서울중앙지방법원 2025타경102928. 서울 종로구 창신동 제이타워 8층 808호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차권과 확약서의 효력을 정확히 구분하는 데 있습니다.
임차인 김가영은 2022년 전입과 확정일자, 2024년 임차권등기로 보호되는 선순위 임차인입니다. 별도 조치가 없다면 매수인이 상당한 보증금 잔액을 인수하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 바로 이 위험을 해소하는 내용입니다. 반면 박진성의 임대차는 그 확약의 대상이 아니므로 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 8층 808호 도로명: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 제이타워 |
| 전용면적 | 16.01㎡ (동일 유형 거래 비교 기준) |
| 건물규모 | 지하 2층 · 지상 11층 중 8층 |
| 사용승인 | 2021.05.28 |
| 소유자 | 민시영 |
| 취득 거래가액 | 243,000,000원 (2022.02.03. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,680,000원 (감정가 64% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2023.09.06. 설정된 박기균 근저당권(채권최고액 300,000,000원)은 2023.09.13. 해지로 이미 말소되었습니다. 또한 2023년의 종전 강제경매개시결정도 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준은 그 뒤에 등기된 경기신용보증재단 가압류입니다.
2025.05.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.04.21. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세 관련 실제 배당순위 및 체납세액은 별도 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기도 있으므로 등록 상태와 임대차 관련 의무도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 별도
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김가영 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.01.28 확정 2022.01.11 |
243,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 | 확약 후 실질 0원 확약 전 미배당 추정 94,243,520원 |
| 박진성 주거 사용 |
전입 2024.08.16 확정일자 미상 |
300,000원 월세 525,000원 |
대항력 있음 우선변제 미확인 | 300,000원 확약 적용 대상 아님 |
| 시보증 보증기관 승계·대위 |
미상 | 별도 합산 없음 | 대항력 미상 승계신고 | 박진성 보증금 관련 중복신고 독립 임차인 아님 |
실제 임차인은 김가영과 박진성 2명입니다. 시보증은 박진성 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계신고이므로 새로운 임차인이나 별도의 추가 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
③ 낙찰가와 실질취득 — 확약 전후를 구별
| 현재 최저매각가 | 151,680,000원 |
|---|---|
| 김가영 보증금 | 243,000,000원 |
| 김가영 예상배당 | 148,756,480원 |
| 김가영 미배당 | 94,243,520원 |
| 확약 전 총 인수 추정 | 94,543,520원 |
| 확약 후 김가영 인수 | 0원 |
| 박진성 잔존 인수 | 300,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | 151,980,000원 |
확약이 없었다면 매수인 인수액 94,543,520원을 포함해 실질취득 비용은 약 246,223,520원이 됩니다. 김가영 보증금이 낙찰가를 초과하기 때문에 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나 총취득 비용이 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 이때 가격 비교 기준을 최저매각가 151,680,000원으로 잡으면 위험을 크게 과소평가하게 됩니다.
하지만 제출된 확약서는 김가영에 대한 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 내용입니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 경우, 현 회차 실질취득은 최저매각가 151,680,000원 + 박진성 인수 300,000원 = 151,980,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 시세 비교 — 64% 할인보다 하락 추세를 보라
제이타워는 48세대 규모이며, 감정평가상 오피스텔로 사용되고 있습니다. 비교 대상의 면적은 14.7~16.01㎡입니다. 전체 거래 평균은 239,750,000원이지만 과거 거래가 상당 부분 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 최근 거래 평균과 하락 추세를 함께 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
| 전체 거래 평균 | 239,750,000원 (12건) |
|---|---|
| 최근 거래 평균 | 222,500,000원 (2건) |
| 가장 최근 확인 거래 | 2024.07 · 250,000,000원 |
| 최저매각가 ÷ 최근 평균 | 68.2% |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 약 68.3% |
| 거래 추세 | -8.5% (하락) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 5.5회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0% |
확약 반영 실질취득 151,980,000원은 최근 거래 평균 222,500,000원보다 낮습니다. 확약의 효력을 전제로 하면 과거 거래가격 대비 가격 차이는 분명합니다. 그러나 비교 가능한 최신 거래는 2024.07. 거래이며, 실제로 2026년 현재의 시장가격을 곧바로 보여주는 자료로 보기 어렵습니다.
