서울중앙지방법원 2025타경103346. 동작구 상도동 로뎀하우스22차 2층 201호, 전용 41.46㎡ 다세대주택입니다. 방 3개·거실·주방·욕실· 발코니 구조이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 2층입니다. 사용승인일은 2020.03.17입니다. 현재 소유자는 손수연이고, 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구금액은 410,188,973원입니다.
이 사건은 등기상 말소기준권리가 2023.08.18 국민건강보험공단 압류로 제시되어 있습니다. 백승범은 그보다 앞선 2020.08.19 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인입니다. 현재 신건 가격에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 214-203 로뎀하우스22차 2층 201호 도로명: 서울특별시 동작구 양녕로22가길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.46㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 손수연 (2020.02.20 매매, 2020.08.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 410,188,973원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 건물 현황 | 2020.03.17 사용승인 · 총 10세대 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
| 토지 현황 | 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 3,858,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 조건부 승계
말소기준 이후의 우리금융캐피탈 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 동작구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 접수시점보다 앞서 대항력을 갖춘 백승범의 임차보증금 반환채권은 배당으로 전액 변제되지 않는 범위에서 매수인에게 승계될 수 있습니다. 2022.11.29에는 민간임대주택등기도 존재하므로 그 처리 관계 역시 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승범 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 375,000,000원 | 2020.08.19 2020.07.24 | 신청 2024.05.30 | 있음 | 있음 | 조건부 미배당액 인수 |
| 정순호 | 점유 부분·용도 미상 | 미상 | 2025.04.28 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
백승범의 최초 임대차계약일은 2020.07.21이며, 보증금은 확정일자 당시 365,000,000원에서 2022.07.04 10,000,000원 증액되어 375,000,000원이 됐습니다. 2024.05.27 임차권등기명령을 거쳐 2024.05.30 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 마쳤습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 본다
로뎀하우스22차에서 확인된 유사면적 실거래는 2023.10 전용 40.74㎡·3층 353,000,000원 1건입니다. 현재 물건은 전용 41.46㎡·2층으로 면적은 유사하지만, 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 범위가 아니라 하나의 비교 기준으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 397,000,000원 | 0원* | 397,000,000원* | 112.5% |
| 1회 유찰 감정가 80% | 317,600,000원 | 62,646,400원 | 380,246,400원 | 107.7% |
| 2회 유찰 감정가 64% | 254,080,000원 | 125,277,120원 | 379,357,120원 | 107.5% |
신건 최저가는 실거래보다 44,000,000원 높습니다. 1회 유찰되더라도 매각가와 인수액을 합친 실질취득액은 실거래보다 27,246,400원 높고, 2회 유찰 시에도 26,357,120원 높습니다. 따라서 317,600,000원이나 254,080,000원이라는 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 기준은 대항력 임차보증금이 반영된 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 1. 임차인 백승범 보증금 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,924,800,000원 | 15,642,000원 |
| 3. 우리금융캐피탈 가압류 | 8,913,724원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 1,037,000,000원 | 0원 |
| 5. 한국주택금융공사 | 410,188,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 백승범이 보증금 전액을 배당받아 매수인 인수액이 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 3,365,260,697원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국사봉중학교 북측 인근으로, 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지입니다. 인근에 상가·학교·공원이 있으며 전반적인 주거 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 외벽 석재타일, 내부 벽지·타일, 바닥 마루·타일, 플라스틱 이중창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 도로와 접하며, 토지는 2필지 일단의 완경사 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 유사면적 실거래가 1건이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 매도 환금성 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백승범 배당액 확정. 배당표에서 보증금 375,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·국·동작구 압류가 존재합니다. 당해세 금액이 선순위로 배당되면 임차보증금 미배당과 매수인 승계가 발생할 수 있습니다.
- 수협은행 등기 대조. 2020.03.24 근저당 설정과 2020.08.19 말소 표기, 공동담보목록 및 배당표의 수협은행 항목이 서로 어떻게 연결되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 정순호 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 전입세대확인서로 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득액 기준. 유찰 회차의 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액으로 실거래 353,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 현재 점유자 인도 절차 및 이사 협의 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 세금 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금까지 합쳐 보라”
이 물건은 현재 신건 가격에서만 보면 백승범의 보증금이 전액 배당돼 인수액 0원으로 정리될 수 있습니다. 그러나 그 대가로 내는 최저가가 397,000,000원으로, 확인된 실거래 353,000,000원보다 44,000,000원 높습니다.
유찰을 기다려도 해결되지 않습니다. 1회 유찰 최저가에 인수액을 더하면 380,246,400원, 2회 유찰이면 379,357,120원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 여기에 당해세·수협은행 근저당 말소 범위·민간임대주택등기 확인까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 권리 확인 부담은 큰 물건입니다.
