강. 2023년 1월 거래만으로 현재 가격을 단정해서는 안 됩니다. 주변 유사면적 다세대주택의 최근 실거래와 매도 가능 가격을 추가 검토하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 여부 및 추가 점유자의 권원을 확인하고, 인도절차와 보증금 반환 문제를 함께 검토하세요.
• 관리비·현장 상태. 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 누수·수선 상태, 개별난방 및 승강기 상태를 점검하세요.
• 등기와 입찰서류 재확인. 민간임대주택등기 및 관련 의무, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서의 최신 상태를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “유찰됐어도 실질취득은 거의 줄지 않는다”

이 사건의 위험은 명확합니다. 감정가 283,000,000원에서 최저가가 226,400,000원으로 낮아졌지만, 대항력 있는 보증금 246,000,000원이 매수인의 실질 부담을 결정합니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 23,569,600원이고, 이를 더한 실질취득액은 249,969,600원입니다.

비교 가능한 실거래 221,000,000원보다 실질취득액이 높고, 해당 거래도 2023년 자료여서 현재 시세에 대한 확신은 제한적입니다. 추가 점유자의 대항력과 보증금도 미상입니다. 여기에 세금 압류 관련 배당변동 위험과 소규모 다세대의 환금성 문제까지 남아 있습니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 충분하지 않습니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 임차보증금의 실제 반환·배당·인수 조건이 명확해지고, 추가 점유자 문제와 현재 시장가격이 확인되기 전에는 최저가 할인만을 근거로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.