서울남부지방법원 2025타경12826. 강서구 화곡동 줄리엣오피스텔 9층 902호입니다. 물건 표기는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거 임차권등기도 설정되어 있으므로 실제 이용관계와 공부상 용도를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

현재 소유자는 이문환이며, 2019년 6월 24일 거래가액 75,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 압류와 가압류가 이어졌고, 임차권자 전희라가 2025년 11월 5일 강제경매를 신청했습니다.

권리분석에서 결정적인 날짜는 2021년 9월 14일입니다. 말소기준권리로 지정된 압류의 접수일인데, 전희라의 전입일은 그보다 빠른 2021년 7월 19일입니다. 확정일자도 2021년 6월 21일로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 부담하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되더라도 보증금은 남는다

말소기준권리는 2021년 9월 14일 갑구 15번 압류입니다. 이후의 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권도 2002년 12월 17일 이미 말소되었습니다.

그러나 을구 3번 주택임차권등기는 다른 문제입니다. 등기 접수일 자체는 2023년 11월 20일이지만, 기재된 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 전희라의 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

보증금과 전입·확정일자가 확인되는 실제 임차인은 전희라 1명입니다. 그 외 매각물건명세서에 신원과 보증금이 확인되지 않은 별도 임차권자 기재가 있어 동일인 중복 표기인지 별개의 점유·임대차관계인지 확인할 필요가 있습니다.

전희라의 예상 인수액은 현재 최저가 64,000,000원 낙찰을 전제로 한 배당 추정치입니다. 신원 미상 임차권자의 보증금은 합산하지 않았으며, 별도의 인수 위험은 해소되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

집행비용 1,552,000원은 추정치입니다. 전희라의 임차보증금 채권과 경매신청 청구액은 동일인과 관련되므로 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 등 우선 부담이 실제 배당을 변경할 수 있습니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 더 떨어져도 싸지지 않는다

이 물건의 가장 중요한 가격 구조입니다. 통상적인 경매에서는 유찰로 최저가가 내려가면 매수 부담이 줄어듭니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다.

최저가가 64,000,000원에서 40,960,000원으로 내려가더라도, 예상 실질취득액은 126,552,000원에서 126,137,280원으로 소폭만 감소합니다. 세 회차 모두 실질취득 부담이 임차보증금 125,000,000원 부근에서 유지됩니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가보다 실질취득이 중요하다

이 사건의 감정가는 80,000,000원이고, 등기부에 기록된 현재 소유자의 2019년 거래가액은 75,000,000원입니다. 그러나 그 거래는 과거 소유권 취득 가격이지 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래가 아닙니다.

따라서 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 현재 시장에서 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 가격 경쟁력을 따지려면 최근 동일·유사 오피스텔 실거래와 실질취득액 약 126,552,000원을 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕의 9층 건물이며, 해당 물건은 9층 902호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 3필지 일단의 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 165.0㎡, 공시지가는 ㎡당 4,848,000원입니다. 이는 개별 호실의 토지지분 면적이나 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 고도 관련 규제, 상대보호구역 저촉, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정의 실제 적용 대상도 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 사용상태와 임대차관계 확인은 별개의 문제입니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 사용 용도, 임대수요, 관리상태, 개별 호실의 점유관계 등에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 본건은 보증금 인수 규모가 커 일반적인 매수자의 자금 부담이 클 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수금액을 포함한 입찰예산. 최저매각가 64,000,000원만 준비금액으로 계산하지 말고 예상 인수 62,552,000원과 별도 취득비용을 함께 고려해야 합니다.
• 임차권등기 원본. 을구 3번 전희라 임차권등기의 계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 반드시 확인해야 합니다.
• 별도 임차권자 확인. 신원 미상의 임차권자가 전희라의 중복 기재인지, 별도의 임차관계인지 확인해야 합니다. 별개 권리라면 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
• 임대차의 실체. 전희라가 임차권자이자 경매신청채권자라는 사실을 고려해 계약서, 보증금 지급 증빙, 반환 청구 및 점유 경위를 대조해야 합니다.
• 배당순위와 세금. 말소기준권리가 압류인 만큼 조세채권의 법정기일 및 우선순위, 집행비용, 실제 배당금액을 확인해야 합니다.
• 명도·보증금 반환. 주택임차권등기의 대항력이 인정되는 경우 반환의무와 점유·인도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 용도. 근린시설 표기, 공부상 오피스텔 용도, 주거 임차권등기 사이의 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능성이 있는 비용을 별도 확인해야 합니다.
• 현재 시세. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 126,552,000원을 기준으로 최근 유사 물건 거래와 비교해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 문건 및 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득 부담은 내려가지 않는다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 최저매각가의 착시입니다. 감정가 80,000,000원의 물건을 64,000,000원에 낙찰받는다고 해서 그 금액으로 취득이 끝나는 것이 아닙니다.

전희라는 말소기준권리보다 앞선 전입일과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이며, 보증금은 125,000,000원입니다. 예상 배당액 62,448,000원을 제외한 62,552,000원은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

결국 현재 회차의 실질취득 부담은 126,552,000원으로, 감정가를 크게 초과합니다. 추가 유찰을 가정해도 인수 보증금이 증가하여 전체 부담은 125,000,000원 부근에서 유지됩니다. 여기에 신원 미상의 별도 임차권자 문제까지 확인이 필요합니다.

결론은 고위험·입찰 신중입니다. 보증금 전액 변제나 법적 인수관계의 변경이 확실하게 확인되지 않는 한, 최저가 할인율을 근거로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다. 최근 시세에 대한 검증도 필요하지만, 그보다 먼저 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조와 추가 임차관계를 확정해야 합니다.