서울남부지방법원 2025타경12826. 화곡동 줄리엣오피스텔 제9층 제902호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되고, 감정평가상 대장 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이문환이며 2019.06.24. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 75,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 전희라입니다. 말소기준권리는 2021.09.14. 압류인데, 전희라는 그보다 앞선 2021.07.19. 전입·점유를 갖고 있습니다. 확정일자는 2021.06.21., 임차보증금은 125,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-79 줄리엣오피스텔 제9층 제902호 |
| 용도 | 근린시설 · 대장상 업무시설(오피스텔) |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건내 제9층 제902호 |
| 소유자 | 이문환 · 2019.06.24. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전희라 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2021.09.14. 압류입니다. 그 뒤의 2022.04.12. 압류, 2023.05.11. 근로복지공단 가압류, 2025.07.23. 주식회사 프라미스대부 가압류, 2025.11.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 전희라의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 확인 1명, 별도 미상 기재 1건
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전희라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.19. / 2021.06.21. | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 임차권자 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 실명과 보증금이 구체적으로 확인되는 실제 임차인은 전희라 1명입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 이름·전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 “임차권자” 기재가 1건 있어, 이를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 80,000,000원이 실질취득가가 아니다
현재 회차 매각가를 80,000,000원으로 놓으면 집행비용 1,840,000원을 먼저 제외하고, 전희라에게 78,160,000원이 배당됩니다. 보증금 125,000,000원 중 부족한 46,840,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 전희라 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 46,840,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 62,552,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 75,121,600원 |
실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 현재 실질취득 수준이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가 80,000,000원이 아니라 실질취득 약 125,000,000원을 기준으로 별도 시세조사를 한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 전희라 보증금 | 125,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 44,415,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 6,417,051원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 전희라 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 전희라 보증금의 미배당분 46,840,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배당표는 집행비용 추정치를 포함하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방 형태이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 80,000,000원만 입찰자금으로 보면 안 됩니다. 전희라 보증금 미배당 인수를 함께 봐야 합니다.
- 전희라 임차관계 원본 대조. 임차권자이자 경매신청채권자로 표시되므로 임대차계약, 임차권등기명령, 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 별도 “임차권자” 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상인 기재가 있으므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 매각가가 64,000,000원·51,200,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 62,552,000원·75,121,600원으로 증가합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료 없이 “감정가보다 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당·세금 확인. 당해세·최우선변제 반영 여부와 실제 배당순위는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,000만원 낙찰”이 곧 “8,000만원 취득”은 아니다
이 사건은 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 80,000,000원인 신건이지만, 권리분석을 끝까지 하면 전혀 다른 모습이 나옵니다. 전희라의 보증금은 125,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 배당 부족분 46,840,000원이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산돼 있으며, 유찰될수록 인수액은 더 커집니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 125,000,000원입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 “8,000만원이면 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 게다가 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 임차권자 기재도 남아 있습니다. 가격 착시와 임차권 확인이 동시에 필요한 권리주의형 사건입니다.
