98,560,000원
서울중앙지방법원 2025타경103047. 관악구 신림동 그린플러스신림해담채 11층 1104호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 12.89㎡이고, 12층 건물 중 11층입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.04.01. 165,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 소유자 취득 직전부터 거주한 임차인 서리아입니다. 임대차계약일은 2021.02.26., 확정일자는 2021.03.03., 주민등록·점유개시는 2021.03.16.이고 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2022.04.07. 국의 압류이므로 서리아는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남지만, 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 매각 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 층 | 12.89㎡ · 지상 12층 중 11층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.01. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 98,560,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 매각 조건이 핵심
말소기준은 2022.04.07. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.16.에 전입·점유한 서리아는 대항력이 있고, 2021.03.03. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 관악구 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
* 배당 계산상 서리아 보증금 미배당액은 68,614,080원이지만, 위 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서리아 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.16 2021.03.03 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| AHMED SUKER HASAN ABDULLAH 현황조사 | 2024.12.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 별도 점유자인 AHMED SUKER HASAN ABDULLAH의 전입일은 2024.12.10.로 말소기준일 2022.04.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 별도 확인은 필요하지만, 현재 자료상 선순위 인수 임차인으로 보기는 어렵습니다. 반환청구권 포기·임차권 말소 조건은 서리아 관련 권리 문제에 적용되는 조건이므로, 다른 점유관계는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 9,856만원 vs 최근 평균 1.36억
보라매해담채 동일·유사 면적의 최근 거래는 2025.06.부터 2026.03.까지 99,000,000원·150,000,000원·160,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 136,333,333원입니다. 현재 최저가 98,560,000원은 이 최근 평균의 72.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
최신 거래는 2026.03. 150,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 3.7% 하락했습니다. 따라서 단순히 전체 12건 평균 140,291,666원만 보고 가격 매력을 판단하기보다, 최근 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,174,080원 |
| 1. 임차인 서리아 보증금 | 165,000,000원 | 96,385,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 서리아의 보증금 중 68,614,080원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 12.89㎡입니다.
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택 등이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 15~18m 도로, 북동측 및 남서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 7,285,000원/㎡, 토지 형상은 사다리형·평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층이며 E/V, 위생·급배수, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 보라매해담채 85세대, 2012.04.26. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 서리아 권리. 전입 2021.03.16., 확정 2021.03.03., 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라는 기본 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 현 점유자 확인. AHMED SUKER HASAN ABDULLAH는 2024.12.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 136,333,333원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 추세 -3.7%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 같은 단지 평균 유찰 횟수도 3.7회이므로 소형 도시형생활주택의 환금성과 수요층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.65억 인수형처럼 보이지만, 조건을 읽으면 결론이 달라진다”
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 165,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 98,560,000원 가정에서는 배당 후 68,614,080원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서는 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시합니다. 이를 반영하면 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득액은 98,560,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 136,333,333원의 72.3%여서 가격 차이는 분명합니다.
다만 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 3.7회, 최근 거래 추세도 -3.7%입니다. 따라서 핵심은 단순한 할인율이 아니라 반환청구권 포기·임차권 말소 조건의 확정성, 실제 점유관계, 소형 도시형생활주택의 환금성을 입찰 직전까지 다시 확인하는 데 있습니다.
