대구지방법원 2025타경11363. 경상북도 구미시 부곡동 346의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 토지는 294.0㎡의 대지입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 유학종입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2013.02.19 설정된 구미칠곡축산업협동조합의 채권최고액 54,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 2016년 같은 조합의 24,000,000원 근저당, 2024년 국의 압류, 2025년 구미칠곡축산업협동조합의 11,945,484원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 유수종의 전입일은 1991.12.24로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 이 점유자를 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없습니다. 실제 임대차가 존재하고 대항요건이 충족되는지, 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11363 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 부곡동 346 · 경상북도 구미시 부곡1길 21-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 294.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 공부상 45.9㎡ · 실측 54㎡ |
| 소유자 | 유학종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,420,700원 / 135,420,700원 (신건) |
| 청구액 | 67,435,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 선행전입은 별도 확인
현재 경매에서 말소기준권리는 2013.02.19 구미칠곡축산업협동조합 근저당 54,000,000원입니다. 2016.08.24 추가 근저당 24,000,000원, 2024.01.19 국의 압류, 2025.08.20 가압류 11,945,484원과 2025.08.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수종 | 미상 | 미상 | 1991.12.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 파악되며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일만으로 낙찰자 인수액을 확정할 수 없고, 보증금과 실제 점유·임대차관계 확인이 우선입니다. 특히 보증금이 존재하고 대항요건이 인정되는 경우 낙찰자의 실질취득금액은 단순 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 할인 여부보다 권리 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 135,420,700원으로 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 선행전입자의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 명세서에 명시된 인수권리가 없다는 이유만으로 135,420,700원을 실질취득금액으로 고정해서는 안 됩니다. 실제 임대차와 보증금이 확인돼 인수 가능성이 배제된 뒤에야 감정가·최저가 자체의 가격 경쟁력을 별도로 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,420,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,695,890원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 구미칠곡축산업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 구미칠곡축산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 구미칠곡축산업협동조합 | 11,945,484원 | 11,945,484원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,779,326원 |
제시된 배당 계산에서는 채권 합계 89,945,484원이 전액 배당되고 42,779,326원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유수종의 보증금도 확인되지 않은 상태이므로 이 계산만으로 실제 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미대학교 동측 인근으로 단독주택, 대학교, 전·답 등이 형성된 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남측 인근에 시내버스승강장과 지방도가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층이며 외벽은 무늬판넬 노출, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류온수보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 294.0㎡ 대지, 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 292,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유수종의 실제 점유 확인. 1991.12.24 전입 이후 현재도 점유하고 있는지, 점유 범위가 어디인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 실질 인수액 계산이 불가능합니다. 임대차계약과 보증금 존재 여부가 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당으로 보증금이 얼마나 소멸하는지 판단할 수 없습니다.
- 명세서 문구와 현황을 함께 확인. 명시 인수권리 해당사항없음만으로 선행전입 점유 리스크가 자동 소멸한다고 보면 안 됩니다.
- 제시외 건물 경계 확인. 제시외 건물 일부가 타지상에 있어 토지 경계·사용관계·철거 또는 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 45.9㎡와 실측 54㎡의 차이가 매각 대상과 실제 사용 범위에 어떤 영향을 주는지 감정평가서와 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 감정가 135,420,700원이 시장가격 대비 유리한지는 실거래 확인 전 판단을 유보해야 합니다.
맺으며 — “등기가 지워진다”와 “인수 위험이 없다”는 다른 말
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2013.02.19 구미칠곡축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
그러나 핵심은 등기 밖에 있습니다. 1991.12.24 선행전입한 유수종의 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가 135,420,700원만 보고 총 취득부담을 계산하는 것은 위험합니다. 여기에 공부상 45.9㎡와 실측 54㎡의 면적 차이, 제시외 건물 일부가 타지상에 있다는 현황 문제도 함께 확인해야 합니다. 등기 말소는 명확하지만, 입찰 여부는 선행전입과 제시외 건물 확인 후 판단할 사건입니다.
