서울중앙지방법원 2025타경103118. 관악구 봉천동 635-3의 5층 다세대주택 내 2층 201호, 전용면적 24.49㎡ 물건입니다. 소유자 송민우는 2015년 12월 1일 매매를 원인으로 2016년 1월 20일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 157,000,000원입니다. 현재 경매의 핵심은 압류나 근저당 자체가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 신은경의 보증금 280,000,000원입니다.
임차인은 2022년 3월 24일 확정일자를 받고 2022년 4월 20일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022년 4월 27일 관악세무서장 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리에 앞선 대항력을 갖고 있으며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액을 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 2층 201호 도로명: 서울특별시 관악구 국회단지길 136-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.49㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 / 사용승인 | 공부상 다세대주택 · 2015.05.13 |
| 소유자 | 송민우 (2016.01.20 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 말소기준권리 | 2022.04.27 갑구 9번 압류 · 국(관악세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 7일 빠르다
2015년 설정된 안양북부새마을금고 근저당권은 2022년 3월 23일 말소됐고, 2020년 강제경매와 2021년 임의경매도 각각 취하 후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022년 4월 27일 국세 압류입니다. 문제는 임차인 신은경의 전입·점유가 2022년 4월 20일로 기준권리보다 앞선다는 점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신은경 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 280,000,000원 | 전입·점유 2022.04.20 확정일자 2022.03.24 배당요구 2024.05.16 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 91.0%가 아니라 실질취득 115.9%
동일 면적 24.49㎡의 확인 거래는 2건입니다. 거래금액은 210,000,000원과 280,000,000원이며 평균은 245,000,000원입니다. 표시된 거래월은 2022년 3월과 4월이므로 현재 가격 판단에서는 시점 차이도 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.49㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 24.49㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | 24.49㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
최저가 223,000,000원만 비교하면 평균 245,000,000원의 91.0%로 보입니다. 그러나 실제 부담은 최저가에 임차보증금 미배당액 60,922,000원을 더한 283,922,000원입니다. 비교평균보다 38,922,000원 높고, 최신 거래 280,000,000원보다도 3,922,000원 높습니다.
유찰돼도 총부담은 보증금 부근에 고정된다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 100% | 223,000,000원 | 60,922,000원 | 283,922,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% | 178,400,000원 | 104,897,600원 | 283,297,600원 |
| 2회 유찰 감정가 64% | 142,720,000원 | 140,078,080원 | 282,798,080원 |
낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄어들어 매수인의 인수액이 증가합니다. 그 결과 실질취득은 0회 유찰 283,922,000원, 1회 유찰 283,297,600원, 2회 유찰 282,798,080원으로 보증금 280,000,000원 부근에 거의 고정됩니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 최신 거래 280,000,000원보다 2,798,080원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 약 매각가의 1.8% 추정 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 신은경 보증금 | 280,000,000원 | 219,078,000원 부족 60,922,000원 |
| 2. 안양북부새마을금고 근저당권 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 위펀딩대부 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 안양북부새마을금고 | 280,000,000원 | 0원 |
| 5. 임우찬 | 280,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 최저가에서는 집행비용 3,922,000원을 제외한 219,078,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 60,922,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세가 먼저 배당될 경우 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 0원인 과거 근저당·경매채권은 등기상 말소·취하 기록과 함께 실제 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도근린공원 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택과 체육관, 관악벽산블루밍아파트 799세대, 봉천벽산블루밍아파트 2,105세대 등이 위치합니다.
- 교통. 북측으로 세로에 접해 차량 주정차가 용이하고, 인근에 마을버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 162.0㎡이며 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다. 완경사의 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 전용 24.49㎡의 소형 면적입니다. 경매 평균 유찰 2.7회와 매각률 0.0%를 감안하면 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가 223,000,000원이 아닌 최저가와 미배당 인수액을 합한 283,922,000원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 신은경의 보증금 280,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 승계액을 배당요구·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 조세채권이 늘면 임차인 미배당액도 증가할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 283,297,600원, 2회 유찰 시 282,798,080원으로 총부담 감소가 제한적입니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 시점, 열쇠 인계 및 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 전용 24.49㎡ 물건인 만큼 실제 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관계 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 최저가는 223,000,000원이고 비교 실거래 평균은 245,000,000원이어서, 표면적으로는 평균보다 낮아 보입니다. 하지만 임차인 신은경은 말소기준권리보다 먼저 전입과 점유를 갖춘 대항력 임차인입니다. 신건 낙찰을 가정하면 보증금 미배당액 60,922,000원을 인수해 실질취득은 283,922,000원으로 올라갑니다.
더 큰 문제는 유찰이 해결책이 되지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 2회 유찰 시에도 실질취득은 282,798,080원입니다. 비교평균 245,000,000원은 물론, 최신 거래 280,000,000원도 여전히 웃돕니다. 여기에 조세채권의 우선배당 가능성과 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상이며, 권리 인수까지 큰 고위험형 물건입니다.