서울중앙지방법원 2025타경103118. 관악구 봉천동 국회단지길 136-14, 5층 다세대주택 내 2층 201호입니다. 공부상 이용상태도 다세대주택이고, 사용승인일은 2015.05.13입니다. 현재 등기상 소유자는 송민우이며, 2015.12.01 매매를 원인으로 거래가액 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인의 선후관계입니다. 기존 안양북부새마을금고 근저당은 2022.03.23 해지로 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2022.04.27 관악세무서장 압류입니다. 신은경의 전입·점유개시는 2022.04.20으로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 별도 조건이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 2층201호 · 서울특별시 관악구 국회단지길 136-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.49㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송민우 (2015.12.01 매매 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 178,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 기준에서 가장 중요한 날짜는 2022.04.27입니다. 관악세무서장 압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 국민건강보험공단·구로구·서울특별시 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 신은경은 2022.04.20 전입·점유, 2022.03.24 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은경 | 전유부분 전부 | 280,000,000원 | 2022.04.20 / 2022.03.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 신은경은 임차권등기까지 마친 상태이며 배당요구도 했습니다. 이 임차보증금은 280,000,000원으로 현재 최저매각가 178,400,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 계산만 적용하면 매각대금에서 집행비용을 제외한 175,102,400원을 배당받고, 부족한 104,897,600원이 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 조건 이행 시 실질취득가는 178,400,000원
동일 면적 24.49㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 평균은 245,000,000원, 최고 280,000,000원, 최저 210,000,000원이며 현재 최저가는 이 평균의 72.8%입니다. 다만 확인된 거래월이 모두 2022년 3~4월이라 현재 가격을 직접 대표하는 최신 표본으로 보기에는 시간이 많이 지났습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.49㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 24.49㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | 24.49㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
조건 이행 전제의 실질취득가는 178,400,000원으로 실거래 평균 245,000,000원보다 낮습니다. 그러나 표본이 2건뿐이고 거래시점도 2022년이므로, 72.8%라는 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 특히 이 물건군의 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,297,600원 |
| 1. 임차인 신은경 보증금 | 280,000,000원 | 175,102,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신은경 보증금의 미배당은 104,897,600원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도근린공원 남동측 인근으로 다세대주택과 관악벽산블루밍아파트 799세대, 봉천벽산블루밍아파트 2,105세대 등이 위치합니다.
- 교통. 북측으로 세로에 접하고 차량 주정차가 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호, 사용승인일 2015.05.13입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2024.09.10~2029.09.09입니다.
- 토지. 토지면적 162.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,090,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.1회, 낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건 확인. 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 현재 매각에도 그대로 유효한지 원문을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제 조건대로 이행되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 평균 245,000,000원은 확인된 2건의 2022년 거래입니다. 현재 매매호가와 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 3.1회이므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘포기 조건의 확정’
이 물건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 178,400,000원보다 커서 전형적인 인수형입니다. 실제 배당표만 놓고 보면 현 회차 기준 104,897,600원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 해당 조건이 이행되는 전제에서는 실질취득가는 178,400,000원, 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 확인된 실거래 평균 245,000,000원보다 낮지만, 실거래 표본이 2022년의 2건에 불과합니다. 여기에 소규모 다세대, 경매 평균 3.1회 유찰, 세금 압류까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “조건이 확정되면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 원본 확인과 환금성 검증이 반드시 필요한 조건부 B급 물건”입니다.
