서울중앙지방법원 2025타경102922. 종로구 창신동 제이타워 4층 402호, 전용 14.19㎡의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이선아는 2022.03.11 전입·점유, 2022.02.15 확정일자를 갖고 있어 2023.05.26 설정된 류태호 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 235,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
통상 이 구조라면 현재 매각가 195,200,000원을 기준으로 배당 후 남는 보증금 43,332,800원이 매수인에게 이어져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건은 예외입니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이선아 관련 인수액은 룰상 43,332,800원이지만 실질 인수는 0원, 매수인의 실질취득은 현재 최저가인 195,200,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층 402호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 14.19㎡ · 지하2층 지상11층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.05.28 |
| 소유자 | 민시영 · 2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 195,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.05.26 류태호 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이선아는 근저당보다 앞선 2022.03.11 전입·점유와 2022.02.15 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다.
또 하나 확인할 항목은 2022.03.11의 민간임대주택등기입니다. 말소기준권리보다 앞서 등록돼 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 정리 여부를 원본에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 관계 — 2명 확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선아 | 2022.03.11 · 전유부분 전부 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원 룰상 부족분 43,332,800원 |
| 이종수 | 2024.08.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 |
이종수는 2024.08.14 전입으로 말소기준권리인 2023.05.26 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 임대차 조건 자체는 원본 확인이 필요합니다. 이선아에게 적용되는 보증금 잔액 포기·임차권등기 말소 조건은 이선아 관련 위험을 해소하는 조건이며, 다른 점유관계까지 포괄하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 87.7%
제이타워는 48세대, 2021.05.28 사용승인된 건물입니다. 대상 전용면적은 14.19㎡이며, 비교 거래 12건의 전체 평균은 235,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2024.07 · 250,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 대비 -6.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액 195,200,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 87.7%입니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -6.6%인 하락 흐름이고, 최근 12개월 표본도 2건이므로 과거 전체 평균 235,500,000원만을 기준으로 가격 매력을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차인 이선아 보증금 | 235,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 근저당 · 류태호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이선아 보증금 미배당액은 43,332,800원이지만, 매각 조건의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 부족분은 증가
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 195,200,000원 | 43,332,800원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,160,000원 | 81,826,240원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 124,928,000원 | 112,620,992원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 이선아의 미배당 보증금이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 매각은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 이선아 관련 인수는 각 회차에서 실질 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교 기준도 현재는 최저가와 동일한 실질취득액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울창신초등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·주상용건물·근린생활시설이 혼재하고, 학교·보건소·공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동묘역(지하철 1·6호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상11층 건물의 4층 402호이며 2021.05.28 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 접하고, 북동측 진입로를 통해 지봉로와 연결됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 이선아의 배당 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건에 그대로 반영돼 있는지 확인합니다.
- 이종수 점유관계 확인. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상이므로 현재 점유 및 임대차 내용을 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.11 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 등기 원본에서 확인합니다.
- 하락 추세 반영. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 87.7%지만 최근 가격 추세가 -6.6%이므로 과거 전체 평균만 보고 상한가를 높이지 않습니다.
- 유찰 특성 반영. 제이타워 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 3회 유찰이라는 사실만으로 충분한 가격 메리트라고 단정하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 때 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부가 확인되지 않았으므로 상태 확인 비용과 불확실성을 반영합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.35억이지만, 이번 매각의 실질 인수는 0원”
이 물건을 숫자만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 235,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 195,200,000원보다 큰 보증금이므로 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 매수인에게 이어져 싼 가격의 의미가 사라집니다. 하지만 이번 사건은 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다. 이선아 관련 계산상 부족분 43,332,800원은 실질적으로 0원이 되고, 현재 실질취득액은 195,200,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 222,500,000원의 87.7%입니다. 다만 최근 시세 추세가 -6.6%이고, 이미 3회 유찰됐으며 제이타워 경매물건 평균 유찰도 5.4회입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차인 때문에 피해야 할 물건”도 아니고, “3회 유찰됐으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약 조건의 유효성과 이행, 이종수 점유관계, 민간임대주택등기 상태를 확인한 뒤 현재 하락 흐름을 반영해 가격을 판단하는 물건입니다.
