서울중앙지방법원 2025타경102922. 종로구 창신동 제이타워 4층 402호로, 감정평가서상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 244,000,000원, 현재 최저매각가는 156,160,000원으로 4회 유찰됐습니다. 말소기준은 2023.05.26. 류태호 근저당권 130,000,000원이며, 그 뒤 가압류·경매개시결정·압류와 등기된 임차권은 매각으로 소멸 대상입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 이선아의 전입입니다. 이선아는 2022.03.11. 전입·점유, 2022.02.15. 확정일자, 보증금 235,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 최저가 156,160,000원에서 집행비용 2,986,240원을 빼면 153,173,760원이 우선배당되고, 통상 계산상 부족분은 81,826,240원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 이선아에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층402호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상11층 · 제4층 제402호 · 2021.05.28. 사용승인 |
| 전용면적 | 14.19㎡ |
| 소유자 | 민시영 · 2022.03.11. 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 156,160,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 실질 인수 0
이선아는 말소기준인 2023.05.26. 근저당보다 앞선 2022.03.11. 전입·점유로 대항력을 갖고, 확정일자 2022.02.15. 및 배당요구가 확인됩니다. 이후 2024.02.13. 임차권등기도 마쳤습니다. 반면 이종수의 전입일은 2024.08.14.로 말소기준 뒤이므로 대항력이 없습니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이선아 | 2022.03.11 확정일자 2022.02.15 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 임차권등기 2024.02.13 | 실질 0원 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 이종수 | 2024.08.14 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 하락 추세도 확인
제이타워는 48세대, 2021.05.28. 사용승인 건물입니다. 대상 면적은 14.19㎡이며, 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 235,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근 표본을 우선합니다. 최근 12개월 표본 2건의 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2024.07. 250,000,000원입니다. 현재 최저가 156,160,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가와 최근 거래 사이의 가격 간격은 큽니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.6% 낮은 추세이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.3회입니다. 이미 이 물건도 4회 유찰됐습니다. 따라서 전체 평균 235,500,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가하기보다, 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 함께 보되 하락 추세와 유찰 지속성을 같이 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,986,240원 |
| 1. 임차인 이선아 보증금 | 235,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 근저당권 · 류태호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이선아 보증금 부족분은 81,826,240원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 이선아 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울창신초등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며, 학교·보건소·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동묘역(지하철 1·6호선)이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 접하고, 북동측 진입로를 통해 지봉로와 연결됩니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 건물. 2021.05.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상11층 건물로, 승강기·난방·소방·기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 재확인. 이선아의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계. 이선아 외 이종수 전입이 확인됩니다. 이종수는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 보되, 최근 추세 -6.6%를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재 4회 유찰, 단지 평균 5.3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 경매시장 데이터를 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.35억이지만 실질 인수는 0”
표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 기준 81,826,240원이 남습니다. 그러나 이번 매각은 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이선아 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교 기준은 최저가 156,160,000원 자체이며, 최근 12개월 평균 222,500,000원의 70.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.6%이고, 이미 4회 유찰됐으며 제이타워 경매 평균도 5.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리 리스크는 조건부로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰과 하락 추세가 보여주는 환금성 리스크는 별도로 남아 있는 물건입니다.
