서울남부지방법원 2025타경12482. 강서구 화곡동 까사지오 6층 602호, 공부상 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사케이젤이고, 2020년 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준은 2024.12.10. 강서구 압류이며, 그 뒤의 국세 압류와 이번 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
그러나 등기상 소멸 여부와 매수인의 실제 부담은 별개입니다. 임차권자 유서은은 2022.02.10. 전입, 2021.12.28. 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 246,000,000원입니다. 말소기준일보다 전입이 앞서므로 대항력이 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 28.81㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 · 2020.03.30. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유서은 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2019.12.31 |
① 권리 흐름 — 소멸등기보다 임차보증금 잔액이 핵심
말소기준은 2024.12.10. 강서구 압류입니다. 2025.01.22. 국 압류, 2025.06.24. 유서은의 주택임차권등기, 2025.10.01. 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 다만 유서은의 실제 임대차는 임차권등기보다 훨씬 앞선 2021.12.25. 계약, 2022.02.09. 점유개시, 2022.02.10. 전입으로 확인됩니다. 따라서 임차권등기가 뒤에 잡혔다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유서은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 246,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.02.10 | 우선변제 확정 2021.12.28 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 차권자 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인·점유 관련 기재는 2명입니다. 유서은은 보증금과 전입·확정일자가 확인되지만, 별도로 기재된 ‘차권자’는 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분은 현재 신건에서 유서은 인수액이 0원이라는 사실과 별개의 위험입니다.
② 시세 비교 — 신건 283,000,000원은 확인 거래의 128.1%
까사지오는 총 15세대, 사용승인일은 2019.12.31입니다. 대상 면적은 전용 28.81㎡이고, 면적이 매칭되는 확인 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 29.98㎡ | 2 | 221,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 221,000,000원 |
확인된 최근 거래가와 최근 12개월 평균은 모두 221,000,000원이고, 현재 최저매각가는 그 금액의 128.1%입니다. 따라서 신건 가격에는 시세 대비 할인 메리트가 없습니다. 확인 거래가 1건뿐이라는 표본 한계가 있어 개별 층·상태 차이는 별도로 확인해야 하지만, 현재 데이터만 놓고는 최저가가 최근 거래보다 훨씬 높은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 유서은 보증금(우선변제) | 246,000,000원 | 246,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 유서은 | 246,000,000원 | 32,238,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 283,000,000원 가정에서는 유서은의 임차보증금 246,000,000원이 전액 배당돼 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당자료에는 신청채권자 유서은의 청구와 임차보증금이 함께 표시돼 있으므로 실제 배당 순위와 중복 여부는 배당표 원문으로 확인해야 합니다.
④ 회차별 인수 위험 — 낮아지는 낙찰가만 보지 말 것
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 283,000,000원 | 0원 | 유서은 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 | 226,400,000원 | 23,569,600원 | 미배당 보증금 인수 시작 |
| 2회 유찰 시 | 181,120,000원 | 68,215,680원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제6층 제602호입니다.
- 입지. 등서초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·학교·단독주택·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대이고 같은 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.1회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유서은 보증금 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.25, 확정일자 2021.12.28, 점유개시 2022.02.09, 전입 2022.02.10의 선후관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘차권자’는 보증금·전입일·확정일자가 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서 최신본을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 283,000,000원은 확인 최근 거래 221,000,000원의 128.1%로, 현재 회차에 가격 가점은 줄 수 없습니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 인수 23,569,600원, 2회 유찰 시 인수 68,215,680원이 발생하는 구조를 반드시 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 배당 중복 구조 확인. 유서은이 임차보증금 우선변제 대상이면서 경매 신청채권자로도 표시된 만큼 실제 배당표에서 동일 채권의 처리 방식을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 집행비용·당해세·관리비 등 실제 부담은 매각기일 전 최신 자료로 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰되면 인수가 붙는다”
이 사건은 겉으로는 신건에서 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 유서은은 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이고, 배당에서 보증금이 전액 채워지지 않는 회차가 오면 잔액을 매수인이 인수합니다. 동시에 현재 최저가 283,000,000원은 확인된 최근 실거래 221,000,000원의 128.1%입니다.
더구나 보증금과 전입일이 확인되지 않은 별도 점유자 기재까지 남아 있어 권리도 완전히 닫힌 상태가 아닙니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.1회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 가격은 최근 거래 이상이고, 유찰되면 대항력 임차인의 인수 부담이 커지는 구조이므로 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 얼마로 통제할 수 있느냐입니다.
