서울중앙지방법원 2025타경102935. 관악구 신림동 지밸리마인드 10층 1007호로, 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 190,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 152,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권과 그에 붙은 특별한 매각조건입니다.
임차권자 조아라는 2022.04.29 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.15입니다. 임차권등기는 2023.08.07 마쳐졌습니다. 말소기준은 2025.05.16 강제경매개시결정이므로 임차권이 더 빠릅니다. 따라서 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차에서 집행비용 2,928,000원을 제외한 149,072,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 50,928,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 10층 1007호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 지하 2층/지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.11 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 152,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2025.05.16 강제경매개시결정입니다. 조아라의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.08.07에 설정됐고, 실제 주민등록·점유도 2022.04.29로 더 빠릅니다. 따라서 권리 순서만 놓고 보면 말소기준보다 앞서는 대항력 임차권입니다. 이후 2025.05.27 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
갑구에는 2022.06.20 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 황재윤에게 있고, 2022.05.11 매매 원인으로 200,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 | 전유부분 전부 | 2022.04.29 | 2022.03.15 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
조아라는 보증금 200,000,000원에 대해 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 190,000,000원의 80%인 152,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 2회 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
권리구조만 계산하면 특별조건이 없을 경우 현재 회차의 실질부담은 152,000,000원 + 50,928,000원으로 이어지지만, 이번 매각에서는 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하여 실질 인수 0원*으로 봅니다. 따라서 가격 판단의 기준은 현재 최저가 152,000,000원 자체가 되지만, 그 금액이 시장가격 대비 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금 | 200,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 단순 배당계산에서는 임차보증금 50,928,000원이 미배당됩니다. 다만 이번 매각은 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 KT구로지사 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통편의도는 보통입니다.
- 도로. 북서측 광대로변, 북동측 세로(불), 남동측 세로(가)에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 최종 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 조아라의 임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는 구조인지 원본 문구를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 152,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 동일·유사 도시형생활주택 거래를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 6-1의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리관계를 입찰 전 등기부 원본으로 확인하세요.
- 관리·점유 상태 확인. 현장 점유자와 실제 인도 상태, 미납 관리비 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄
등기만 보면 이 물건은 쉽지 않습니다. 보증금 200,000,000원의 조아라 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 152,000,000원에서는 단순 계산상 50,928,000원이 미배당되기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 다릅니다. 매각물건명세서에 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로, 그 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 해소되는 방향입니다. 남는 쟁점은 152,000,000원이라는 가격이 실제 시장에서 싼가인데, 현재 자료만으로는 그 판단을 확정할 수 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 이 사건은 그 두 문장을 분리해서 봐야 합니다.
* 단순 배당규칙상 현재 회차 미배당액은 50,928,000원이지만, 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.
