대구지방법원 2025타경10352. 경북 영덕군 창수면 신리리 267의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지면적은 627㎡입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤성대이며, 말소기준은 2009.07.30 영해새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 2025년 에스비아이저축은행·예가람저축은행의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 권춘길의 전입일은 2023.10.23입니다. 이는 말소기준권리보다 14년 이상 늦어 이 사건에서는 대항력이 없는 점유자로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 전입이 아니므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 권춘길은 과거 등기부상 소유자였던 인물과 동일한 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 여부는 명도 과정에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 창수면 신리리 267 · 경상북도 영덕군 창수면 영양창수로 2443-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 화장실 이용 |
| 토지 | 627㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 윤성대 (2013.07.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 198,914,000원 / 198,914,000원 (신건) |
| 청구금액 | 21,597,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2009.07.30 영해새마을금고 근저당권입니다. 2013년 기존 임의경매와 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐고, 2025년의 에스비아이저축은행 가압류 20,118,735원, 예가람저축은행 가압류 2,877,579원 및 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권춘길 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자는 1명으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부, 보증금 액수는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,584,796원 |
| 2. 근저당 · 영해새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 20,118,735원 | 20,118,735원 |
| 4. 가압류 · 예가람저축은행 | 2,877,579원 | 2,877,579원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,332,890원 |
가정 매각가 198,914,000원에서는 배당 계산에 반영된 채권 113,996,314원이 전액 충족되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 강제경매개시결정 채권액은 별도 금액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주건물은 단독주택으로 이용 중이며, 별도 건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 경량철골구조 스라브 및 기타지붕 2층, 사용승인일 2006.04.05, 증축일 2007.11.01입니다. 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 입지. 신리교 남서측 인근으로, 주변은 농경지·농가주택·자연림 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 627㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 15,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며, 일부 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역·접도구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 기타. 토지 지상에 철거가 용이한 비닐하우스 등이 소재합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 제시외 건물 일부가 인접 필지에 걸릴 가능성이 명시돼 있으므로 경계와 실제 점유 범위를 측량으로 확인하세요.
- 제시외 건물 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당 없음이나, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 별도로 기재돼 있습니다.
- 점유관계. 권춘길은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 과거 소유자와 동일 이름이므로 실제 점유·임대차 관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 감정가 198,914,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 159,131,200원, 2회 유찰 시 127,304,960원이며 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액과 미배당액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복잡”
등기와 임차인만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2009년 영해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2023년 전입한 권춘길은 후순위여서 대항력이 없으며, 2025년 가압류와 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 198,914,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 제시외 건물 일부가 인접 토지에 걸릴 수 있고 지적경계 자체가 불분명해 측량이 요구되며, 그 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부까지 불분명합니다. 주변도 농경지·농가주택·자연림이 혼재한 단독주택 지역이라 실거래 비교자료 없이 신건 감정가의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 입찰 판단의 승부처는 현장 경계와 제시외 건물 확인입니다.
