서울중앙지방법원 2025타경102882. 관악구 봉천동 라움 5층 503호, 전용 27.84㎡의 주거용 다세대입니다. 소유자 윤완진은 2021.04.10. 매매계약을 거쳐 2021.04.30. 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022.01.24. 서울특별시 압류를 기준으로, 그보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인 최영묵의 보증금 320,000,000원이 원래라면 매수인에게 연결되는 구조라는 점입니다.

최영묵은 2021.04.10. 임대차계약, 2021.04.16. 확정일자, 2021.04.30. 주민등록 및 점유개시를 갖췄습니다. 따라서 말소기준권리인 2022.01.24. 압류보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 2023.05.18. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 배당표의 현재 회차 계산에서는 보증금 중 251,616,000원이 배당되고 68,384,000원이 미배당 인수액으로 남습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원*

말소기준은 2022.01.24. 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 546,000,000원, 국 압류, 2025.05.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최영묵의 주택임차권등기는 등기일 자체는 2023.05.18.이지만, 등기 내용상 주민등록·점유개시는 2021.04.30.로 말소기준보다 빠릅니다.

실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 최영묵 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다.

* 확약 적용 전 원래의 배당구조상 현재 회차 미배당 인수액은 68,384,000원입니다. 입찰 전 2026.06.19.자 확약서 원문과 적용 주체·말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 하락장에서 3.4% 할인은 크지 않다

라움은 14세대 규모이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 302,500,000원보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08. 전용 27.84㎡ 3층, 265,000,000원입니다.

현재 최저가 256,000,000원은 최신 거래 265,000,000원의 96.6%입니다. 9,000,000원 낮지만 할인폭은 3.4%뿐입니다. 더 중요한 것은 최근 거래가 과거 거래 구간보다 22.1% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 전체 평균 302,500,000원만 놓고 보면 최저가가 84.6% 수준으로 싸 보이지만, 그 수치는 2021년 340,000,000원 거래의 영향을 받으므로 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

배당 계산만 보면 최영묵 보증금의 미배당액은 68,384,000원입니다. 다만 2026.06.19.자 확약에 따라 이 금액의 매수인 부담은 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 인수액은 늘어난다

확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 함께 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 확약이 제출돼 해당 보증금 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 따라서 가격 비교는 현재 회차 기준 256,000,000원을 실제 취득가격으로 놓고 최근 실거래와 비교하는 것이 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당곡중학교 남동측 인근. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 상가주택이 섞인 주거지대이며 주위환경은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·지하철역·버스정류장이 다수 있어 교통 이용상황은 양호합니다.
• 이용상태. 현황 주거용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택 내 5층 503호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 옥외주차장, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 2필 일단, 토지면적 208.0㎡, 현황 다세대주택 건부지. 공시지가 3,596,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 주체와 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 확약이 실제 매수인 인수 0원으로 연결되려면 임차권등기 말소 동의와 후속 처리 가능 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. ‘시보증’은 최영묵 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 320,000,000원을 이중 합산하면 안 됩니다.
• 하락장 가격 상한. 최신 실거래가 265,000,000원이고 최근 가격 추세가 -22.1%이므로 256,000,000원을 단순히 ‘20% 할인’으로 보지 마십시오.
• 거래 표본 부족. 실거래 표본은 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 층·상태 차이에 따른 가격 오차를 넉넉히 잡아야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모와 평균 5.6회 유찰 통계를 감안해 향후 매도기간과 가격 협상력을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 압류가 존재하는 사건이므로 실제 배당에서 당해세 영향을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 공격적이지 않다”

이 사건의 첫인상은 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 최저가 256,000,000원에서 68,384,000원의 미배당액을 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 주된 권리 리스크는 실질 0원*으로 낮아졌습니다.

문제는 가격입니다. 감정가 320,000,000원에서 두 번 유찰돼 256,000,000원까지 내려왔지만, 가장 중요한 최신 실거래는 2026.08. 265,000,000원입니다. 차이는 9,000,000원, 비율로는 3.4%에 불과합니다. 게다가 최근 가격이 과거 거래보다 22.1% 낮아진 하락 추세이고, 이 다세대의 경매 통계는 평균 5.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 완화, 가격 메리트는 제한적”입니다. 확약 원문 효력 확인이 선행되지 않으면 입찰가 계산 자체가 달라지는 물건입니다.