서울중앙지방법원 2025타경103313. 동작구 상도동의 ‘명성주택’ 제2층 제203호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허정은 2020.07.20. 매매를 원인으로 거래가 340,000,000원에 취득했고, 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 현재 유효 권리의 말소기준은 2021.05.20. 고석의 50,000,000원 가압류입니다.
이 물건의 핵심은 등기부에 보이는 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 주재길입니다. 주재길은 2020.07.06. 전입·점유, 2020.05.15. 확정일자를 갖추고 있고 보증금이 340,000,000원이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 일반적인 배당 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 물건이지만, 이번 사건에는 이를 뒤집는 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 356-1 2층 203호 · 도로명 서울특별시 동작구 상도로17길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 면적 | 28.16㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 허정 (2020.07.20. 매매, 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 250,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
2016년 우리은행 근저당과 2020년 권영배 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 김경수의 소유권이전청구권가등기도 2023.08.24. 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2021.05.20. 고석 가압류가 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주재길 전유부분 · 주거(임차권등기) | 2020.07.06 / 2020.05.15 | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2022.08.19 | 실질 0원 일반 계산상 93,905,600원 미배당이나 잔액 청구 포기·임차권 말소 조건 |
| 이영례 | 2025.01.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2021.05.20. 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 시보증 주재길 보증금 승계 신고 | 2020.07.06 / 2020.05.15 | 340,000,000원 별도 합산 금지 | 보증기관 승계 | 주재길 승계 | 중복신고 실제 임차인으로 별도 계산하지 않음 |
실제 임차인은 주재길·이영례 2명입니다. ‘시보증’은 주재길의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 기록이므로 별도 340,000,000원의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.504억은 최근 평균의 84.3%
명성주택의 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 297,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 295,000,000원입니다. 현재 최저가 250,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%이고 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 26.84㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 26.84㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2025.06 | 26.84㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 297,000,000원 |
감정가 313,000,000원은 최근 실거래 295,000,000원~298,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 250,400,000원까지 내려왔습니다. 주재길의 미배당 보증금이 실질 인수되지 않는다는 매각조건을 반영하면 실질취득 역시 250,400,000원이어서, 최근 12개월 평균 297,000,000원과 비교해 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,305,600원 |
| 1. 임차인 주재길 보증금 · 우선변제 | 340,000,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 가압류 · 고석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당 계산상 주재길 보증금 부족분은 93,905,600원입니다. 다만 매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 주재길 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 통상 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 250,400,000원 | 93,905,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 200,320,000원 | 143,284,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 160,256,000원 | 182,787,584원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 주재길의 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 미배당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 주재길에 관한 인수액은 각 회차 모두 실질 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강현중학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·소규모 상가 등 근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 주변에 지하철 7호선 장승배기역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 203호이며 급배수·난방·전기·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4미터, 북서측 약 3미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 완만하게 경사진 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 321.0㎡, 공시지가는 3,915,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 명성주택은 11세대, 사용승인일은 2016.04.25.이며 면적 매칭 최근 12개월 실거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주재길 확약 문구 재확인. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 원문을 대조하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. ‘시보증’의 340,000,000원은 주재길 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 이영례 점유 확인. 2025.01.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 297,000,000원, 최신 거래 295,000,000원과 현재 최저가 250,400,000원을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 매각조건으로 지운 사건”
이 물건을 단순히 “보증금 3.4억 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고 보면 절반만 본 것입니다. 주재길은 분명 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 매각가 기준 일반 배당 계산에서는 93,905,600원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서가 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸고 있어 실질 인수는 0원입니다.
그 조건을 반영하면 실질취득은 현재 최저가 250,400,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 297,000,000원의 84.3%입니다. 권리구조는 일반적인 무임차 물건보다 복잡하지만, 핵심 인수 위험은 매각조건으로 정리돼 있고 가격도 최근 실거래 아래에 있습니다. 다만 이영례의 보증금이 미상이고 시세 표본이 3건에 불과하므로 권리조건 원문과 현장 점유를 확인한 뒤 가격을 결정하는 B등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
