시세 근접 신건, 그러나 보증금 인수위험이 남는다 — 신림동 성진리치빌5차 201호

서울중앙지방법원 2025타경103503. 서울 관악구 신림동 성진리치빌5차 201호 다세대주택입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이며, 최근 거래가격과 비교하면 가격 자체는 크게 벗어나지 않습니다. 다만 이 물건은 가격보다 임차관계가 핵심입니다. 등기상 을구 1번 근저당권 이후 임차권등기와 점유자가 존재하며, 일부 인수 가능성이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차권·압류 구조

말소기준권리는 2021.02.09 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025년 국·서울특별시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 김주연 주택임차권은 근저당 이후 설정된 임차권등기이지만, 매각물건명세서상 보증금 부족분에 대한 인수 가능성이 표시되어 있어 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격보다 권리 확인이 우선

성진리치빌5차 동일면적 최근 거래는 2건이며 평균 거래가는 277,500,000원입니다.

최저가는 실거래 평균 대비 99.1% 수준으로 가격만 보면 시세권입니다. 하지만 실제 취득비용은 낙찰가 외 인수금액과 점유 해결 비용까지 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 김주연 임차권. 선순위 임차권으로 보면 안 되며, 근저당 이후 임차권등기입니다. 다만 부족분 인수 가능성은 확인해야 합니다.
• 미상 보증금. 유수경·박시우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 신건 가격. 실거래 평균과 비슷하지만 인수금액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세권 가격보다 임차관계가 먼저”

이 물건은 신건 가격 자체는 최근 실거래와 유사합니다. 그러나 다세대 경매에서 중요한 것은 낙찰가만이 아닙니다. 김주연 임차권 관련 부족분 인수와 미확인 점유자의 보증금 위험을 모두 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 가격은 나쁘지 않지만, 권리와 점유 리스크 때문에 단순 저가 매수형 물건으로 보기 어렵습니다.