서울중앙지방법원 2025타경102942. 관악구 신림동 태양오피스텔이라는 건물명에 위치하지만, 공부상 이용상태와 사건 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 192,000,000원이고 현재 최저매각가는 153,600,000원으로, 사건표시상 2회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인보다 대항력 있는 임차보증금의 승계 여부입니다.
이혜지는 2021.08.10. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.21.입니다. 말소기준으로 제시된 2023.01.27. 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라 원칙적인 배당 계산에서는 보증금 223,000,000원 중 배당되지 않는 72,350,400원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이혜지 관련 승계액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 502호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 10.59㎡ · 지하1층·지상8층 중 5층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.07.21. 매매, 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 용도 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승계구조를 바꾼다
말소기준은 2023.01.27. 포천세무서장 관련 압류입니다. 이후 2024.04.15. 압류와 2025.05.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이혜지의 임차권등기 자체는 2023.08.23.로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 2021.08.10.으로 더 빠릅니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 취급하면 안 되는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜지 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.08.10 확정일자 2021.07.21 | 223,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 승계 0원 룰상 72,350,400원 · 확약 해소 |
| 최수정 | 2025.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 과거 거래보다 낮지만, 표본이 오래됐다
태양오피스텔은 29세대이며 2021.01.28. 준공됐습니다. 전용면적 매칭 표본은 10.59㎡ 및 11.5㎡ 거래로, 확인되는 거래는 2021.07~2022.02 사이 총 6건입니다. 평균 거래가는 221,666,666원, 최신 거래는 2022.02의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 11.5㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2021.08 | 11.5㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 10.59㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
확약 반영 후 실질취득 153,600,000원은 거래 평균 221,666,666원의 69.3%이고, 최신 거래 215,000,000원의 약 71.4%입니다. 감정가 192,000,000원 자체도 거래 평균보다 낮습니다. 따라서 확인되는 과거 거래와의 단순 비교에서는 가격이 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 이혜지 보증금(우선변제) | 223,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이혜지 보증금 중 72,350,400원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 연결되는 구조입니다. 그러나 2026.06.19.자 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 80% | 153,600,000원 | 72,350,400원 | 0원 | 153,600,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 122,880,000원 | 102,640,320원 | 0원 | 122,880,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 51% | 98,304,000원 | 126,865,472원 | 0원 | 98,304,000원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 이혜지에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 보증금이 증가하므로, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서도 매각가 153,600,000원과 룰상 인수 72,350,400원을 단순 합하면 225,950,400원이 됩니다. 다만 이 사건은 확약으로 해당 잔존보증금 승계가 제거되어, 실제 판단에서는 최저가 자체가 실질취득금액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신림역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의 정도는 보통입니다.
- 건물. 2021.01.28. 준공, 총 29세대. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물 내 5층 502호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·도시가스·주차설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형에 가까운 토지이며 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 29세대 소규모이고 확인되는 실거래가 6건, 최신 거래가 2022.02입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.4회여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동 여부, 누수, 내부 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.19.자 확약서 원본. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 이혜지 임차권. 전입 2021.08.10, 확정일자 2021.07.21, 보증금 223,000,000원이라는 선순위 대항요건을 확약과 함께 대조해야 합니다.
- 최수정 점유. 2025.01.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유상태·명도관계·배당신고 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고. ‘시보증’은 최수정 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 시세 업데이트. 확인되는 최신 매매가 2022.02의 215,000,000원이므로 2026년 매각기일 현재 가격을 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 누수·설비·인테리어를 확인하지 못했으므로 현장 상태에 따른 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 핵심을 제거했다”
이 사건을 최저가 153,600,000원만 보고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 이혜지의 보증금은 223,000,000원으로 낙찰가보다 크고, 원칙적인 배당표에서는 72,350,400원의 미배당 보증금이 남습니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나기 때문에 단순 저가 낙찰의 의미가 크게 줄어드는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 2026.06.19.자 확약서가 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이혜지 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 153,600,000원으로 봅니다.
가격만 보면 확인되는 거래 평균 221,666,666원의 69.3%, 최신 거래 215,000,000원의 약 71.4%입니다. 다만 거래 표본 자체가 2021~2022년에 머물러 있고, 29세대 소규모 건물이며 경매 평균 유찰 횟수도 8.4회입니다. 게다가 확약 밖 임차인 최수정은 보증금이 확인되지 않았습니다. 그래서 이 물건은 “확약으로 큰 인수위험은 해소됐지만, 시세·점유·확약 원본을 확인한 뒤 접근해야 하는 보수적 검토 대상”으로 보는 것이 맞습니다.
