🏠 200,225,000원 ✅ 인수 0원 🌲 토지 657.0㎡ 📉 미배당 0원
대구지방법원 2025타경929. 경상북도 울진군 북면 부구리 1136-1의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지면적은 657.0㎡입니다. 등기부상 소유자는 조기호이며, 2024.01.08. 설정된 울진군산림조합 근저당권 39,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.04.29. 이춘한 근저당 28,000,000원과 2025.09.30. 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 채권자 총액 67,000,000원이 전액 배당되고 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 가격 판단에 필요한 동일·유사 물건의 실거래 비교자료는 없으므로, 감정가가 곧 적정 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경929 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 북면 부구리 1136-1 · 경상북도 울진군 북면 상흥부1길 27-36 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 657.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 보전관리지역 |
| 소유자 | 조기호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,225,000원 / 200,225,000원 (신건) |
| 청구액 | 14,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 권리자료상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 200,225,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 자료에는 주변 단독주택·토지의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 200,225,000원 | 67,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,180,000원 | 67,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,144,000원 | 67,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,603,150원 |
| 1. 근저당 · 울진군산림조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이춘한 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,621,850원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 67,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액이 129,621,850원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 울진군 북면 부구리 소재 부구중학교 북서측 인근이며, 주변은 농경지·단독주택·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 오지기와지붕 단층이며 외벽은 치장벽돌붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판지 및 타일 등, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 657.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 자연림, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·보전관리지역이며 도시지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,380원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교가 없으므로 주변 단독주택과 토지 거래를 별도로 확인해 200,225,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황상 경계와 포함 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 관련 제한을 이용 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.01.08. 울진군산림조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원입니다. 다만 단독주택과 657.0㎡ 토지를 함께 취득하는 200,225,000원 신건에 대해 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다. 특히 일괄매각·제시외 건물 포함과 토지이용 제한을 현장에서 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
