서울중앙지방법원 2025타경102928. 종로구 창신동 제이타워 8층 808호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개호이고, 비교 대상 면적은 16.01㎡입니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 1.896억까지 내려왔다”는 사실 자체보다 선순위 임차권의 잔존보증금이 실제로 매수인에게 넘어오는가입니다.
김가영은 2022.01.28 주민등록·임대차계약, 2022.01.11 확정일자를 갖고 있으며 2024.02.06 주택임차권등기를 마쳤습니다. 기준권리로 제시된 2024.09.09 경기신용보증재단 가압류보다 빠르므로 원칙적으로는 선순위입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 보증금 243,000,000원 중 186,145,600원만 배당되고 56,854,400원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 2026.07.03 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 잔존액은 매수인 실질 부담 0원으로 처리해야 합니다. 다만 확약은 그 범위에만 적용되므로, 별도 임차인 박진성의 보증금 300,000원은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102928 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 8층 808호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 1개호 이용 |
| 비교 면적 | 16.01㎡ |
| 건물 | 2021.05.28 사용승인 · 지하2층 지상11층 · 8층 808호 |
| 소유자 | 민시영 · 2022.01.06 매매 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 300,000원
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고 1건
실제 임차인은 김가영·박진성 2명입니다. 별도 기재된 시보증은 보증기관 대위·승계 신고로, 박진성 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 임차권 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가영 | 2022.01.28 · 임차권등기 2024.02.06 | 243,000,000원 | 有 | 有 | 아님 |
| 박진성 | 2024.08.16 | 300,000원 | 有 | 미확인 | 아님 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 미상 | 미상 | 박진성 승계 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
제이타워 비교 거래 12건의 전체 평균은 239,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 데이터상 최신 거래는 2024.07의 250,000,000원입니다. 현재 최저가 189,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%입니다.
확약을 반영한 실질취득 189,900,000원 역시 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건 감정가 237,000,000원 때보다 할인 폭은 생겼습니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.5%로 하락 방향이고, 단지 경매 평균 유찰도 5.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 과거 전체 평균과의 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 김가영 보증금 | 243,000,000원 | 186,145,600원 |
| 미배당 · 김가영 보증금 | 56,854,400원 | 확약으로 실질 인수 0원 |
| 인수 · 박진성 보증금 | 300,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김가영 보증금 부족분은 56,854,400원이지만, 2026.07.03 확약서에 따라 이 금액은 매수인에 대한 실질 인수에서 제외합니다. 확약 밖 박진성 보증금 300,000원은 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 인수는 별도로 본다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 189,600,000원 | 57,154,400원 |
| 4회 유찰 시 | 151,680,000원 | 94,543,520원 |
| 5회 유찰 시 | 121,344,000원 | 124,454,816원 |
위 시나리오의 인수액은 김가영 잔존보증금까지 포함한 원래 배당 구조입니다. 그러나 제출된 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 김가영·주택도시보증공사 측 잔존 보증금반환청구는 실질 0원입니다. 따라서 “낙찰가가 낮아질수록 김가영 보증금 인수가 커진다”는 표면적 숫자를 그대로 실질취득액에 더하면 안 됩니다. 확약 밖 박진성 300,000원은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘역 북동측 인근으로, 지봉로·종로 주변에 상업업무시설과 근린생활시설이 있고 후면으로 오피스텔·주상용 부동산이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 1호선·6호선 환승역인 동묘역과 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2021.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하2층·지상11층 건물의 8층 808호이며 엘리베이터·난방·주차타워·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 7,328,000원/㎡, 2필지 일단의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 제이타워 48세대, 비교 면적 16.01㎡의 소형 물건이며 단지 경매 평균 유찰 5.4회·낙찰률 0.0%라는 점은 재매각 위험을 높이는 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.03 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 박진성 보증금. 전입 2024.08.16은 기준권리 2024.09.09보다 빠르고 대항력 있음으로 표시돼 있습니다. 보증금 300,000원은 별도 인수 대상으로 계산하는 편이 안전합니다.
- 보증기관 중복신고. 시보증은 박진성에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 등기 원본과 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실질취득 189,900,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 낮지만 추세가 -8.5%이므로 과거 전체 평균 239,750,000원만 보고 할인 폭을 과대평가하지 않습니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 “더 싸졌다”보다 다음 매수자가 얼마나 쉽게 붙을지를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 큰 인수는 풀렸지만, 환금성이 점수를 깎는다
이 사건은 처음 배당표만 보면 2.43억 보증금 때문에 낙찰가 189,600,000원 외에 57,154,400원을 더 떠안을 수 있는 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.07.03 제출된 확약서를 반영하면 김가영 관련 잔존 56,854,400원은 실질 0원이고, 확약 밖 박진성 보증금 300,000원만 남아 현재 회차 실질취득은 189,900,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 낮아 가격상 여유는 생겼습니다. 하지만 거래 추세가 -8.5%이고, 단지 경매 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%라는 숫자는 명확한 경고입니다. 결론은 “큰 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 소형 오피스텔의 환금성과 반복 유찰 체질 때문에 보수적으로 접근할 물건”입니다.
