최저가는 1.53억인데, 실질취득은 ‘2.25억’ — 신림 태양오피스텔 502호

서울중앙지방법원 2025타경102942. 관악구 신림동 태양오피스텔 5층 502호, 공부상 다세대주택 용도의 집합건물입니다. 감정가는 192,000,000원, 1회 유찰되어 최저가는 153,600,000원입니다. 여기까지만 보면 실거래 평균 221,666,666원보다 훨씬 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보면 안 됩니다. 선순위 대항력 있는 임차인 이혜지의 보증금이 223,000,000원이고, 현재 최저가 배당으로는 전액 변제되지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 매수인의 총 부담은 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 153,600,000원에 미배당 인수 72,350,400원을 더한 225,950,400원이 비교 기준입니다. 이는 제시된 실거래 평균 221,666,666원보다 4,283,734원 높습니다. ‘최저가가 싸다’가 아니라 실질취득가가 시세보다 높다가 이 물건의 결론입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심

말소기준은 2023.01.27. 갑구 5번 압류입니다. 그 이후 압류, 강제경매개시결정, 을구 임차권등기는 매각으로 말소되는 흐름입니다. 그러나 임차인 이혜지는 임대차계약일 2021.07.21, 전입·점유개시 2021.08.10, 확정일자 2021.07.21로 말소기준보다 앞섭니다. 등기 자체의 말소와 별개로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인·승계 신고 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 1건

실제 임차인으로 볼 대상은 최수정·이혜지 2명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 인수 리스크의 본체는 최수정이 아니라 이혜지의 선순위 대항력 보증금입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다

태양오피스텔 제시 거래 표본 6건입니다. 평균은 221,666,666원, 최저는 215,000,000원, 최고는 229,000,000원입니다.

현재 최저가 153,600,000원은 실거래 평균의 69.3%입니다. 하지만 이는 표면 가격일 뿐입니다. 이혜지 보증금 미배당 72,350,400원을 더하면 매수인 실질취득은 225,950,400원, 실거래 평균 대비 101.9%가 됩니다. 감정가 192,000,000원보다도 낮게 낙찰받는 것처럼 보여도, 실제 부담은 거래 평균을 넘어섭니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 이혜지 배당으로 소진됩니다. 이혜지 보증금 223,000,000원 중 72,350,400원은 배당 부족분으로 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 부담 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철역 신림역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신림역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물 내 5층 502호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차설비가 있습니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 제시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 확인사항. 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 내부 확인이 불가했습니다. 설비 작동, 누수, 내부 인테리어 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 비교 기준 재설정. 최저가 153,600,000원이 아니라 실질취득 225,950,400원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 이혜지의 임대차계약일, 전입, 점유개시, 확정일자, 배당요구 및 인수 문구를 매각물건명세서와 등기부로 재확인하세요.
• 보증기관 신고 중복 배제. 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 최수정 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유관계는 명도 비용과 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 말소·승계·제한 여부를 원본으로 확인하세요.
• 관리비·인도 비용. 소규모 집합건물은 관리비 체납, 공용부분 부담, 인도 협의 비용을 별도 예산으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제시된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정·거래 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원문과 현장을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 할인”이 아니라 “보증금 인수” 물건

이 물건은 겉보기 최저가가 낮아 보이는 전형적인 함정형입니다. 최저가 1.536억만 보면 실거래 평균의 69.3%라 매력적으로 보이지만, 선순위 대항력 임차인 이혜지의 보증금 2.23억이 배당으로 전액 해결되지 않습니다. 현재 회차 기준 매수인 실질취득은 225,950,400원으로 실거래 평균 221,666,666원을 넘어섭니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라, 단순히 유찰 횟수만 기다린다고 가격 메리트가 커지는 물건도 아닙니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 인수 포함 총액으로 판단해야 하며, 현재 조건에서는 보수적으로 접근해야 합니다.