189,600,000원
서울중앙지방법원 2025타경102928. 종로구 창신동 ‘제이타워’ 8층 808호, 전용 16.01㎡ 규모의 근린시설 물건입니다. 감정요항상 실제 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 말소기준은 2024.09.09 경기신용보증재단 가압류인데, 문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 김가영 임차권등기는 2024.02.06에 올라와 있고, 임대차의 주민등록일은 2022.01.28, 확정일자는 2022.01.11입니다. 즉 배당에서 전액을 못 받으면 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 구조입니다.
여기에 박진성 점유자도 2024.08.16 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 300,000원, 월세는 525,000원입니다. 시보증은 박진성 보증금의 대위·승계 중복 신고로 보이며 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 김가영·박진성 2명이고, 보증금 합산은 243,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 8층808호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 오피스텔 1개호 이용 · 전용 16.01㎡ · 지하2층 지상11층 중 8층 |
| 소유자 | 민시영 (2022.02.03. 거래가 243,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리보다 앞선 김가영 임차권등기가 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지로 명시합니다. 현재 최저가 189,600,000원 기준으로 김가영에게 배당되는 금액은 186,145,600원이고, 부족분 56,854,400원은 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 중복 1건
| 구분 | 사용·범위 | 전입 / 확정 | 보증금·월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진성 | 주거 | 2024.08.16 / 확정일자 없음 | 보증금 300,000원 월세 525,000원 | 확인 필요 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김가영 | 주거 · 전유부분 전부 임차권등기 | 2022.01.28 / 2022.01.11 | 보증금 243,000,000원 | 2024.02.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 시보증 | 박진성 보증금 관련 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 승계·대위 중복신고 |
③ 시세 비교 — 최저가 79.1%가 아니라 실질취득 102.9%
제이타워 전용 14.7㎡~16.01㎡ 실거래 12건의 평균은 239,750,000원입니다. 현재 최저가는 189,600,000원으로 평균의 79.1%처럼 보입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득가는 246,754,400원으로, 실거래 평균보다 7,004,400원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 김가영 보증금 | 243,000,000원 | 186,145,600원 |
| 인수. 임차인 박진성 보증금 | 300,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박기균 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 김정환 | 243,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김가영 보증금 중 186,145,600원만 배당되고, 부족분 56,854,400원은 매수인 인수로 남습니다. 박진성 보증금 300,000원도 별도 인수 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 189,600,000원 | 57,154,400원 | 246,754,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 94,543,520원 | 246,223,520원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 121,344,000원 | 124,454,816원 | 245,798,816원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘역(1호선·6호선 환승역) 북동측 인근의 통칭 J타워 8층 808호입니다. 지봉로·종로변 상업업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 주상용 부동산이 섞인 주상복합지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 동묘역 및 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2021.05.28 사용승인, 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층 지상11층 건물입니다. 화재탐지·스프링클러·옥내소화전·엘리베이터·난방·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속합니다. 토지면적은 900.0㎡, 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대 규모입니다. 실거래 표본은 195,000,000원~250,000,000원으로 형성돼 있으나, 단지 경매 통계는 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%로 약한 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 189,600,000원이 아니라 실질취득 246,754,400원으로 판단해야 합니다.
- 김가영 인수금 확인. 보증금 243,000,000원 중 배당 부족분 56,854,400원이 매수인 부담으로 남습니다.
- 박진성 점유 확인. 전입 2024.08.16, 보증금 300,000원, 월세 525,000원입니다. 점유 현황과 임대차 승계 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시보증 중복 합산 금지. 박진성 보증금의 대위·승계 신고로 보이며, 별도 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 민간임대주택 등록 문구가 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 제한을 점검해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 오피스텔 소형 물건이라도 공용부분 관리비, 점유자 협의, 인도명령 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기와 임차권등기 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “인수 포함가”로 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 237,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 189,600,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 김가영 임차권등기와 박진성 점유를 반영하면 매수인 인수액이 57,154,400원 발생하고, 실질취득가는 246,754,400원이 됩니다. 이는 실거래 평균 239,750,000원보다 높은 금액입니다. 결론은 분명합니다. 이 사건은 최저가가 낮아진 경매가 아니라, 인수액 때문에 총액이 시세 이상으로 고정되는 경매입니다.