또한 최근 거래 추세가 -8.5%로 하락하고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.5회입니다. 낙찰률도 0%로 집계되어 있습니다. 단순히 과거 평균 거래가격보다 낮다는 이유만으로 현 시점의 시세차익이나 환금성을 보장할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,923,520원 |
| 1. 김가영 임차보증금 | 243,000,000원 | 148,756,480원 |
| 2. 박진성 임차보증금 | 300,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 강제경매 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당순위를 적용한 계산입니다. 집행비용 2,923,520원을 제외한 148,756,480원이 선순위 임차보증금에 배당되는 구조이며, 경기신용보증재단과 경매신청채권자에게는 배당 여력이 없습니다. 주택도시보증공사의 청구는 선순위 임차보증금과 중복되는 권리관계를 포함할 수 있으므로 별개 인수채무로 더하지 않습니다. 실제 배당은 세금, 최우선변제, 채권승계 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 매각가는 하락, 확약 검증은 동일
| 회차 | 최저매각가 | 기존 추정 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (64%) | 151,680,000원 | 94,543,520원 | 151,980,000원 |
| 5회 유찰 (51.2%) | 121,344,000원 | 124,454,816원 | 121,644,000원 |
| 6회 유찰 (40.96%) | 97,075,200원 | 148,372,154원 | 97,375,200원 |
기존 추정 인수액은 확약 반영 이전 시나리오 수치입니다. 우측 실질취득은 김가영 확약의 유효성과 박진성 보증금 300,000원만 인수한다는 전제에서 최저매각가에 해당 금액을 더한 계산입니다. 향후 회차의 실제 배당·점유·권리관계에 따라 달라집니다.
선순위 임차보증금이 243,000,000원인 상황에서 확약이 없다면 유찰로 매각가가 낮아져도 김가영의 미배당액이 그만큼 커집니다. 따라서 낮은 최저가를 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다. 반면 확약이 유효하다면 김가영의 미배당액을 매수인이 부담하지 않아 유찰에 따른 매각가 하락이 실질취득 비용 감소로 연결될 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘역(1호선·6호선 환승역) 북동측 인근 제이타워에 위치합니다. 지봉로와 종로를 따라 상업업무시설과 근린생활시설이 있으며, 후면은 오피스텔·주상용 부동산이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 동묘역 및 시내버스 정류장을 이용할 수 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.05.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물입니다. 엘리베이터, 난방, 급배수, 스프링클러, 주차타워 등의 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 7,328,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 해당 없는 것으로 분류됩니다. 다만 사건 용도와 감정평가상 이용상태가 다르므로 실제 건축물대장상 용도 및 주거 사용 적법성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대 규모이며 거래 표본의 상당 부분이 2022년에 집중되어 있습니다. 최근 거래 추세 -8.5%, 단지 경매 평균 유찰 5.5회를 고려하면 과거 실거래 평균을 곧바로 현재 처분가능 가격으로 보기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.03.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 조건을 확인하세요.
- 김가영 임차권. 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 절차와 보증기관의 권리승계 상태를 확인해야 합니다. 확약이 인정되지 않으면 94,243,520원의 미배당 인수위험이 다시 핵심 문제가 됩니다.
- 박진성의 점유 및 임대차. 보증금 300,000원, 월세 525,000원, 전입일 2024.08.16.을 확인하고 현재 점유상태 및 계약 해지·인도 가능 여부를 점검하세요.
- 보증기관 중복신고. 시보증의 승계신고는 박진성 보증금과 연관된 것으로 분류됩니다. 독립 임차인이나 별도 보증금으로 이중 계산하지 말고 승계 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.02.03. 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 법적 의무, 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 국세 및 배당. 인천세무서장 관련 압류가 있으므로 당해세와 다른 조세채권이 실제 배당에 영향을 미치는지 점검하세요.
- 가격 재확인. 과거 거래 평균 239,750,000원만으로 입찰가를 정하지 마세요. 최근 평균 222,500,000원도 거래 표본이 2건이고 최신 확인 거래 시점이 2024년이므로 현재 매매·임대 수요를 재확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 현 점유자의 인도 조건을 확인하고 추가 취득비용을 반영하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 임차권등기, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본과 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 선순위 임차권이 있는 고위험 구조가 확약으로 상당 부분 정리된 물건입니다. 김가영의 보증금 243,000,000원은 최저매각가보다 크지만 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 해당 확약이 유효하다면 김가영 인수액은 실질 0원입니다.
그렇다고 인수 부담이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 박진성의 보증금 300,000원은 별도 인수 대상으로 남고, 실제 임차인 2명의 점유와 권리관계도 각각 확인해야 합니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 추정액은 151,980,000원입니다.
이 금액은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 거래 추세는 -8.5%로 하락하고 단지 경매 평균 유찰도 5.5회에 달합니다. 과거 시세 대비 가격 차이가 곧바로 현재의 안전마진이나 재매각 수익을 의미하지는 않습니다.
결론은 확약 확인이 선행되어야 하는 조건부 접근입니다. 주된 보증금 인수위험이 해소된 점은 긍정적이나, 잔존 임차인과 낮은 환금성을 고려하면 무조건적인 저가 낙찰 기회로 평가하기는 어렵습니다. 권리확인 이후에도 현재 거래가격과 처분 가능성을 보수적으로 검토하는 것이 적절합니다.
