대구지방법원 2025타경10362. 영덕군 영덕읍 화개리 ‘에코리브’ 101동 2층 201호 아파트입니다. 현재 소유자 김미숙은 2023.11.13 매매를 원인으로 거래가액 317,000,000원에 취득했고, 같은 날인 2023.11.16 영덕새마을금고가 채권최고액 266,280,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 볼보파이낸셜서비스코리아주식회사, 대구신용보증재단, 경북신용보증재단, 주식회사우리카드, 신한카드 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 명확합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고 예상 매수인 인수도 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계는 입찰 전에 원본 서류와 현장을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10362 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 203-2 에코리브 101동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영덕군 영덕읍 화개서길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9925㎡ · 지상15층 중 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2023.09.27 |
| 소유자 | 김미숙 · 2023.11.13 매매 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 125,485,653원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
말소기준권리는 2023.11.16 영덕새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 266,280,000원입니다. 이후 등기된 가압류 5건과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권의 미배당이 발생하더라도 이 후순위 채권들이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 95.3% 할인보다 -2.4% 추세를 함께 봐야 한다
에코리브 전용 84.98~84.99㎡ 실거래는 모두 11건입니다. 전체 평균은 321,981,818원이지만, 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 가격 판단에 더 중요한 것은 최근 12개월 5건 평균 317,800,000원과 최신 거래입니다. 최신 실거래는 2025.08 · 306,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.99㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 10 | 323,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2024.03 | 84.98㎡ | 12 | 333,800,000원 |
| 2024.02 | 84.99㎡ | 11 | 326,000,000원 |
| 2023.12 | 84.99㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2023.11 | 84.99㎡ | 2 | 317,000,000원 |
| 2023.11 | 84.99㎡ | 8 | 324,000,000원 |
| 2023.11 | 84.99㎡ | 7 | 324,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 317,800,000원 |
현재 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 최신 거래가가 306,000,000원이고 최근 거래군이 과거 거래군보다 -2.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 대비 94.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다. 신건 최저가가 최신 거래와 가까운 가운데 시장 방향은 하락 쪽이라는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 근저당 · 영덕새마을금고 | 266,280,000원 | 266,280,000원 |
| 2. 가압류 · 볼보파이낸셜서비스코리아주식회사 | 118,658,520원 | 31,678,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 32,340,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 19,550,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,901,292원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 볼보파이낸셜서비스코리아주식회사 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,987,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 455,717,252원 중 채권자 예상배당은 297,958,000원이며, 미배당은 157,759,252원입니다. 매각대금에서 채권을 모두 충족하지 못하더라도 말소기준 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸하고, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 157,759,252원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 217,510,852원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 265,312,132원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 데이터상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 가격 판단은 권리 승계보다 실거래 시세와의 간격에 집중하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영덕군청 북측 인근. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 체육센터 및 공공시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상15층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2023.09.27입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터 포장도로, 서측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 1,511.0㎡ · 공시지가 229,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로2류 및 소로3류 관련 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
- 단지 규모. 에코리브는 35세대이며, 확인된 동일 면적 실거래는 11건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세를 우선. 전체 평균 321,981,818원보다 최근 12개월 평균 317,800,000원과 최신 거래 306,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -2.4%이므로 단순히 최근 평균보다 95.3%라는 이유만으로 가격 가점을 크게 주지 않는 편이 맞습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.11.16 영덕새마을금고 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·강제경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당 157,759,252원이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다. 반면 가격은 최근 12개월 평균 317,800,000원보다 낮다는 사실만 보고 판단하면 부족합니다. 최신 거래가 이미 306,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세도 -2.4%이기 때문입니다. 신건 최저가 303,000,000원은 최신 거래와 가까운 수준입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 여유는 충분히 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
