대구지방법원 2025타경436. 경상북도 구미시 형곡동 216-4 청원빌라 1층 101호, 전용 60.765㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이대형이며 2009.11.27 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 38,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.12.02 접수된 형곡새마을금고 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 2025.08.11 형곡새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 하경숙 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2022.07.20로 말소기준권리보다 늦고, 매각물건명세서 기준 대항력은 없습니다. 보증금은 2,000원으로 기재되어 있고 2025.09.05 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 중요한 점은 대항력 없는 임차인이므로 배당 결과와 별개로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 216-4 1층 101호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡로38길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.765㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이대형 · 2009.11.27 소유권이전 · 거래가액 38,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 22,991,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하경숙 | 전부 | 2022.07.20 | 2,000원 | 2025.09.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준일은 2021.12.02, 임차인 전입일은 2022.07.20입니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 하경숙은 매수인에게 임차보증금을 주장할 수 있는 대항력이 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
청원빌라는 총 8세대, 사용승인 기준 1993.07.26 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 60.765㎡이지만 제공된 단지 면적 비교값은 일치하지 않고, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 44,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
등기부에서 확인되는 과거 취득 거래가액은 2006.10.24 32,000,000원, 2009.11.27 38,000,000원입니다. 다만 모두 오래된 거래이므로 2026년 현재의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 직접 사용할 수 없습니다. 이 물건의 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 인근 다세대 실거래 확인이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,192,000원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,808,000원 |
현재 회차 44,000,000원 가정 시 형곡새마을금고 근저당권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 12,808,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 철근콘크리트조 건물 중 1층 101호입니다.
- 입지. 구미여자상업고등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·노선상가·학교·임야 등이 혼재하고 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 각각 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 274.5㎡ 대지, 완경사·세로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 536,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 1993.07.26 준공 다세대주택입니다. 최근 거래금액 자료가 없어 가격대별 실제 매수 수요는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 재확인. 하경숙의 전입일 2022.07.20이 말소기준 2021.12.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 입찰 직전 최신 전입세대 및 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 조사. 현재 최저가 44,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 자료가 없습니다. 형곡동 인근 유사 연식·면적 다세대의 최근 실거래를 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다. 수리비 변수를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 명도. 임차인이 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 대항력과 별개로 실제 인도 및 이사 협의 과정은 예상해야 합니다.
- 배당 변수. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 잔여금과 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.02 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임차인 하경숙은 2022.07.20 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 법정지상권과 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 다만 물건은 8세대·1993년 준공 다세대이고, 현재 가격을 검증할 최근 실거래 수치가 없습니다. 따라서 결론은 권리에는 큰 걸림돌이 없지만, 감정가 44,000,000원의 가격 매력은 현장 시세를 확인한 뒤 판단해야 한다입니다.
