서울중앙지방법원 2025타경103220. 신당동 ‘남산스위트’ 2층 201호, 전용 27.21㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 등기부상 현재 말소된 2020년 서서울농업협동조합 근저당이 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 박철용과 2023년 김승민 가압류의 선후관계입니다. 박철용은 2021.07.23 전입했고 확정일자는 2021.06.28, 점유개시는 2021.07.21입니다. 말소기준으로 제시된 김승민의 가압류는 2023.11.09 접수이므로, 임차인이 훨씬 앞섭니다.
현재 회차에서는 매각가 160,000,000원을 가정할 때 집행비용 3,040,000원, 임차보증금 150,000,000원이 먼저 배당되고 가압류 김승민에게 6,960,000원이 배당됩니다. 이 계산에서는 임차인 보증금이 전액 충족되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 유찰되어 매각대금이 128,000,000원 또는 102,400,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 각각 24,592,000원, 49,833,600원의 임차보증금이 매수인에게 넘어오는 것으로 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.21㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이희원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,428,559원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 사용승인일 | 2020.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박철용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.23 | 2021.06.28 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
박철용은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있으며, 배당요구일은 2024.06.04입니다. 현재 회차의 배당 가정에서는 보증금 150,000,000원을 전액 받기 때문에 인수액이 남지 않습니다. 그러나 대항력 자체가 없어지는 것은 아니므로, 유찰로 배당액이 부족해지면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 24,592,000원 | 152,592,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 49,833,600원 | 152,233,600원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 160,000,000원이나 유찰 후 실질부담이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 유찰 후에는 최저가가 아니라 매각가와 인수액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 박철용 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김승민 | 130,000,000원 | 6,960,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 159,428,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 예상 인수액은 0원입니다. 가압류 및 신청채권에는 대규모 미배당이 남지만, 이 자료상 매수인 인수로 제시된 금액은 없습니다. 실제 배당은 세금·비용 등 배당순위 변동요인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 1세대로 이용 중이며, 전용면적은 27.21㎡입니다. 남산스위트는 총 8세대입니다.
- 입지. 서울특별시 중구 신당동 장충고등학교 남측 인근으로 단독주택·다가구주택·연립주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장, 버티고개역(6호선), 약수역(3호선·6호선)이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 차량출입이 불가능한 보행자도로에 접하며, 토지 자료상 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2020.08.21이며 위생급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지이며 토지면적은 142.0㎡, 공시지가는 2,685,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 제시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인해 박철용 보증금 150,000,000원이 실제로 전액 배당되는 구조인지 다시 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 128,000,000원에는 인수 24,592,000원, 2회 유찰 102,400,000원에는 인수 49,833,600원이 붙는 시나리오입니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 160,000,000원 또는 유찰 후 실질취득 부담의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 전유부분 전부가 임차 범위로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·환금성. 소규모 8세대 다세대이며 북측 보행자도로에 접하는 점을 실제 접근성·재매각성 판단에 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 2020년 근저당은 2021.07.22 말소되었고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.09 김승민 가압류입니다. 입찰 전 최신 등기부 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원 인수”와 “대항력 없음”을 혼동하면 안 된다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 박철용은 2021년부터 대항력을 갖추고 있고, 말소기준 가압류는 2023년입니다. 따라서 임차인의 권리 자체는 강합니다. 다만 현재 160,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용을 빼고도 보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 예상 인수는 0원입니다. 반면 유찰 후에는 미배당 보증금이 생기면서 인수액이 24,592,000원, 49,833,600원으로 증가합니다.
결국 이 사건은 “신건에서는 배당으로 해소되지만, 유찰되면 대항력 인수형으로 변하는 물건”입니다. 실거래 시세가 제시되지 않아 가격 메리트는 판단할 수 없고, 특히 유찰가를 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 전액배당 가능 여부와 유찰 후 실질취득 부담입니다.
