서울중앙지방법원 2025타경103503. 관악구 신림동 성진리치빌5차 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가 275,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 176,000,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 64%라 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차인 승계 여부를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 등기부에는 김주연의 주택임차권이 말소기준인 2025.02.19. 압류보다 앞서 있고, 보증금도 275,000,000원으로 확인됩니다.

현 회차 배당표만 적용하면 김주연에게 172,736,000원이 배당되고 102,264,000원이 남아 원칙적으로 매수인 승계가 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 한 김주연 건의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 문제는 그 밖입니다. 유수경과 박시우도 말소기준일 이전 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 없어, 이 둘은 대항력 가능·미상 및 승계 가능액 미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김주연은 조건부 해소, 그 밖 임차인은 별도 확인

등기부상 2021.02.09. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2021.08.30. 이미 말소됐습니다. 이후 2021.09.01. 서정훈이 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택 등기가 기재됐습니다. 김주연은 2021.09.01. 주민등록, 2021.08.30. 점유개시, 2023.08.28. 확정일자를 갖추고 2023.09.15. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준 압류보다 앞선 임차권이라는 점만 놓고 보면 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각조건의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소로 실질 부담이 제거되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 쟁점은 ‘확약 밖 2명’

김주연은 임차권등기와 보증금·전입·확정일자가 모두 확인돼 권리관계가 명확합니다. 반면 박시우와 유수경은 말소기준보다 먼저 전입한 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이런 경우에는 전입일만으로 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 임주성은 2025.03.20. 전입으로 말소기준 2025.02.19.보다 뒤여서 대항력은 없습니다.

③ 가격 비교 — 1.76억은 낮지만 ‘실질취득가 확정’이 먼저

성진리치빌5차는 16세대, 2021.02.02. 준공입니다. 확인되는 비교 실거래는 2건으로, 2021.06. 29.4㎡ 5층이 280,000,000원, 2021.08. 28.55㎡ 5층이 275,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 277,500,000원입니다.

현재 최저가 176,000,000원은 이 비교평균의 63.4%입니다. 김주연에 대한 조건부 포기만 반영하면 실질취득 하한도 176,000,000원이어서 숫자만 보면 거래표본보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021년 6~8월의 2건에 불과하고, 무엇보다 유수경·박시우의 승계 가능액이 미상입니다. 따라서 1.76억 자체를 완성된 실질취득가로 보고 싸다고 단정할 단계는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

배당계산만 보면 김주연 보증금 부족분은 102,264,000원으로 계산되나, 매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되어 김주연 건의 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 유수경·박시우의 미상 임차관계까지 해소하는 내용은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 김주연 부담은 확약으로 0원*

* 김주연에 대해서는 매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제된 경우입니다. 유수경·박시우에 대한 인수 가능액은 위 금액에 포함되지 않았으며 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 난곡초등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로 위생·급배수, 도시가스 난방, 주차장, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측·북측 약 6~8m, 남측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 134.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,591,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.5회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김주연 확약 문구 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 유수경·박시우 보증금 확인. 두 사람의 계약서·보증금·점유·확정일자·배당요구 여부가 실질취득가를 바꿀 수 있는 핵심입니다.
• 임주성 관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유관계는 명도 및 배당절차를 위해 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 비교의 시간차. 확인 실거래가 2021.06~08의 2건뿐이므로 277,500,000원을 현재가로 단정하지 말고 현장 중개시세와 추가 거래를 대조해야 합니다.
• 다회 유찰 원인 확인. 현재 2회 유찰, 단지 경매 평균 4.5회 유찰이라는 수치가 권리·점유·상품성 중 어디에서 비롯되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 호수 표기 대조. 사건 소재지는 201호이나 감정요항표의 건물 구조 문구에는 제202호로 기재되어 있으므로 감정서 원본의 대상물 표시를 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않은 항목을 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.76억짜리 물건”으로 단순화하면 안 된다

이 사건의 첫 인상은 감정가 275,000,000원에서 176,000,000원까지 떨어진 2회 유찰 다세대입니다. 실거래 표본 평균 277,500,000원과 비교하면 63.4%라 숫자상 할인폭도 큽니다. 그러나 권리분석의 순서는 가격보다 먼저입니다. 김주연의 대항력 있는 275,000,000원 임차권은 원래라면 현 회차에서 102,264,000원의 미배당 인수금이 생기지만, 이번 매각조건의 포기·말소 확약으로 그 부분은 실질 0원이 됩니다.

그럼에도 사건이 깔끔한 것은 아닙니다. 박시우와 유수경이 말소기준 이전 전입자로 남아 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계액을 아직 숫자로 고정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 “176,000,000원 확정”이 아니라 176,000,000원 + 확약 밖 임차인 인수 가능액으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 소규모 다세대, 평균 4.5회 유찰이라는 환금성 지표와 오래된 실거래 표본까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유수경·박시우의 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.