서울남부지방법원 2025타경12539. 양천구 목동 713-1 제2층 제202호로, 경매 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(거실겸주방·화장실·발코니)입니다. 소유자는 문초승이며 2018.10.12. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 보증금 338,000,000원의 선순위 대항력 임차인 이경민입니다.
임차인의 전입·점유는 2022.10.26., 확정일자는 2022.09.30.입니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.01.30. 양천구 압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 2024.11.07.에는 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12539 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 713-1 제2층 제202호 · 서울특별시 양천구 등촌로 132 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(거실겸주방, 화장실, 발코니)로 이용 중 |
| 전용면적 / 층 | 59.88㎡ · 지상7층 중 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스래브지붕 · 사용승인일 2018.07.26 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 438,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 358,716,116원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 미배당액이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2024.01.30. 양천구 압류입니다. 반면 임차인 이경민은 2022.10.26. 전입·점유해 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 확인되고, 2022.09.30. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 2024.11.07. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 배당되지 않은 보증금 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 338,000,000원 | 2022.10.26 | 2022.09.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
등기에는 2022.11.25. 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 또한 경매 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔, 임차권등기의 이용은 주거로 확인되므로 입찰 전 공부와 실제 이용상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 130.8%, 2회 유찰도 실질취득은 시세 이상
신영베르디움은 총 8세대, 사용승인일은 2018.07.26.이며 비교 면적은 59.88㎡입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2025.12. 3층 59.88㎡가 334,950,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 334,950,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.88㎡ | 3 | 334,950,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 1건 | 334,950,000원 |
신건 최저가 438,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.8%입니다. 즉 최근 거래가격보다 103,050,000원 높아 신건 단계에서는 가격 메리트가 없습니다. 1회 유찰가 350,400,000원도 최근 거래 334,950,000원보다 높습니다.
2회 유찰 시 표면 최저가는 280,320,000원으로 내려가지만, 이 단계부터 62,404,480원의 보증금 인수가 발생합니다. 따라서 실질취득액은 342,724,480원으로, 최근 실거래 334,950,000원보다 여전히 높습니다. 낙찰가만 보고 “2회 유찰이면 싸다”고 판단하면 안 되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,000원 |
| 1. 임차인 이경민 보증금 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 358,716,116원 | 93,220,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 438,000,000원 가정에서는 임차보증금 338,000,000원이 전액 배당되고 한국주택금융공사에는 93,220,000원이 배당돼 265,496,116원의 미배당이 발생합니다. 제시된 추정표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 한국주택금융공사 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 438,000,000원 | 93,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 350,400,000원 | 6,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 280,320,000원 | 0원 | 62,404,480원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등마초등학교 동측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상7층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2018.07.26입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 북측으로 중로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 245.4㎡, 공시지가 6,382,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 거래 표본. 신영베르디움은 총 8세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이므로, 한 건의 실거래만으로 개별 호수 가치를 단정하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 최우선 확인. 이경민의 전입·점유 2022.10.26.은 말소기준 2024.01.30.보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되는지 반드시 최종 배당관계로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 착시 금지. 280,320,000원만 볼 것이 아니라 인수액 62,404,480원을 더한 342,724,480원을 실질취득 기준으로 보아야 합니다.
- 조세 확인. 양천구 압류와 부천시 압류가 등기돼 있고 제시된 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 조세채권의 실제 우선순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등록의 현재 상태와 경매 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 경매 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권등기는 주거로 확인됩니다. 공부·현황·실제 사용 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 438,000,000원은 최근 12개월 실거래 334,950,000원의 130.8%입니다. 가격 메리트를 판단할 때 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총부담을 기준으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 실질취득은 충분히 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 임차인 이경민의 보증금은 338,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 신건 438,000,000원에서는 제시된 추정배당상 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 가격 자체가 최근 실거래 334,950,000원의 130.8%입니다.
한 번 유찰돼 350,400,000원이 되어도 최근 거래보다 높습니다. 두 번 유찰돼 280,320,000원이 되면 표면 가격은 낮아 보이지만, 그때는 미배당 보증금 62,404,480원이 매수인에게 넘어와 실질취득 342,724,480원이 됩니다. 결국 최근 실거래 334,950,000원보다 여전히 높습니다. 신건은 가격이 비싸고, 2회 유찰은 인수 때문에 다시 비싸지는 구조. 이 사건은 ‘몇 회 유찰됐는가’보다 ‘낙찰가와 인수액을 합쳐 실제 얼마를 부담하는가’가 승부처입니다.
