대구지방법원 2025타경10057. 구미시 진평동 143-13 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 토지는 381.9㎡, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층이며 사용승인일은 2006.09.15입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 1,260,442,200원입니다.
권리의 표면만 보면 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 임차관계를 별도로 떼어 봐야 합니다. 말소기준권리는 2024.11.11 안호성 가압류 90,000,000원으로 산정되어 있고, 그보다 앞선 전입일을 가진 여러 점유자가 확인됩니다. 특히 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유관계는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10057 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 143-13 · 경상북도 구미시 인동32길 40-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) |
| 토지 / 건물 | 토지 381.9㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2006.09.15 |
| 소유자 | 추선욱 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,442,200원 / 1,260,442,200원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 공산새마을금고 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 발코니, 옥탑계단실, 가추발코니, 태양광발전설비 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 명시 인수 없음과 임차인 확인 리스크가 공존
말소기준은 2024.11.11 안호성 가압류입니다. 그 이후의 경매개시결정, 신한카드 가압류, 구미시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 임차권등기는 대부분 말소기준 이후에 설정되었더라도, 그 임차인의 실제 전입일·점유개시일이 말소기준보다 앞서는 경우가 있어 등기일만 보고 대항력을 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — ‘0원 인수’ 확정 전에 반드시 확인
| 성명 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권지민 | 106호 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이상용 | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김선주 | 201호 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이효성 | 203호 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 오현규 | 206호 | 2023.01.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 신용원 | 305호 | 2023.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 유태원 | 303호 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 조형래 | 207호(59㎡) | 2022.11.16 | 2022.11.16 | 110,000,000원 | 2025.01.15 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 배성현 | 3층 서쪽 | 2022.11.25 | 2022.09.28 | 140,000,000원 | 2024.12.17 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 김동헌 | 2층 서쪽 | 2022.11.14 | 2022.11.14 | 115,000,000원 | 2024.12.17 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 김정무 | 302호 약 36.39㎡ | 2023.04.24 | 2023.04.24 | 5,000,000원 | 2025.02.07 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 이유란 | 2층 102호 45㎡ | 2023.10.27 | 2024.11.21 | 10,000,000원 | 2025.03.12 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 김범선 | 2층 동쪽 103호 34.20㎡ | 2022.08.25 | 2022.08.16 | 85,000,000원 | 2025.01.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 공사 | 주거 | 2022.11.14 | 2022.11.14 | 0원 | 2025.04.09 | 가능·미상 | 가능·미상 | 승계 아님 |
등기된 임차권자 6명의 보증금은 각각 110,000,000원·140,000,000원·115,000,000원· 5,000,000원·10,000,000원·85,000,000원이며 모두 배당요구가 확인됩니다. 그 외 보증금이 확인되지 않는 점유관계는 매수인 인수액 계산에서 확정적으로 제외하면 안 됩니다. ‘공사’ 건은 표기금액이 0원이나 보증금 미상 취지의 주의사항이 함께 있어 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,260,442,200원입니다. 동일 물건 또는 인근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 가격이 시세보다 낮거나 높다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
더 중요한 점은 이 사건에서 최저가와 실질취득비용이 반드시 같다고 단정할 수 없다는 것입니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 대항력 가능·미상 점유자의 실제 보증금이 확인되고 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 그 미배당분이 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 즉 현재 단계의 1,260,442,200원은 확정 실질취득가가 아니라 배당 시뮬레이션상 기준가격으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,260,442,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,004,422원 |
| 1. 임차인 조형래 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 임차인 배성현 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 임차인 김동헌 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 1. 임차인 김정무 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 이유란 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 1. 임차인 김범선 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 가압류 · 안호성 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,995,630원 | 22,995,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 667,442,148원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액 0원, 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 별도 시나리오에는 신청채권자 청구액 380,000,000원과 신청채권자 배당액 0원이 함께 표시되어 있으므로, 해당 채권의 실제 담보권 존속·배당순위와 잔액은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 북동측 인근. 주위는 다가구주택, 아파트, 간선도로변 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로·대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택(다가구주택)이며 도시가스, 세대별 난방, 위생·급배수, 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 381.9㎡ 대지, 평지·가로장방, 소로한면 접면. 공시지가 570,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 발코니·옥탑계단실·가추발코니·태양광발전설비는 건물에 포함 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 최우선 확인. 권지민·이상용·김선주·이효성·오현규·신용원·유태원 및 ‘공사’ 관련 점유관계의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 추가 서류를 대조하세요.
- 배당표 원문 대조. 신청채권자 청구액은 380,000,000원인데 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 기재되어 있습니다. 담보권 존속·이전관계와 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 발코니, 옥탑계단실, 가추발코니, 태양광발전설비까지 포함 평가된 조건을 현장에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 확인되지 않는 만큼 최저가가 시세보다 싸다고 가정하지 말고 별도의 현장·거래사례 확인 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수위험 0”은 같은 말이 아니다
이 사건의 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 알려진 임차권자 6명의 보증금도 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 다가구주택 특성상 여러 호실에 점유자가 있고, 그중 상당수의 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 감정가 1,260,442,200원이 아니라 미상 임차관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 신건 최저가를 두고 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 현재 단계의 결론은 “명시 인수는 없지만 실질취득비용은 아직 확정할 수 없는 권리 확인형 물건”입니다. 임대차 원본과 배당순위를 정리하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
