서울남부지방법원 2025타경12539. 서울 양천구 목동 713-1, 신영베르디움 제2층 제202호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 거실 겸 주방·화장실·발코니를 갖춘 오피스텔입니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 달리, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 핵심 변수입니다.

2024년 1월 30일 양천구 압류가 말소기준으로 지정되어 있고, 임차인 이경민의 전입일은 그보다 앞선 2022년 10월 26일입니다. 2024년 11월 7일에는 보증금 338,000,000원에 대한 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 후속 유찰 시 낙찰가와 보증금 인수액을 반드시 합산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

임차인 및 보증금 인수 분석

임대차계약일은 2022.09.24, 임차권등기일은 2024.11.07입니다. 임차인은 배당요구를 한 상태이며, 확정일자와 대항요건을 갖추고 있습니다. 주택임차권등기에는 보증금 338,000,000원과 건물 전부가 기재되어 있습니다.

2018년 강서신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다. 양천구 압류, 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 양천구와 부천시 압류에 관련된 체납세금은 등기 말소 여부와 실제 배당 우선순위를 구분해 확인해야 합니다.

갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 등록임대에 따른 임대의무·임대료 제한 및 경매 취득 후 행정상 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원이라는 추정만으로 모든 행정상 의무가 해소된다고 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 최저가

비교 대상은 신영베르디움의 전용면적 59.88㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 확인된 거래는 1건이며, 평균과 최신 거래금액이 모두 334,950,000원입니다. 표본이 적은 만큼 가격 수준의 불확실성이 크지만, 확인된 거래를 기준으로 현재 최저가는 시세를 웃돕니다.

감정가 438,000,000원에 비해 최저매각가가 낮아졌지만, 현재 최저가 350,400,000원은 최근 실거래보다 15,450,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 104.6%입니다. 따라서 감정가 대비 20% 하락했다는 사실만으로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 350,400,000원 매각 가정)

현재 회차의 예상배당은 임차보증금 338,000,000원을 전액 지급하고 한국주택금융공사에 6,694,400원을 배당하는 구조입니다. 신청채권의 미배당액은 352,021,716원입니다. 집행비용은 추정치이며 체납세금과 법정 우선순위 변동에 따른 실제 배당 결과는 다를 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 비용 절감은 아니다

2회 유찰하면 최저매각가는 280,320,000원으로 떨어집니다. 그런데 임차인에 대한 예상 미배당 보증금 62,404,480원을 더하면 실질취득액은 342,724,480원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 224,256,000원에 인수 예상액 117,683,584원을 더한 341,939,584원이 됩니다.

각 시나리오에서 신청채권자 한국주택금융공사의 미배당액은 현재 352,021,716원, 2회 및 3회 유찰 시 각각 358,716,116원으로 추정됩니다. 이 미배당 채권과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 항목입니다. 신청채권자의 미배당액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 서울 양천구 목동 등마초등학교 동측 인근이며, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.07.26 사용승인된 지상 7층 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 개별난방, 전기·급배수·위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 경매상 근린시설로 표시되며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 공부상 용도와 현 이용상태의 적법성 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역으로 서측 광대로와 북측 중로에 각각 접합니다. 공시지가는 6,382,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있으며, 토지거래허가구역 관련 기재도 존재합니다. 매각기일 기준 적용 범위와 취득 목적에 대한 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 건물로 최근 12개월 실거래 표본이 1건입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 근린시설 표기와 오피스텔 이용 상태를 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 이경민의 보증금 338,000,000원과 대항력, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 사항을 원본 서류로 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 낙찰가뿐 아니라 예상 미배당 보증금 인수액을 반드시 더하세요. 추가 유찰 시에도 최근 실거래보다 높은지 비교해야 합니다.
• 조세채권 확인. 양천구·부천시 압류 관련 조세의 법정기일과 실제 배당 우선순위를 확인하세요. 현재의 전액 보증금 배당 추정이 달라질 수 있습니다.
• 명도 및 보증금 정산. 임차권등기와 실제 점유 상태, 보증금 반환 및 임차권 말소 절차를 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 등록임대 관련 의무의 존속 여부와 취득 후 행정 절차를 확인하세요.
• 용도·금융 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이가 대출·세금·임대·매각 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 및 유동성. 최근 실거래 334,950,000원을 기준으로 실질취득액을 비교하되, 1건의 거래만으로 적정 시세를 확정하지 마세요.
• 입찰보증금 및 서류. 매각기일 2026.10.22의 매각공고, 최저매각가, 보증금률, 등기부 및 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.

맺으며 — “유찰은 할인, 보증금 인수는 별개”

이 물건은 가격과 권리를 동시에 경계해야 하는 경매입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 350,400,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 평균 334,950,000원보다 여전히 높습니다. 권리 측면에서도 대항력 있는 임차인의 보증금 338,000,000원이 실질취득비용을 좌우합니다.

현재 배당 추정에서는 임차보증금 전액 변제로 인수액 0원이지만, 추가 유찰 시에는 인수액이 증가합니다. 2회 유찰의 실질취득액은 342,724,480원, 3회 유찰은 341,939,584원으로 예상되어 확인된 최근 실거래보다 높습니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보일 수 있으나 실제 경제적 부담은 크게 줄어들지 않습니다.

결론은 입찰 신중·가격 메리트 부족입니다. 보증금 배당 전액 확보 여부와 조세채권 우선순위를 확인하고, 실제 공부상 용도 및 환금성까지 검토해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리와 이용상태를 취득하는가입니다.