서울중앙지방법원 2025타경103047. 관악구 신림동 그린플러스신림해담채 11층 1104호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 중심은 등기부상 2023.03.28 설정된 서리아의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.02.26, 확정일자는 2021.03.03, 주민등록·점유개시는 2021.03.16이고 보증금은 165,000,000원입니다.
말소기준은 2022.04.07 국의 압류입니다. 서리아의 전입은 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 두고 있어, 그 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.89㎡ · 지상 12층 중 11층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.01. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 123,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.07. 갑구 5번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘포기·말소 조건’이 핵심
서리아는 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 123,200,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,524,800원 뒤 서리아에게 120,675,200원이 배당되고, 보증금 중 44,324,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 사건의 매각조건상 해당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서리아 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.16 / 2021.03.03 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| AHMED SUKER HASAN ABDULLAH · 현황조사 점유 | 2024.12.10 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
* 서리아의 룰상 미배당액은 현재 최저가 기준 44,324,800원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영해 실질 인수는 0원으로 판단했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 123,200,000원’으로 본다
포기조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 123,200,000원입니다. 동일 면적대 실거래의 최근 12개월 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 2026.03월 150,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 90.4%로, 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
다만 전체 12건 평균 140,291,666원보다 최근 12개월 평균이 더 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -3.7%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 서리아 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 서리아 보증금의 미배당액은 44,324,800원입니다. 포기조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 이 사건은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 인수 구조 — 포기조건이 없으면 낙찰가 하락 효과가 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 포기조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 123,200,000원 | 44,324,800원 | 0원 | 123,200,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 68,614,080원 | 0원 | 98,560,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 78,848,000원 | 87,971,264원 | 0원 | 78,848,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 북동측 인근이며, 다세대주택과 다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형), 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물의 11층 1104호입니다. E/V, 위생·급배수, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 토지는 사다리형 평지입니다. 공시지가는 7,285,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교 단지는 보라매해담채 85세대, 준공일 2012.04.26, 대상 면적 12.89㎡입니다. 최근 거래 추세 -3.7%, 경매 평균 유찰 3.7회, 매각률 0.0%를 감안하면 소형 원룸의 매도·재경매 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 서리아의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. AHMED SUKER HASAN ABDULLAH는 2024.12.10 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 점유 상태와 계약관계를 현황조사·명세서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 140,291,666원보다 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -3.7%입니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.7회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 낙찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 갑구에는 국과 관악구의 압류도 있으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 승부처는 포기조건과 환금성”
이 사건은 표면만 보면 보증금 165,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 123,200,000원보다 커서 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 배당표만 적용하면 미배당 44,324,800원이 발생합니다. 그러나 매각조건에 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 서리아에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 123,200,000원으로 판단합니다.
가격은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 90.4%라 분명 할인 구간입니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.7%이고 이미 3회 유찰됐으며, 전용 12.89㎡ 원룸형에 단지 경매 평균 유찰도 3.7회입니다. 여기에 별도 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점까지 감안하면, 주된 권리위험은 조건부로 해소됐지만 환금성과 점유 확인 때문에 보수적인 접근이 필요한 사건입니다. 결론은 권리조건 확인 후 접근 가능, 가격은 할인됐지만 환금성까지 고려하면 공격적 응찰은 금물입니다.
