220,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103503. 관악구 신림동 성진리치빌5차 2층201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 220,000,000원입니다. 표면적인 할인율만 보면 80%지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권과 대항력 임차인입니다. 김주연은 2021.09.01 주민등록, 보증금 275,000,000원, 확정일자 2023.08.28의 임차권자로 등기되어 있고, 말소기준으로 제시된 2025.02.19 압류보다 앞섭니다.
현재 회차 220,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 김주연에게 배당되고, 보증금 부족분 58,880,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가 220,000,000원만 보고 “최근 거래 평균 277,500,000원보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 인수까지 더한 최소 실질취득은 278,880,000원으로 최근 거래 평균보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103503 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.54㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.07.29 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2021.02.09 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2021.08.30 말소되어 이미 소멸했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.19 관악세무서장 압류이고, 이후 2025.03.14 서울특별시 압류와 2025.07.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 있는 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임주성 | 2025.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.08.12 | 대항력 기준 승계 없음 |
| 유수경 | 2024.09.13 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박시우 | 2024.03.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김주연 | 2021.09.01 | 275,000,000원 | 있음 | 있음 · 확정 2023.08.28 | 58,880,000원 인수 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 표에 나온 사람은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 임주성은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 유수경과 박시우는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 김주연의 58,880,000원만 계산하고 끝내면 안 됩니다. 이들의 보증금이 존재한다면 별도 인수위험이 추가될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성진리치빌5차는 16세대이며, 비교 거래는 2건입니다. 전용면적 약 29㎡대 거래로 2021.06 280,000,000원, 2021.08 275,000,000원이며 평균은 277,500,000원입니다. 최신 거래는 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
최저가 220,000,000원만 시세와 나누면 최근 거래 평균의 79.3%지만, 이 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 김주연 인수액을 포함한 실질취득은 278,880,000원으로 최근 거래 평균 277,500,000원의 약 100.5%, 최신 거래 275,000,000원의 약 101.4%입니다. 즉 알려진 인수액만 반영해도 최근 거래 수준보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김주연 보증금 | 275,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김주연 보증금 중 216,120,000원이 배당되고 58,880,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 경매신청채권자 주택도시보증공사는 배당 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 부담 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김주연 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 220,000,000원 | 58,880,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,000,000원 | 102,264,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 140,800,000원 | 136,971,200원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 이처럼 유찰이 반복되더라도 이 사건은 선순위 임차인의 미배당액이 그만큼 증가하는 구조라 낙찰가 하락폭을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로, 위생·급배수·도시가스 난방·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측·북측 약 6~8m, 남측 약 5m 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,591,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성진리치빌5차는 16세대이고 확인된 비교 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김주연 보증금 인수 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액 58,880,000원을 낙찰가에 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 유수경·박시우 보증금 확인. 두 사람은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이지만 보증금이 미상입니다. 실제 계약금액과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임주성 배당관계 확인. 대항력은 없고 2025.08.12 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 거래 평균의 79.3%지만 실질취득 기준으로는 약 100.5%입니다.
- 현장·원본 대조. 임차인별 점유, 보증금, 배당요구 및 매각물건명세서 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.20억 낙찰”이 아니라 “최소 약 2.79억 취득”
이 사건은 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 220,000,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 싸다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 김주연의 보증금 부족분 58,880,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 278,880,000원입니다. 이는 최근 거래 평균 277,500,000원보다 높습니다.
더 중요한 것은 김주연 외에도 유수경·박시우가 말소기준 이전 전입자로 확인되고 두 사람의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 알려진 김주연 인수액만 반영해도 가격 메리트가 없고, 미상 임차보증금이 추가되면 부담은 더 커질 수 있습니다. 이 물건의 결론은 “최저가 할인보다 선순위 임차인 인수 위험을 먼저 확정해야 하는 사건”입니다.
