대구지방법원 2025타경441. 구미시 도량동 552-10 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 163.2㎡이고, 건물은 벽돌조스라브지붕 2층 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 정영수입니다. 본건의 권리분석 핵심은 2024.04.30. 접수된 주식회사 부산은행의 가압류 39,014,203원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 지대성은 2층 전부를 점유하고 2025.02.24. 전입했습니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.01. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 552-10 · 경상북도 구미시 문장로7길 6-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 벽돌조스라브지붕 2층 · 외벽 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지·타일 · 새시창 |
| 토지 | 대 163.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정영수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,334,720원 / 115,334,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 44,626,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1987.10.02. 정영수 명의로 소유권이 이전됐고, 2005.03.28. 구미농업협동조합의 가압류 22,528,649원이 설정됐으나 2011.01.21. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.30. 주식회사 부산은행 가압류 39,014,203원입니다. 2025.08.14. 접수된 강제경매개시결정은 이보다 후순위로 매각과 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지대성 | 2층 전부 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
지대성의 전입일 2025.02.24.은 말소기준 2024.04.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,334,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,414,686원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 부산은행 | 39,014,203원 | 39,014,203원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 44,626,315원 | 44,626,315원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,279,516원 |
현재 회차에서는 채권총액 83,640,518원이 전액 배당되는 계산이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 29,279,516원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 승계액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 115,334,720원 | 83,640,518원 | 0원 | 29,279,516원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 92,267,776원 | 83,640,518원 | 0원 | 6,566,438원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 73,814,220원 | 72,085,564원 | 11,554,954원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당 11,554,954원이 발생하지만, 이는 곧바로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 전가되는 인수형 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미고등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·빌라 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조스라브지붕 2층으로 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 163.2㎡, 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 구미고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 지대성의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당순위와 명도 협의를 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 점유 범위 확인. 임차인은 2층 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서상 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 소유자 잔여 29,279,516원은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 115,334,720원의 시장가격 대비 수준을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 그러나 현황 확인은 남는다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.30. 부산은행 가압류가 말소기준이고, 이후 전입한 지대성에게 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 0원입니다.
다만 이것이 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 현장 상태는 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
