서울남부지방법원 2025타경12678. 화곡동 삼성쉐르빌 101동 4층 403호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 등기부상 근저당을 중심으로 보는 전형적 담보권 경매가 아닙니다. 2020.07.03 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.04.14 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.02.08 국 압류입니다. 그런데 임차인 정창환의 전입일은 2021.04.15, 점유개시일은 2021.04.14로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 정창환은 대항력을 갖는 임차인으로 기재되어 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차에서 최저매각가는 274,000,000원입니다. 예상배당은 집행비용 4,636,000원을 먼저 공제한 뒤 정창환에게 269,364,000원을 배당하는 구조라 보증금 270,000,000원 중 636,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 274,636,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 낙찰가가 219,200,000원·175,360,000원으로 내려가도 정창환의 미배당 보증금이 54,668,800원·97,895,040원으로 증가하므로, ‘최저가가 크게 내려갔다’는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2020.06.26 · 승강기·난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 김대성 (2021.04.14 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정창환 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2020.07.03 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.04.14 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 김대성이 같은 날 소유권을 취득했고, 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다. 정창환은 임대차계약일 2021.02.25, 확정일자 2021.03.05, 점유개시 2021.04.14, 전입 2021.04.15로 확인됩니다. 말소기준인 2022.02.08 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
을구 3번 임차권등기는 2023.11.20 등기돼 형식상 말소기준 이후 권리이고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 임차권등기의 말소와 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 매각물건명세서에는 정창환의 임차보증금 270,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정된 선순위 1건 + 추가 확인 1건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정창환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.15 확정 2021.03.05 점유 2021.04.14 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 임차권자 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 270,000,000원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정창환 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,000,000원 | 636,000원 | 274,636,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,200,000원 | 54,668,800원 | 273,868,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,360,000원 | 97,895,040원 | 273,255,040원 |
1회 유찰 시에는 낙찰가가 219,200,000원까지 내려가지만 정창환 미배당 보증금이 54,668,800원으로 늘어 실질취득은 273,868,800원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 175,360,000원에 인수 97,895,040원이 붙어 실질취득은 273,255,040원입니다. 즉 이 사건은 최저가 하락폭을 그대로 할인율로 읽으면 안 되는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 정창환 보증금 | 270,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정창환 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 정창환 보증금은 269,364,000원까지 배당되고 636,000원이 미배당됩니다. 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 현재 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신월초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·규모. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 삼성쉐르빌은 28세대, 사용승인일은 2020.06.26입니다.
- 도로. 북서측 약 12미터 내외 도로와 남동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 4,954,000원/㎡, 평지·세로장방형·중로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재는 274,000,000원에 636,000원 인수가 더해져 274,636,000원입니다.
- 유찰 후에도 같은 계산을 반복. 1회 유찰 시 273,868,800원, 2회 유찰 시 273,255,040원으로 낙찰가 하락폭만큼 실질취득액이 내려가지 않습니다.
- 정창환 임대차 실체 확인. 임대차계약일·전입·확정일자·점유·임차권등기는 확인되지만, 임차권자와 신청채권자가 같은 이름으로 나타나므로 보증금 지급내역과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 별도 ‘임차권자’ 표기 확인. 전입일·확정일자·보증금이 특정되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 동일인 중복인지 별도 임차관계인지 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.14 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 우열은 별도 검증. 이 물건은 최저가 자체보다 인수 구조가 핵심입니다. 동일·유사 면적 거래를 확인하기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 숫자만 보면 신건 감정가 274,000,000원의 다세대 물건이지만, 실제 승부처는 270,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서도 배당 후 636,000원이 남아 매수인 인수가 예상되고, 1회 유찰 시 54,668,800원, 2회 유찰 시 97,895,040원으로 인수액이 커집니다. 그 결과 실질취득액은 각각 274,636,000원, 273,868,800원, 273,255,040원으로 계속 270,000,000원대에 머뭅니다.
따라서 이 물건은 “유찰돼서 싸졌다”는 접근이 통하지 않습니다. 최저매각가가 아니라 반드시 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다. 더구나 인적사항이 특정되지 않은 별도 ‘임차권자’ 표기도 남아 있어 권리관계가 완전히 닫힌 상태도 아닙니다. 가격 할인보다 선순위 임차보증금과 추가 임차표기의 실체 확인이 먼저인 사건입니다.
