서울중앙지방법원 2025타경102942. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 5층 502호, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 건물 명칭은 오피스텔이지만 감정평가상 다세대주택으로 확인되므로 일반적인 업무시설 오피스텔로 분류하면 안 됩니다. 전유면적은 10.59㎡이며, 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물의 5층에 위치합니다.
이 사건의 핵심은 단순한 유찰 가격이 아닙니다. 소유자 김택현이 2021년 223,000,000원에 취득한 물건에 같은 금액의 임차보증금이 설정돼 있고, 그 임차인의 전입일이 압류에 따른 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 계산에서는 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그런데 이 사건은 주택도시보증공사의 명시적인 대항력·잔존채권 포기 확약이 있어 결과가 달라집니다. 확약에 따른 권리 해소와 그 밖의 점유자에 대한 조사를 분리하는 것이 분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 502호 도로명: 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 10.59㎡ · 지상 8층 중 5층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 · 2021.01.28. 사용승인 기준 |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.10. 소유권이전 · 거래가 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 122,880,000원 (3회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차인 현황 | 실제 임차인 2명(이혜지·최수정) · 보증기관 대위·승계 중복신고 1건 |
| 보증금 인수 | 이혜지 관련 확약 적용 시 실질 0원 · 최수정 관련 미상 위험 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.01.27. 갑구 5번 국(포천세무서장)의 압류입니다. 이후 의정부세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
그러나 을구 1번 이혜지 임차권등기에는 주의해야 합니다. 등기 접수일은 2023.08.23.으로 압류보다 늦지만, 전입·점유 개시일은 2021.08.10.이고 확정일자는 2021.07.21.입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 것으로 정리되어 있으므로 단순히 임차권등기 접수일이 늦다는 이유로 보증금 인수 위험을 없다고 판단할 수 없습니다.
이 금액은 확약 미적용 시의 룰상 계산이며, 실제 확약 적용 인수액과 구분해야 합니다.
이 판단은 확약서의 권리 범위와 실제 승계관계가 원본과 일치함을 전제로 합니다. 등기상 임차권자는 이혜지이고 확약서 제출자는 주택도시보증공사이므로, 확약서 원문·채권양도 또는 대위변제 관계·임차권등기 말소 처리를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
확약은 해당 보증금 권리에만 적용됩니다. 별도로 확인된 최수정의 보증금이나 점유에 관한 권리까지 포기한 것으로 확장해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명, 중복신고 1건
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜지 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.08.10 확정 2021.07.21 임차권등기 2023.08.23 |
223,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 | 실질 0원 룰상 102,640,320원 · 확약에 따라 해소 |
| 최수정 별도 전입자 |
전입 2025.01.10 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 제시된 전입일은 말소기준 이후 · 우선변제 미확인 | 권리·보증금 확인 필요 별도 점유·계약·선순위 지위 확인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 전입일 미상 | 별도 합산 없음 | 대위·승계 최수정 보증금 관련 중복신고 | 실제 임차인 수에 포함하지 않음 독립된 보증금 채권으로 중복 계산 금지 |
실제 임차인으로 구분되는 사람은 이혜지와 최수정 2명입니다. 시보증은 최수정 보증금의 대위·승계와 관련된 중복신고로, 제3의 독립된 임차인으로 계산하지 않습니다.
