대구지방법원 2025타경882. 영덕군 강구면 화전리 공영빌라 비동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 67,000,000원, 현재 최저가도 67,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 박태영이며, 2018.11.12 거래가액 37,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2023.05.10 김영민에게 40,000,000원에 소유권이전이 이루어졌으나, 2025.04.30 사해행위 취소를 원인으로 2025.09.12 그 이전등기가 말소되었습니다.
가격은 나쁘지 않습니다. 동일면적 59.62㎡ 최근 12개월 거래 평균은 71,500,000원이고, 현재 최저가가 그 93.7%입니다. 최신 2026.07 거래가는 78,000,000원이며 최근 거래가 과거 거래보다 19.9% 높은 흐름입니다. 다만 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계를 풀어야 합니다. 강현란의 전입일은 2019.06.03이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 강구면 화전리 5-15 공영빌라 비동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영덕군 강구면 나비산길 93 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용면적 | 59.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 · 지상 4층 중 4층 402호 · 사용승인 1996.12.03 |
| 소유자 | 박태영 (2018.11.12 거래가액 37,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 48,575,239원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 대부분 말소, 임차관계가 핵심
과거 근저당은 모두 말소되어 있습니다. 한국주택은행의 15,600,000원 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2014.07.30 말소됐고, 강구농업협동조합 12,000,000원 근저당은 2003.03.21, 강구신용협동조합 11,520,000원 근저당은 2023.04.26 각각 말소됐습니다. 영덕군의 2019.08.26 압류 역시 2021.04.02 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현란 | 2019.06.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강현란은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2019.06.03이지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 가능성도 확정하기 어렵습니다.
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 현재 회차 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 강현란의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 원본 확인 전에는 실질 인수 0원을 확정값으로 취급하지 않는 것이 안전합니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으론 93.7%
공영빌라 동일면적 59.62㎡의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 63,583,333원이지만, 가격 판단은 과거 40,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 71,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 78,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.62㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2025.10 | 59.62㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.62㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 2023.05 | 59.62㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 59.62㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.04 | 59.62㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.62㎡ | 2건 | 71,500,000원 |
현재 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.7%입니다. 또 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 +19.9%로 나타나, 하락장이 아니라 최근 가격 수준이 높아진 흐름입니다. 따라서 명세서상 인수 0원 가정이 실제로 유지된다면 신건 가격 자체는 최근 시세 대비 불리하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,394,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,606,000원과 소유자 잔여 65,394,000원으로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다. 다만 사건 청구금액 48,575,239원의 배당액은 이 가정에서 0원으로 잡혀 있으므로, 실제 배당순위·채권액·배당요구 내역은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 전에도 최근 평균 아래
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 가정 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 67,000,000원 | 0원 | 65,394,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 53,600,000원 | 0원 | 52,235,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 42,880,000원 | 0원 | 41,708,160원 |
공영빌라의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 현재 신건 가격도 최근 12개월 평균보다 낮기 때문에, 권리관계가 확인된다면 단순히 유찰만 기다려야 하는 구조는 아닙니다. 반대로 강현란의 실제 보증금이 확인되고 매수인이 인수해야 할 금액이 생긴다면, 입찰가가 내려가더라도 실질취득비용 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영덕군 강구면 화전리 강구역 동측 인근. 연립주택·단독주택·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1996.12.03입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화설비, 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 5,425.0㎡, 평지·부정형, 연립주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 243,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지. 공영빌라 51세대, 동일면적 59.62㎡ 거래가 확인되며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강현란 임대차 원본 확인. 전입 2019.06.03, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 강현란과 과거 강구신용협동조합 근저당 채무자 강현란이 동일인입니다.
- 말소기준 재확인. 2019.08.26 영덕군 압류는 2021.04.02 해제로 말소됐으므로 2025.09.16 강제경매개시결정과 함께 원본 등기에서 기준권리를 다시 확인해야 합니다.
- 배당내역 확인. 사건 청구금액 48,575,239원이 있으나 현재 배당 가정상 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 71,500,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선 비교하고, 과거 전체 평균 63,583,333원만으로 가격을 평가하지 않는 편이 타당합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 권리 확인이 먼저”
공영빌라 비동 402호는 신건 최저가 67,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 71,500,000원의 93.7%이고 최신 거래도 78,000,000원이라 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 편입니다. 최근 거래 추세도 +19.9%로 하락 흐름이 아닙니다. 과거 근저당과 압류도 대부분 이미 말소돼 있습니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격이 아니라 임차인입니다. 강현란은 2019.06.03 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 과거 근저당 채무자와 동일인이라는 특이점이 있습니다. 게다가 기준권리로 표시된 2019년 압류는 2021년에 해제로 말소되어 있어 최종 대항력 판단에는 원본 대조가 필요합니다. 명세서상 인수 0원이라는 점은 긍정적이지만, 임차관계가 확인되기 전까지는 이를 확정적인 실질취득비용으로 믿지 않는 것이 핵심입니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 후 결정입니다.
