서울남부지방법원 2025타경12806. 서울 강서구 화곡동 씨티하우스 제2층 제204호입니다. 지상 6층 건물의 2층에 위치하며, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정평가 당시 탐문으로는 현황 주거용 이용이 확인됐습니다. 등기상 소유자 홍훈희는 2021년 이 부동산을 240,000,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기와 임의경매개시결정이 이어졌고, 2026년에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각 시 말소되는 담보권 자체보다 주의해야 할 부분은 실제 점유관계, 사무소의 주거 사용 상태, 그리고 비교 가능한 거래가 얼마나 충분한가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

과거 서울축산업협동조합 근저당권, 김혁준의 임차권등기, 이건희·임상윤의 근저당권 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석에서 중심이 되는 기준은 2021.02.05 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다.

이후 2024년 손지영의 임차권등기와 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 농협은행의 근저당권은 2026년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 말소기준권리의 설정일과 순위가 새롭게 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 매수인이 담보권의 미배당 잔액을 별도로 인수하는 구조로 산정되지 않았습니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원과 명도 안전은 다르다

임차·점유 관련 성명은 손서영과 손지영으로 각각 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고인은 없습니다. 두 이름이 동일인을 가리키는지 확인되지 않으므로 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다.

과거 임차권과의 구분도 중요합니다. 김혁준의 보증금 168,000,000원에 관한 주택임차권등기는 2020.05.06 등기됐지만 2020.06.29 말소됐습니다. 현재 손지영의 임차권등기와 합산해 매수인 인수액으로 계산할 대상은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 54.6% 숫자에 숨은 표본 위험

씨티하우스(332-16)의 확인된 실거래는 2025년 9월 1건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 실거래 평균은 모두 265,000,000원으로 표시되지만, 이는 동일한 거래 1건에 근거한 값입니다.

현재 최저매각가 144,800,000원은 실거래 265,000,000원의 54.6%입니다. 단순 금액만 비교하면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 본건의 시세 비교 대상 면적은 27.41㎡, 실거래 표본은 24.79㎡이며, 본건은 2층이고 거래 사례는 6층입니다.

표본이 단 1건인 데다 물건별 층, 면적, 공부상 용도 및 실제 이용 적법성의 일치 여부가 충분히 검증되지 않았습니다. 이 수치만으로 본건의 적정 시세가 265,000,000원이라고 단정하거나 낙찰 시 큰 시세차익이 확보된다고 판단하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,800,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 제공된 추정 시뮬레이션 기준입니다. 채권최고액을 채권액 산정 기준으로 사용했으며, 실제 확정채권액·근저당권 이전에 따른 배당수령권자·당해세·임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 미배당액 29,627,200원은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 비교

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지고 근저당권 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 해당 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

다만 이 물건은 낙찰가가 낮아져도 공부상 용도와 환금성 문제는 사라지지 않습니다. 따라서 다음 회차의 낮은 최저가만 보고 투자 판단을 내려서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2016.02.17 준공된 16세대 규모 씨티하우스입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 승강기, 위생·급배수·난방 및 소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 252.1㎡, 공시지가는 3,531,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 관련 허가구역 정보도 있으므로 실제 입찰·취득 및 후속 거래에 적용되는 범위는 확인해야 합니다.
• 실제 이용. 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 조사됐습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못해 외부관찰·탐문·건축물현황도 등을 기준으로 평가됐으며 실제 구조와 이용상태가 다를 수 있습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 4.0회, 집계 매각률 0.0%입니다. 거래 사례도 1건에 불과해 향후 매도기간과 적정 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공부상 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)인지, 현황 주거 사용과 관련한 법적 문제 및 용도변경 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 손서영·손지영의 관계와 현 점유자, 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 확인. 김혁준의 주택임차권등기는 말소된 이력이므로 현재 유효한 손지영 임차권등기와 구별해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 권리의 최신 등기 상태와 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 보완. 265,000,000원의 실거래는 24.79㎡·6층 거래입니다. 본건과 면적·층·용도가 동일한 추가 사례를 확인한 다음 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
• 금융 조달. 공부상 사무소이므로 일반 주거용 주택담보대출과 동일한 조건을 적용받는다고 가정하면 안 됩니다. 취급 금융기관에 용도별 대출 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
• 실내 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 누수·설비·구조·실제 이용상태에 따른 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 체납. 공용부분 미납 관리비와 실제 인수할 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 허가·규제 검토. 토지거래허가구역 등 각종 규제의 적용 범위와 현행 상태를 원본 공고·행정기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·집합건축물대장 및 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “54.6% 할인처럼 보이지만, 주택이 아닌 사무소다”

이 사건은 겉으로만 보면 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰되어 144,800,000원까지 내려온 물건입니다. 확인된 실거래 265,000,000원과 비교하면 54.6% 수준이라 시세차익을 기대하기 쉬운 구조입니다.

그러나 핵심은 가격표가 아니라 물건의 실체입니다. 실제로는 주거용으로 사용 중이지만 건축물대장상 사무소이고, 실거래 표본이 단 1건이며 비교 면적도 일치하지 않습니다. 임차권은 말소기준권리 이후이고 인수액은 0원으로 산정되지만 손서영의 임대차·점유관계 역시 확인할 사항입니다.

소규모 건물이라는 점과 평균 4.0회 유찰된 경매 통계도 쉽게 무시할 수 없습니다. 싸게 낙찰받았더라도 대출이 제한되거나 실제 주거 사용 문제, 명도 지연, 재매각 수요 부족이 발생하면 예상한 투자성과를 확보하기 어렵습니다.

권리상 인수는 낮지만 투자 안정성은 별개입니다. 이 물건은 용도와 점유관계를 검증하고 충분한 비교 거래를 확보하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 종합적으로 C등급 — 낮은 최저가보다 용도·환금성 위험을 더 크게 반영한 판단입니다.