256,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경102882. 관악구 봉천동 라움 5층 503호, 사용승인일자 2021.03.18의 다세대주택입니다. 이 물건은 단순한 “1회 유찰 물건”이 아닙니다. 말소기준은 2022.01.24 서울특별시 압류인데, 임차인 최영묵은 그보다 앞선 2021.04.30 주민등록·점유와 2021.04.16 확정일자를 갖추고 있습니다. 그래서 임차권등기 자체는 후순위로 말소되더라도, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 256,000,000원만 보면 2021.06 거래사례 340,000,000원 대비 낮아 보입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 그 계산이 틀립니다. 배당 후 남는 보증금 68,384,000원을 더하면 실질취득가는 324,384,000원이고, 이는 거래사례의 95.4%입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액은 임차보증금 320,000,000원 부근에서 움직입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 5층503호 · 도로명주소 서울특별시 관악구 봉천로21나길 19-7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 27.84㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택 내 5층 503호 |
| 소유자 | 윤완진 (2021.04.10 매매, 2021.04.30 등기 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기상 확인사항 | 민간임대주택등기 있음 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구 등재 |
① 권리 흐름 — 임차인의 날짜가 말소기준보다 빠르다
핵심은 2021.04.30과 2022.01.24의 순서입니다. 최영묵의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.04.30이고, 확정일자는 2021.04.16입니다. 반면 말소기준은 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 1건
| 구분 | 성명 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최영묵 | 전유부분 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.04.30 | 2021.04.16 | 2023.05.18 | 대항력 우선변제 인수가능 |
| 승계 신고 | 시보증 | 주거 | 별도 합산 없음 | - | - | - | 보증기관 승계 중복신고 |
매각명세서상 보증기관 대위·승계 신고는 최영묵 보증금과 연결된 신고입니다. 따라서 보증금을 320,000,000원 + 별도 금액으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 최영묵 1명으로 보고, 핵심 위험은 그 보증금 중 배당되지 않는 잔액의 인수 가능성입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교
라움은 총 14세대, 사용승인일자 2021.03.18의 소규모 다세대입니다. 확인되는 거래사례는 2021.06 전용 25.89㎡, 5층, 340,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 25.89㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저가 256,000,000원은 거래사례 대비 75.3%로 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 이야기가 달라집니다. 실질취득가 324,384,000원은 거래사례 340,000,000원의 95.4%입니다. 가격 메리트가 전혀 없다고 단정할 수는 없지만, “1회 유찰이라 싸다”는 판단은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 최영묵 보증금 | 320,000,000원 | 251,616,000원 | 부족분 68,384,000원 인수 가능 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 임차인이 전액 배당받지 못합니다. 이때 미배당 보증금 68,384,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 “당곡중학교” 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립다세대주택, 단독주택, 상가주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하여 교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현황은 “주거용”으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 옥외주차장, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 확인되며, 공시지가 3,596,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 거래 표본도 1건이므로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 256,000,000원에 인수예상액 68,384,000원을 더한 324,384,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 최영묵의 보증금 320,000,000원 중 배당 부족분이 남는 구조입니다. 배당표, 임차권등기, 매각물건명세서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계. 승계 신고는 최영묵 보증금과 중복되는 신고이므로 보증금 합산은 피하되, 실제 인수금 지급 상대와 말소서류는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기상 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 있어, 매수 후 이용계획과 충돌하지 않는지 점검해야 합니다.
- 관리비·점유. 다세대주택은 공용부분 관리비, 점유 이전, 열쇠 인도 협의가 비용으로 이어질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “보증금”이 가격을 만든다
이 물건의 표면 가격은 256,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 320,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 부족분 68,384,000원이 인수될 수 있습니다. 그래서 실질취득가는 324,384,000원입니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 실제로는 거래사례 340,000,000원 대비 95.4% 수준입니다.
권리의 결론은 분명합니다. 후순위 권리들은 매각으로 정리되지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 이 물건은 “싸게 낙찰받는 경매”가 아니라 임차보증금 인수까지 포함해 가격을 다시 계산해야 하는 경매입니다. 최종 판단은 최저가가 아니라 실질취득가로 해야 합니다.