최수정의 전입일은 2025.01.10.으로 말소기준일 2023.01.27.보다 늦으므로, 확인된 전입일 기준으로는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않았고, 보증기관이 관련 보증금 권리를 대위·승계한 사실도 기재되어 있습니다. 따라서 최수정을 선순위 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 보증금·점유 위험이 완전히 해소됐다고 확정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 2.22억 평균을 현재 시세로 착각하지 말 것
태양오피스텔은 29세대 규모로, 비교 가능한 전용면적 10.59~11.5㎡ 거래가 확인됩니다. 실거래 평균은 221,666,666원, 최저가는 그 평균의 55.4%입니다. 하지만 이 거래들은 모두 2021년 7월~2022년 2월에 발생한 거래입니다. 2026년 현재의 가격 수준이나 상승·하락 추세를 직접 입증하는 최신 거래는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 11.5㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2021.08 | 11.5㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 10.59㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
최신으로 확인되는 거래는 2022.02. 215,000,000원입니다. 현재 최저가 122,880,000원은 과거 평균과 비교하면 낮지만, 오래된 거래가격이 오늘의 환금가격을 보장하지 않습니다. 특히 확약 미적용 가정의 실질취득 225,520,320원은 과거 평균 221,666,666원보다도 높은 수준입니다. 이 때문에 확약의 효력을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 122,880,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,520,320원 |
| 1. 임차인 이혜지 보증금 · 우선변제 | 223,000,000원 | 120,359,680원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 임차인 이혜지의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액은 권리 승계관계에 따라 동일 경제적 채권과 관련될 수 있으므로, 서로 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 구조는 따로 본다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가 64% |
122,880,000원 | 102,640,320원 | 225,520,320원 | 해당 보증금 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 51.2% |
98,304,000원 | 126,865,472원 | 225,169,472원 | 해당 보증금 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 40.96% |
78,643,200원 | 146,172,378원 | 224,815,578원 | 해당 보증금 실질 인수 0원 |
확약을 적용하지 않는 가정에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득이 보증금 223,000,000원 수준에서 유지됩니다. 회차별 실질취득액이 그보다 큰 것은 집행비용 등이 반영됐기 때문입니다. 따라서 대항력 인수형 물건에서는 최저가가 내려갔다는 사실만으로 경제적 이익이 증가하지 않습니다.
반면 제출된 확약이 해당 보증금 전부에 유효하게 적용된다면 이혜지 관련 잔존 보증금 인수는 실질 0원이므로 낙찰가 인하가 직접적인 취득가격 인하로 이어집니다. 다만 최수정 관련 미상 보증금, 점유 문제, 취득 부대비용은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 관악구 신림동 신림역 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 소형 주거 수요를 검토할 수 있는 입지이나 현재 거래 수요는 별도 확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 신림역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의 정도는 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 건물 명칭은 태양오피스텔이지만 본건은 공부상 다세대주택입니다. 입찰·대출·임대수익 분석 시 다세대주택 기준으로 검토해야 합니다.
- 도로. 소재 토지의 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형에 가깝습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 규모의 소형 주거 건물이며, 확인된 거래 사례는 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 단지 평균 유찰 8.9회를 고려하면 매도 기간과 적정 환금가격을 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 확인하세요.
- 임차권 승계관계 대조. 등기상 임차권자 이혜지와 확약서 제출자인 주택도시보증공사의 권리관계가 연결되는지 확인하세요. 잔존 반환청구권이 매수인에게 행사되지 않는다는 점이 중요합니다.
- 최수정의 독립 권리 확인. 전입일 2025.01.10.은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 별도 계약과 보증금 승계관계를 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 제외. 시보증은 최수정 보증금의 대위·승계 신고로 기재되어 있습니다. 실제 임차인과 보증기관의 보증금을 별도 채권으로 중복 계산하지 마세요.
- 현재 시세 재검증. 2021~2022년 거래가격을 2026년 시세로 사용하지 마세요. 동일 건물·유사 면적의 현재 매도 호가와 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 부재로 내부 설비 작동, 누수, 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다. 소형 다세대주택의 수리비와 실제 사용 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도 비용 확인. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 퇴거는 별도 문제일 수 있습니다. 최수정의 점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 실제 배당순위에 영향을 줄 항목을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 임차권 관련 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격과 점유는 보류”
서울중앙지방법원 2025타경102942 태양오피스텔 502호는 확약서가 낙찰자의 부담 구조를 바꾸는 중요한 사건입니다. 확약이 없었다면 최저가 1.2288억이라는 숫자와 달리 실질취득은 2.255억 수준이어서 가격상 이점이 없었습니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.19.자 확약에 따라 해당 보증금의 잔존 인수 부담은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 이는 권리 측면에서 큰 긍정 요인입니다. 그럼에도 최수정의 보증금·점유관계 미상과 오래된 실거래 비교치, 단지 평균 8.9회 유찰이라는 문제는 그대로 남아 있습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약의 법적 적용 범위, 미상 임차인의 권리관계, 현재 환금가격을 모두 확인한 뒤 입찰을 결정해야 합니다. 감정가 대비 할인율 36%만 보고 저평가 물건으로 분류하는 것은 적절하지 않습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 남은 불확실성이 해소되기 전까지는 보수적인 평가가 필요합니다.
