서울남부지방법원 2025타경12806. 강서구 화곡동 씨티하우스 제2층 제204호입니다. 경매의 말소기준은 2021.02.05. 농협은행 근저당권 171,600,000원입니다. 현재 소유자 홍훈희는 같은 날 이 물건을 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 농협은행 근저당을 설정했습니다. 그 뒤 2024년 손지영의 임차권등기와 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
핵심은 임차관계입니다. 조사상 손서영·손지영 두 사람이 확인되지만, 전입일은 각각 2024.06.18., 2022.02.03.으로 모두 말소기준인 2021.02.05.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 손지영의 보증금은 50,000,000원이고 배당요구도 확인되지만, 미배당분이 발생하더라도 대항력 없는 임차권이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 전용 27.41㎡ · 지상 6층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 이용 |
| 소유자 | 홍훈희 (2021.02.05. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 151,016,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 인수되지 않는다
과거에는 김혁준의 보증금 168,000,000원 주택임차권, 이건희의 135,000,000원 근저당, 임상윤의 170,000,000원 근저당 등이 있었지만 모두 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2021.02.05. 농협은행 근저당이며, 2026.07.10. 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
임차인 현황 — 실제 확인 2명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손서영 | 미상 | 2024.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.03 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 | 없음 |
손지영은 임대차계약일 2021.12.29., 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.03.이고, 2024.02.08. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 하지만 말소기준 근저당보다 후순위라 대항력은 없습니다. 손서영 역시 2024.06.18. 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입시점 자체가 늦어 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 68.3%지만 거래 1건만으로 판단하면 안 된다
씨티하우스(332-16)의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2025년 9월 전용 24.79㎡, 6층이 265,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상 면적은 27.41㎡이고 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.79㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
현재 최저가 181,000,000원은 이 최근 거래의 68.3%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 비교 가능한 최근 거래가 단 한 건뿐이어서 265,000,000원을 곧바로 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 대상은 공부상 사무소·현황 주거용이라는 특성이 있어 일반적인 주거용 다세대와 동일하게 가격을 비교하기보다 실제 이용상태와 거래가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,334,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,066,000원 |
현재 회차 181,000,000원 가정에서는 산정상 근저당 채권최고액 171,600,000원이 전액 배당되고 6,066,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 손지영의 임차권은 말소기준 이후이므로 배당 부족 여부와 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 구조 — 가격이 내려가도 임차인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 181,000,000원 | 171,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 29,627,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 58,181,760원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰되면 근저당권자에게 미배당이 발생하지만, 그것이 낙찰자의 채무 인수로 전환되지는 않습니다. 확인 임차인 역시 모두 후순위·대항력 없음이므로 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 화곡동 332-16·332-17 두 필지, 토지면적 252.1㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있어 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 씨티하우스는 16세대, 2016.02.17. 준공이며 경매 집계상 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용입니다. 현황 이용과 공부상 용도의 차이를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가가 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·유사 사례 등을 참고해 이루어졌으므로 실제 내부구조와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 손서영 점유관계. 전입일은 2024.06.18.로 대항력은 없지만 보증금·점유범위가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 손지영 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.03., 배당요구 2024.02.08.입니다. 후순위라 인수는 없지만 실제 명도 상태는 확인이 필요합니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 거래가 265,000,000원 1건뿐입니다. 최저가 181,000,000원이 68.3%라는 비율만으로 확정 시세를 판단하지 마세요.
- 환금성. 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%라는 집계치를 감안해 매입 후 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.09.04. 발행 등기사항과 매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 용도와 환금성이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021.02.05. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 손지영·손서영의 전입은 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 181,000,000원도 최근 확인 거래 265,000,000원의 68.3%로 숫자상 낮습니다.
다만 이 물건을 단순한 저가 주거물건으로 보면 안 됩니다. 공부에는 제2종근린생활시설(사무소)로 올라 있고 현황은 주거용이며, 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 여기에 관련 경매 집계의 평균 유찰 횟수가 4.3회이고 낙찰률이 0.0%라는 점까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격은 표면상 매력적, 그러나 용도·내부상태·환금성 확인이 필수입니다.
