서울중앙지방법원 2025타경103441. 서울 중구 황학동 ‘다베로’ 5층 501호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가 271,200,000원만 보는 것이 아니라 두 임차인의 인수 구조를 분리해서 보는 것입니다. 고금락은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 335,000,000원 임차권자이고, 2024년 임차권등기까지 마쳤습니다. 2025.06.17. 압류가 말소기준으로 잡혀 있어 원칙적으로 그보다 앞선 고금락의 임차권은 매수인 인수 대상이지만, 명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.
반면 박현식은 전입일이 2024.10.02.로 말소기준 2025.06.17.보다 앞서고, 보증금 1,000,000원·월세 600,000원으로 조사됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만 조사상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있어, 이 1,000,000원은 고금락에 대한 포기 조건과 별개로 남는 인수 위험입니다. 실제 임차인은 총 2명이며 보증금 중복 합산 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 970 다베로 5층 501호 · 도로명 서울특별시 중구 난계로13길 10-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박경원 (2022.05.19. 매매 · 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 271,200,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — ‘원칙상 인수’와 ‘실질 인수’를 분리해야 한다
등기부상 2021.11.25. 설정된 영동농업협동조합 4,800,000,000원, 북충주농업협동조합 1,920,000,000원의 공동담보 근저당은 2022.03.23. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.06.17. 도봉세무서장 압류입니다. 그 뒤의 2025.07.15. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·가격 구조 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고금락 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 335,000,000원 / 해당 없음 | 2022.05.31 / 2022.04.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 68,396,800원 |
| 박현식 다베로501호 · 이용 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 2024.10.02 / 확인되지 않음 | 대항력 有 | 미확인 | 1,000,000원 |
현재 회차의 분배표상 매수인 인수액은 고금락 미배당 68,396,800원과 박현식 보증금 1,000,000원을 합친 69,396,800원입니다. 그러나 매각 조건의 포기는 고금락 관련 인수에만 적용되므로 실제 부담은 박현식 보증금 1,000,000원만 남습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 272,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,596,800원 |
| 1. 임차인 고금락 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 266,603,200원 |
| 인수. 임차인 박현식 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
분배 계산상 고금락 미배당 68,396,800원과 박현식 1,000,000원을 합친 69,396,800원이 매수인 인수로 표시되지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 고금락 부분은 실질 0원입니다. 포기 조건 밖의 박현식 1,000,000원은 별도로 남습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 5층 501호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 입지. 황학사거리 남서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신당역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측·동측으로 폭 약 6미터 도로와 접하고, 북측으로 폭 4미터 미만 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되고, 공시지가는 9,322,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대내역은 현황조사·임차권등기와 함께 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 고금락의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 박현식 점유·보증금 확인. 보증금 1,000,000원·월세 600,000원, 전입 2024.10.02.로 조사됐습니다. 현 점유 여부와 임대차 존속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 271,200,000원이 아니라 박현식 인수 위험을 더한 272,200,000원을 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다.
- 유찰 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 최근 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 행정사항을 원본 서류에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계와 세금·관리비를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “68,396,800원 인수 사건”으로 보면 틀린다
표면적인 배당 계산만 보면 고금락 보증금에서 68,396,800원이 미배당되고, 박현식 보증금 1,000,000원까지 더해 총 69,396,800원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이 사건은 고금락의 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그래서 고금락 인수는 실질 0원, 확약 밖의 박현식 1,000,000원만 별도 위험으로 남습니다.
현재 회차의 실질취득은 따라서 272,200,000원입니다. 다만 최근 실거래 기준이 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 권리의 가장 큰 폭탄은 조건부로 제거됐지만, 별도 임차인과 조건 이행 확인이 남아 있고 가격 검증도 별도로 필요합니다. 핵심은 ‘최저가 271,200,000원’이 아니라 ‘조건부 인수 해소 후 실질취득 272,200,000원’입니다.
